《瞭望》文章：房产税能否终结楼市疯狂

　　房产税对楼市的影响程度取决于税率的高低以及征收范围的大小

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　王金涛朱薇徐旭忠

　　1月9日召开的重庆市三届人大第四次全体会议上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中明确提出“开征高档商品房房产税”，短短10个字宣告我国房产税试点“靴子”落地。其后两天，在出席“两会”小组讨论时，黄奇帆进一步表示，征收对象包括存量房和增量房。

　　重庆市财政局表示，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革，待国务院认可后即可启动实施，最快将在今年一季度出台文件开征房产税。

　　据悉，征收细则目前已经确定，只等上海人代会结束后，由财政部、重庆、上海共同宣布开展房产税试点改革具体事宜。届时，房产税税率、高档房认定、如何征管等颇受关注的细节将公之于众。这意味着我国财产税制度将迎来历史性的突破。

　　在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场依然“高烧不退”。于是，开征房产税成为政府遏制房价非理性上涨的最后一件利器，重庆有望成为第一个“吃螃蟹者”。

　　从是否开征房产税的全民大讨论、到搁置争议开展试点成主流意见，在争议中前行的重庆房产税试点，能多大程度为中国房地产调控、财税改革以及住房制度改革探索出一条新的路径，还有待时间的检验。

　　从物业税到房产税

　　所谓房产税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。关于房产税的话题，在整个2010年都处于一种持续升温的状态，是否开征房产税也牵动着大众的敏感神经。

　　重庆市率先明确“开征高档商品房房产税”，宣告我国房产税试点正式大幕开启，也标志着我国房产调控进入对持有环节征税的新阶段。

　　对房产税的厚望始自调控持续高涨的房价。2010年全国“两会”，来自各地、各界的人大代表、政协委员纷纷吁请解决广大民众的“蜗居”之痛和保障性住房建设的“蜗牛化”，就此提出的建议、提案、议案数量之多前所未有。

　　正是在此次“两会”期间，作为全国人大代表的重庆市市长黄奇帆提出了针对高档商品房开征“特别房产税”的建议。这份建议一经提交，立刻引起财政部税政司的高度重视，有关官员赶赴重庆代表团驻地倾听代表们的意见。

　　“我国从提出开征物业税思路，到物业税试点在各地模拟‘空转’已有6年，但是在目前高房价下，普遍开征物业税的条件还不具备，老百姓意见很大。但是从国际经验来看，物业税是抑制高房价的重要措施，如美国普遍收物业税，其房价不是几年能够翻番的，十年都翻不了一番。”黄奇帆认为，但是，中国人购房时，政府已经收取了配套费和土地出让金，如果在房产持有环节又收物业税，那就是两头收税。正基于此，黄奇帆建议，等到土地出让金到期后，我国再普遍推行物业税。

　　黄奇帆认为，中央提出要促进房地产市场平稳健康发展，其中很重要的一点就是要坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头。而在一个城市里，高端房的涨价速度最快，它的上涨又会带动平均房价的上涨，为节约土地资源、限制高档住房数量、遏制房地产泡沫，建议通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要的约束。

　　因此，重庆房产税改革主要针对高档商品房和打击炒房投机。其中高端商品房，主要包括别墅、高档大户型商品房，对别墅将不论面积和价格一律征收房产税；高档大户型商品房则在其评估价值达到一定价格以上才征收房产税。

　　据相关人士透露，重庆高档大户型商品房的界定标准为上年主城区商品房销售均价的2～2.5倍，计入征收房产税商品房的建筑面积为144平方米以上；而个人拥有多套房产建筑面积总量超过200平方米也将被征收房产税；房产税税率为1%，即按房产每年评估的市场价的1%交纳；计税房既包括增量房，也包括存量房。

　　在黄奇帆看来，开征高档商品房房产税不仅在于遏制高房价，更重要的意义还在于缩小贫富差距。

　　从完善住房制度改革来看，重庆除了开征高档商品房房产税之外，还从保障性住房的制度安排、大规模兴建公共租赁房、普通商品房的市场调控等全方位设计住房制度改革方案。2010年3月底，重庆市向国务院提交报告，探索城市住房供应“双轨制”，通过形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。

　　从针对增量到纳入存量

　　除了重庆，上海是另一个准备进行房产税改革试点的城市。据悉，目前上海比较倾向的征收范围是先期针对新购房者人均面积超过70平方米以上的征收，再逐步过渡到存量房。原因在于以目前的征收条件，如何对存量房进行评估与征收，是一个难题。重庆明确“计税房既包括增量房，也包括存量房”，大大超出市场预期。

　　“重庆其实一直是按既包括增量房，也包括存量房来设计试点方案的”，相关人士指出，“既然是对房产持有环节收税，新买和以前买的都应该包括。”

　　而且，1%的税率是指按房产每年评估的市场价的1%，也就是每年都要对房产价值进行评估。“征收难度现在还无法预知，但是重庆市已经做了快一年的准备了，而且物业税也模拟了6年，应该是具备条件了；相关部门还到外国去学习过很多次，已经做好了充分的准备。”上述相关人士告诉本刊记者。

　　除了征收范围，对于房产税应不应该征收，征收之后到底能在多大程度起到抑制房价上涨的作用，目前仍有不同意见。

　　对开征房产税持反对意见的专家认为，其存在法律风险、民意风险、征收技术风险等。法律人士认为，开征房产税不能仅依据1986年颁布的《房产税暂行条例》，应提交人大审议。同时这种针对个人财产保有环节征税的方案，应该征求民意，尤其应征求被征税人的意见。

　　而部分房地产开发商则认为，我国高房价是体制造成的，高地价才是导致高房价的“罪魁祸首”，政府不改变现有的财税体制、不改变对土地财政的“依赖”，开征房产税对抑制高房价的作用可能只是“昙花一现”。

　　另一方面，国家信息中心的一份报告显示，房产税作为一种财产税，它的收取能够有效增加住房的持有成本，减少住房投资者投资的收益所得。而且，在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%～54%之间，而我国目前占比还只有3%左右。

　　“在房产投资、投机动力不减，‘土地财政’问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，随着去年多项调控措施的出台，目前一个比较清晰的双轨统筹调控框架已经形成。但是，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段只是治标的方法。从制度创新的角度来说，调控新政策的前瞻要强调标本兼治、治本为上，开征房产税在制度建设上是顺理成章的。

　　贾康认为，从长期看，房产税的征收必不可少，由于既得利益者的阻碍，改革难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论不断完善。

　　但市场人士指出，重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

　　能否有效抑制房价

　　一直以来，以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直都被很多业内人士看成是房地产市场调控的一大利器，是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“杀手锏”，但房产税改革真的能够立竿见影地让房价降低吗？

　　金科地产集团副总裁李战洪认为，政府祭出房产税“大旗”，意在稳步推进房地产市场健康发展。由于重庆是以中低端房为主的房地产市场环境，所以房产税的开征并不会造成重庆房价的大幅下跌。

　　“由于重庆房地产业起步较晚，高档房仅占大约10%的比例，不会影响重庆房地产业的整体发展”，相关人士指出，房产税改革试点会充分考虑中低收入者的利益。

　　财经评论员叶檀认为，如果我国通胀预期继续恶化，那么房产税也无法抵挡汹涌如潮的投资人群。但是重庆征收房产税是个标志性事件，保障房与房产税的连袂推出，起码表明中国房地产市场正在改变。

　　也有普通房产投资客认为，开征房产税肯定会增加房产投资的成本，在短时间内可以抑制房价的过快上涨，对成交量影响较大，改变房产市场量价齐升的状况，但是中国城镇化进程产生的巨大住房需求，使房价依然长期看涨。

　　一些专家在接受本刊记者采访时表示，无论从完善税制，还是促进房地产市场稳定发展，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决，例如动态评估房产价值如何做到科学公正、确定税率标准是否合理、房产税征收如何使用、税收的使用情况是否向公众公开接受监督或接受人大监督、如果大范围开征房产税会否影响中国中等收入群体数量增长等。

　　从最直接的市场反映来看，随着房产税即将启动的政策信号日益明确，重庆房地产市场交易量开始下降，购房者的心态明显趋于理性。重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，目前，重庆市房价上行趋势已开始放缓，市场运行总体健康。

　　并不能期望一剂药就解决目前房地产市场的所有问题，重庆相关部门人士表示，除了通过房产税的实施调节高端市场，对低端市场，重庆市在去年开工建设了1300万平方米公共租赁住房之后，今年规划新开工建设1350万平方米；同时，加大了普通商品房的供应，严格市场秩序，保障中端市场的稳定。三管其下，共同促进房地产市场健康平稳发展。□