房产税前夜看山城

　　作为我国经济发展的二线城市，成为直辖市13年半的重庆在房产税上“第一个吃螃蟹”有其自己的考虑。

　　记者/金 姬

　　山雨欲来风满楼。

　　四大直辖市经济发展并不起眼的重庆，在2011年地方楼市调控方面跑到了所有一线城市的前头：1月9日，重庆市市长黄奇帆在重庆市“两会”上提出，“十二五”期间，山城将开征高档商品房房产税。据悉，财政部已原则同意重庆开征房产税，相关方案正在进一步完善，该税种有望于今年一季度出台。由此，重庆将成为全国首个房产税试点城市。

　　据黄奇帆1月12日接受央视采访时表示，重庆试点的房产税既针对增量房，也针对存量房。重庆市政府不久将召开新闻发布会披露重庆房产税的相关政策情况。而在重庆房产税正式出台前，已有媒体从政策制定者那儿探到一些细节，例如：重庆计入征收房产税商品房的建筑面积为144平方米以上、评估价值超过主城区平均售价3倍以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也将被征收房产税。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的5‰－1.5%。

　　各方对重庆实行房产税似乎并不看好。华远董事长任志强1月10日就在北京放言：“因为房产税不是完全根据财产权利决定的，而是只针对少数特别消费。重庆实行房产税，可能是昙花一现。”专家和学者也一致认为，从曝光的房产税方案内容来看，其征收范围和征收税率的幅度都不足以对目前的房价产生即时影响，其根本在于增加政府收入来源，改变地方政府对土地财政的依赖。重庆社会科学院财政金融研究所所长邓涛则对《新民周刊》表示：“此次重庆对高档商品房征收房产税，但高档商品房在重庆楼市所占的比例非常小。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”

　　重庆模式

　　作为我国经济发展的二线城市，成为直辖市13年半的重庆在房产税上“第一个吃螃蟹”有其自己的考虑。

　　自1999年重庆市取消福利分房以来，房地产业在这片8.24万平方公里(为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍， 是我国面积最大的直辖市)的土地上快速发展，重庆个人买房比例从不到1%逐步上升到95%以上。虽然重庆目前的房价仍然远低于京、津、沪三个直辖市，在西部地区也不算高。根据《2010年12月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，重庆的样本平均房价为6525元/平方米，低于相邻的成都(样本平均房价7887元/平方米)。但重庆房价同比上升非常快，据官方统计，2009年底，重庆房屋均价还不到4200元/平方米。

　　低房价的重庆自2007年以来，也出现了房价上涨较快的现象。其中，外地来重庆买房子的比例相对较小，很多投资者认为重庆是山城，出门就爬坡。而且，重庆国土局一位官员表示，“重庆要吸引外来投资者，必须保持便宜的地价及房价。”因此，重庆这几年的楼市调控重点并非像北京上海那样打击投机，而是着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等方面。

　　值得一提的是，在“史上最严厉楼市调控”出台前，重庆市长黄奇帆就于2010年3月公开表示将在山城开征房地产税。重庆相关部门也制订了有关征收房产税的方案，并报国务院。当时的方案称“特别房地产税”，之所以在房产税前标注“特别”二字，是因为重庆方案主要针对高端房。之后，按照国家相关税制规定，对方案进行规范，改称“房产税”。据悉，重庆方案是最早上报北京的，具有较强的针对性和操作性。1个月后，国务院出台“新国十条”后，重庆很快在5月出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

　　事实上，此次开征房产税只是重庆调控房地产综合方案的一部分，而整个方案实际上包含了一系列组合拳，其真正目的在于促进房地产的健康发展。据介绍，作为城乡统筹改革实验区，重庆方案的基本思路是在3200多万人口中，30%-40%的低收入群体由政府提供的公共租赁房予以保障，60%—70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决。与此同时，充分发挥税收的调节功能，抑制房价过快上涨，从而形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。而且房产税征收对象直指高端房，“比如新购别墅、高价房等，特别是以投机为目的恶意炒房，都是房产税调控的重点。”

　　在“低端有保障”方面，早在去年7月29日，黄奇帆就公开表示，经适房、公租房、廉租房全部纳入重庆保障房体系中。建公租房被列为重庆10件大事之一，重点研究公租房问题。毫无疑问，公租房是重庆“打黑”后出手的一张新牌。截至去年年底，重庆市已开工建设1300万平方米的公租房。已开工的公租房项目包括重庆主城鸳鸯、大竹林、华岩等片区，江津、合川等重庆区县的片区。根据计划，2011年，重庆市将再开工建设1350万平方米公租房。重庆计划到2012年，总共开工建设4000万平方米公租房，解决60多万户中低收入家庭的住房困难，其中主城区和远郊区县各2000万平方米。

　　作为“第三财政”的国有企业，为重庆公租房建设提供了土地和建设资金保障。保障公租房土地供应是国有企业参与公租房建设的重要一环。土地不能距离主城太偏，如果太偏，租房者会因为工作生活不方便拒绝租住，这样，公租房就租不出去。按照这样的要求，重庆的国有企业将过去储备的土地，以划拨的方式拿来，以满足公租房建设的用地需求。目前，重庆主城区公租房用地都位于一环到二环之间，交通便利，周边社区配套齐全，环境好。同时，重庆市还充分利用国有企业的融资平台，积极争取银行贷款和住房公积金贷款，解决公租房建设中的资金问题。目前重庆已落实16亿元中央补助、5亿市级补助、30亿公积金试点贷款、53.8亿商贷用于当地公租房建设。

　　而在“中端有市场”方面，重庆坚持每年房地产的投资总量绝对不超过固定资产总投资的25%；坚持地价不超过房价的1/3；按人均30平方米的建筑面积，对各区域房地产开发总量进行控制。

　　高端约束，效果几何

　　至于“高端有约束”方面，就是此次重庆即将开征的房产税，因为征税对象是高档商品房。重庆政府已明确，所有房产税收入都将投向公租房建设。但据2010年的统计数据，重庆全市200平方米以上的非独栋大面积住宅为33549套，总面积898.3万平方米；高端住房为1900套，总面积83.1万平方米。这个量相对整个重庆的房地方市场是比较少的。

　　“重庆主城区均价大概七八千，但如果房产税是按照主城区平均售价3倍为标准，那两万一平方米的房子在重庆更是很小一部分，所以房产税对平抑房价的效果十分有限。”重庆社会科学院财政金融研究所所长邓涛对《新民周刊》表示，真正买得起高档商品房的人，并不在乎多收的那点房产税。即便这批高档房持有者因为房产税而抛售手中的房源，这批高档二手房对于普通百姓而言也是难以承受的。

　　此外，重庆从2005年旧城改造以来，城市化进程催生了大量的购房人群，这批“刚需”组成了目前重庆买房者的中坚力量，楼市的泡沫并不多。再加上今年6月地铁1号线和轻轨3号线将在重庆正式通车，将改变现在单一一条线(轻轨2号线)孤掌难鸣的格局，轨道交通沿线的房价很可能大幅增长，难免会稀释房产税对重庆楼市的影响。▲