楼市调控第三波

　　肖开霖

　　《环球》杂志记者/苏劲松

　　“调控”之于中国楼市并不新鲜，甚至已成为出镜率最高的词汇。

　　1月26日，就在人们迎接新年时，国务院出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，公布8条新政，其中不乏房价不稳问责官员、个人转让不足5年住房全额征营业税、限购令扩至全国、二套房首付款提至六成等严厉措施。这则被业界喻为“新国八条”的通知，拉开了中国楼市本年度首次调控、也是去年初以来第三轮调控的大幕。

　　房产税落地

　　本轮调控中，最引人注目的是个人房产税的“靴子落地”。1月27日晚间，经国务院同意，重庆和上海率先出台房产税改革试点方案。短短两天后，重庆首笔个人房产税申报入库，购房建筑面积为202.73平方米，剔除免税面积后征收房产税6154.83元。

　　首笔个人房产税入库的速度显示出政府的调控决心，而房产税的相对“温和性”则显示出政府调控房价的意图要远大于收税意图。

　　重庆将征税对象锁定在“高档住宅”，上海对准“二套以上房产”，都是为了既控住房价又不伤及民生。然而，两个版本在税基范围、税率高低等核心指标上都没有出乎市场的意料，且免税涉及的范围也相对较广，一般需求基本都能有效免税。即使是决策者本人，如重庆市长黄奇帆，也曾在新闻发布会上坦言，重庆开征房产税，不可能“一招就杀人命门，把房价压下去”，“象征意义大于实际意义”。

　　那么，房产税怎么发挥调控房价的作用？

　　在黄奇帆看来，房产税的最大作用在于“使炒房得到遏制”。而在大多数业内人士看来，房产税实施初期对房价和交易量的遏制相对有限，更大的影响在于中长期，随着试点进一步完善，不排除政府扩大征税范围，将房产税作为一项税收制度长期存在，并对税率再做调整。

　　最新信息显示，房产税出台后，房价并没有应声大跌，反倒给租赁市场加了一把火，不少屋主纷纷提高租金以转嫁成本。北京链家地产经纪人左虞告诉《环球》杂志，往年春节期间是租房最佳时机，供需和房租都相对稳定，但今年不同，一般房屋都加价了100-200元/月。

　　一些专家和开发商认为，政府的初衷不是打压楼市，而是调结构，抑制高消费。重庆朵力房地产公司董事长黎伟表示，短期看房产税对抑制高档商品房消费会有一定的作用，但长期看对房地产大势不会造成太大影响，原因是重庆经济发展正处于上升期，工业化和城镇化进程不断加快，商品房刚性需求很大。“房产税对市场的影响更多是心理层面，其实重庆正在大规模建设的公租房对楼市的影响比房产税大。”他认为，大规模增加保障房供应，将改变整个楼市的供应结构，从而能对房价产生长期影响。

　　限购令升级

　　在去年4月开始的首轮调控中，只有北京版本的调控细则采取了限购措施。但随着调控的深入，这一行政化手段逐渐发力。在去年9月展开的第二轮调控中，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，被要求在一定时间内限定居民家庭购房套数。而在“新国八条”中，从严制定和执行住房限购措施的对象扩大为各直辖市、计划单列市、省会城市以及房价过高、上涨过快的城市。

　　在新标准中，必须实行限购的城市有36个。而据媒体报道，目前已推出限购令的城市有25个，依市场情况看，最终全国实施限购的城市可能达到60个，且很多城市可能重新调整限购口径。

　　尽管作为行政手段的限购令不可能长期存在，中国楼市的常态最终还得靠市场这只“手”来调整，但其立竿见影的功能无疑将为楼市调控争取更多时间，这也成为限购令被广泛看好的重要原因。

　　然而，不少业内人士也指出，限购对于短时间内给楼市降温、稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果，但如此直接的市场干预也会带来一定的副作用。

　　以北京为例，中原地产研究部的数据显示，目前在北京四成左右的购房者来自外地，其中一成左右是原来有房产、现在需要改善或投资的。“外地人已有一套不得再买”的政策，很可能影响目前市场上一成左右的购房人群。另外，对本地人严查存量的约束也将影响一成购房者，预计市场将最少减少两成购买力。　　也有一些人担心，限购可能导致需求进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。

　　更多更严手段蓄势待发

　　国家统计局的数据显示，去年12月，70个大中城市房屋销售价格同比涨6.4%，环比涨0.3%。在前两轮调控效果不佳以及急需进一步强化调控成果的背景下，第三轮调控水到渠成。

　　本轮调控还进一步强化了地方政府的责任及问责制度。民间对房价居高不下有一个看法，就是地方政府不想让房价下跌，因为“卖地收入”是他们的“金窝窝”。国土资源部部长徐绍史此前透露，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增70%。“新国八条”着力问责后，不少分析认为，高房价中的“土地财政”因素将得到弱化。

　　再则，信贷、行政、税收等各个方面的政策在本轮调控中都得到了强化。在政策叠加效应下，很多人相信房价回落将比之前更加可行。最近，深圳、重庆、昆明等地的房屋交易已开始“遇冷”，有些地方甚至出现了退房现象。

　　多位业内人士还不约而同地认为，被称作“杀手锏”的房产税不会是最后一只“靴子”，还可以从差别化信贷、扩大保障房供应、调整土地出让金等方面“多管齐下”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，一些地方采用综合评标措施降低了地价，一些城市出台措施加强对商品房预售资金的监管，以及限购、限贷等，今年应继续推行。

　　另外，备受关注的空置房调查也终于赶在春节前在京、沪相继启动。业内人士认为，这标志着调控进入“量化阶段”。

　　在各地的两会上，“房价”、“调控”、“保障房”等都是提案的关键词，多个地方的政府工作报告透露了这样的调控路径：“最严调控”将继续施行，房产税等新手段已“箭在弦上”，保障房建设将“重点推进”。

　　伴随着地方两会过渡到全国两会，种种迹象显示，今年的楼市调控风暴将来得更频繁、更猛烈。

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　　他国房产税如何征收？

　　不少国家也有“土地财政”，但不是靠卖地，而是在房屋持有环节征收不动产税。而且，征收不动产税的国家的土地都是永久产权。

　　美国  房产税以财产税名义征收，对象主要是居民住宅，纳税人为拥有房产的自然人和法人，其收入的95%以上由地方政府征收，税法和税率由各州自定，大概在1%至5%之间。同时，各州也针对自住房屋给予一定的减免优惠，有的州通过减少税基或估低财产价值，有的州通过个人所得税抵免或现金补偿实现。

　　加拿大  地产财政主要来源于地税(物业税)，约占总财政收入的58.4%。标准为物业总价值(土地和房屋)，税率在0.5%至1%之间，以抑制贫富差距拉大。此外，自住、出租和商用地产的物业税都不相同，但第二套住宅都被课以重税。

　　荷兰  对房屋课征消费税或财产税，前者针对实际住户，后者针对房屋。中央政府征收的净值税也涵盖房屋。消费税按比例税率，对象为房屋租金和屋内家具总值。财产税的对象包括土地、房屋等不动产和某些动产，由地方政府参照市场估值征收，并自定税率。此外，13.1万荷兰盾(约合52.9万元人民币)以下的营业用房可免税，低收入者也能获得减税照顾。

　　韩国  在2005年前普遍征收财产税，税率为0.2%至0.5%。之后开始征收“综合不动产税”，在财产税之上额外征收，对象是9亿韩元(约合531万元人民币)以上的住房，税率为0.5%至1%。同时，中央政府将此税的征收权分配给地方政府，以缩小地域差距。

　　澳大利亚和新西兰  买卖房屋时，政府根据房屋的占地面积和每年评估的房价按0.3%到1%征收个人所得税，并按同样标准以0.3%到1%的税率征收不动产税。

　　(资料整理：《环球》杂志记者/苏劲松)