“土地使用权期满收回”

　　是霸王条款

　　□王俊杰

　　2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”，这在历来的土地出让交易中尚属首次，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。(1月16日扬子晚报)

　　国有土地使用权到期后，到底如何处置的问题，至今一直没有一个圆满的答案。但是，土地使用权期满后由政府无偿收回的规定，在全国是绝无仅有，这样的规定肯定是不合情理的。按照这个规定，公民辛辛苦苦存了一辈子的钱购买来的房子，往往不到70年(开发商从购置土地使用权到最终将房子建好交到消费者手中往往经过五六年时间)就要被无偿收回，房产成为泡影。而且，上海有关部门作出这样的规定也并不符合法律规定。《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”正在修订的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》也规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”因此，不管土地使用权期满后是否要交纳延续的费用，但依据法律，都是可以续期，而不是像上海有关方面规定的那样，由政府“无偿收回”。

　　更重要的是，上海有关部门的规定，其实质上是对购房消费者的一次隐性的霸王合同，是违背法律对购房者的又一次潜在的利益剥夺。因为，从表面上看，土地使用权期满后由政府无偿收回，是政府有关部门与开发商在出让土地时规定的条款，但其实开发商对于政府这样的规定并不介意，因为开发商取得土地使用权后，最终是要建好房子卖给消费者，土地使用权期满后收回，对于他们的利益并不受影响。而真正受到影响的购房者却并不直接与政府签订期满“土地使用权收回”的条款，购房者无法直接向政府主张权利，只能哑口无言。这样的“霸王条款”作用于开发商身上，却巧妙地转嫁于消费者。

　　要消除这样的“霸王条款”，一方面，需要上级立法机关和政府立刻启动违法审查程序，对上海有关部门违法的规定进行审查，并及时撤销与法律规定不一致的规定。另一方面，在我们国家的人均寿命不断提高，特别是一些住宅的土地使用权期满即将到临之际，我们必须加快立法步伐，听取民众的意见，尽快出台法律，对住宅和非住宅土地使用权期满如何处置作出详细的规定。避免在土地使用权期满后，又出现新一轮疯狂征地拆迁，导致“血案”频频，破坏社会的和谐稳定。