楼市调控不了局

　　2011年1月26日，楼市调控新政出台。与之前众多的调控政策一样，新“国八条”被称为“史上最严厉房地产调控政策”；和过去相似，它也带来了许多争议，如：房价是否会越调越涨？行政命令式手段是否意味着向计划经济倒退？但不同的是，这一次首先面对的质疑是：是否在歧视外地人？

　　本报记者 王吉陆 赵卓 洪若琳 发自北京、上海、广州

　　2月16日14时12分，文字工作者苏笛在网络日志上写道：“一天早晨，格里高尔•萨姆沙从不安的睡梦中醒来，发现自己躺在床上变成了一只巨大的甲虫。”这是卡夫卡小说《变形记》中的第一句话。6天后她向记者描述当时的感觉：“我就是那只甲虫，一觉醒来，世界变了，买不了房了。”

　　就在那之前半小时，刚刚起床的苏笛打开电脑开部门网络会议，看到大家谈论着北京最新出台的房地产调控政策，其中一条是：从17日起，对无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停购房。这条规定让苏笛很受伤—2010年10月，已在京工作两年的她最终定下来要买房，春节期间还从苏州老家父母处拿了5万元现金。

　　把自己比作甲虫还是没法排解苏笛的委屈和伤心，她给在北京的最好的朋友打了个电话：“我不能买房了，要到你家永远蹭住。”29岁的她像上学时候一样孩子气地抱怨：“这个世界太坏了。”话音刚落她便哭了，“那种感觉，就像爱错了人，你对一个人很好很好，但他不要你了。”

　　让苏笛买不了房的“京十五条”是北京市政府针对1月26日国务院常务会议发布的房地产调控政策新“国八条”所出台的细则。截至2月22日，包括北京、上海、广州在内的全国14个城市先后出台地方性限购细则，均以户籍为门槛。

　　跟过去的众多调控政策一样，这次新“国八条”被称为“史上最严厉房地产调控政策”；也和过去一样，它面对着很多质疑，如“房价是否会越调越涨？”“行政命令式手段是否在向计划经济倒退？”有所不同的是，这一次首先面对的质疑是：是否在歧视外地人？

　　北京不再欢迎你？

　　“京十五条”出台后，一个段子迅速流传开了：“刚才我北京同学来电，兴奋地说因为限购房政策，他的北京户口值钱了！买不了房的外地人先跟他假结婚，然后贷款买房，再离婚，他收房款1%作为安置费。丫兴奋地直打响鼻，说顺利的话今年可以结6次婚，娶6个媳妇。末了他感慨：做北京人，太幸福了！”

　　这个段子的真假暂时不可考证，不过完全可能发生。和好朋友通了1小时电话后，苏笛回到电脑前接着写日志，“我再无法幻想自己一个人也能独立自在地在北京生活下去，除了找一个京户或一个有房的男人，此外在北京生活还有什么可能性？”她说，这是一时任性的气话，不过，“限购封闭了很多人的可能性，却又没敞开别的可能。”

　　限购在网络上引起的群情激愤，在华远集团总裁任志强的微博中已有体现。他评论道：“咋老干些自己有错让别人承担的事啊？自己的土地供给政策出错，非怪消费者买房买多了？本要提高城市化率，却又怪无户籍人口进城买房？本来城市化就是将非城籍人口变成城籍人口的过程。北京奥运之后就不再欢迎‘你’了？”

　　CBCT志起未来营销咨询集团董事长李志起也提出了同样的问题：非京籍怎么了？把蚁族赶出唐家岭，把鼠族赶出地下室，先是限制外地人买车，现在又来一个限制外地人买房，还有那些看得见或者看不见的地域歧视……这个曾经在奥运会期间唱着说“北京欢迎你”的地方，真的不再欢迎“你”了？

　　2010年12月23日发布的《北京市小客车数量调控暂行规定实施细则》中规定，持有北京工作居住证的外地人以及在京纳税5年以上且有纳税证明的外地人，才拥有摇号资格。这个政策和房产限购放到一起，被认为体现了一种趋势。

　　SOHO中国董事长潘石屹则在一篇《对“京十五条”的学习和解读》的文章中说：“这项政策的出台，对北京来说，的确是一箭双雕，既有力打击了房价，也通过它控制了北京外地人口的增长。我估计，一旦实施，在人口与资源环境矛盾日益突出的今天，将很难再取消这项政策，这标志着北京选择了另一个发展方向。”

　　2月18日上午，就在“京十五条”发布两天后，中国政法大学公共决策研究中心副主任、律师王振宇，向国务院法制办快递了审查建议书。他认为，北京新出台的购房购车规定，“以‘户籍’为标准将人群加以区分，分别予以授权和准入，是行政调控的下下之策，且已到了违宪程度，构成了户籍歧视。”

　　在上书之后的第五天，王振宇依然还未收到国务院的反馈。他说，他并非像许多人想像中的那样为开发商代言，而是为所有中国人说话。而且，虽然几年前买的房子已增值了三倍，但他并不反对调控房价。“我也觉得现在房价太高，但不该通过户籍限制，而应该首先采取经济手段来抑制楼市泡沫。不得已的情况下才能使用行政手段，但这涉及对公民权利的限制，要保证程序正义，需由全国人大或人大常委会讨论和决议。”2月23日，他对记者说。

　　限购，不得已的行政手段？

　　相比京版限购令，其他城市出台的限购政策无疑相对温和。如在南京或天津，甚至在中国的金融中心和房产税试点城市上海，外地户籍者也只需提供累计一年的保险或完税证明。

　　尽管各地程度不同，但作为2011年新一轮楼市调控的突出特点，限购背后强烈的行政化色彩无疑已引起学界和业界人士的警惕。易凯资本有限公司CEO王冉写道：“这种政府直接硬性扭曲需求的行为是准计划经济的复活。在所有调控市场的手段中，限价是最坏的、也是不到万不得已不能轻易使用的手段；比限价还要坏的只有一个，就是限购。”

　　然而，就像历次调控政策会引发质疑一样，“限购令”支持者也不乏其人。北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少峰是其中之一。“从2010年的统计数据看，外地人在北京购房比例已达到45%，其中真正在京工作生活的只有一小部分，很多都是炒房、投机性质。(限购)是针对目前情势的临时性政策，因此谈不上过严的问题，5年的年限也不算很严苛，目前情势下，行政调控是必要的，谈不上什么计划经济。”王冉对时代周报记者说。

　　清华大学经济管理学院金融系主任、中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵则自称从2009年起就呼吁限购，在自己的微博中他写下如下一段文字：“实话实说，2009年5月，作为北京市人大代表，与郭市长集体见面，我发言呼吁限购。2010年在上海，市领导学习会上，也是如此建议。”

　　在他看来，限购是把房地产需求分为消费性需求和投资性需求之后，对投资性需求进行抑制、保护消费性需求，并且是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药。在《限购房子有理》中他这样写道：在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

　　而像苏笛这般的购房者，事实上正是限购令误伤的主要对象。

　　但即便是李稻葵，也认为5年的要求太严厉。“不要急，预计未来5年纳税条件可能降到3年。愚以为5年太猛，未来一定会调，但方向正确。”他说。

　　在众多的限购支持者中，王珏林，因其住房和城乡建设部政策研究中心副主任的身份，似乎更能反映官方出台这一相当严厉的以户籍作为行政调控手段的政策时的无奈。2月23日上午，他在电话中用“别无选择”一词向记者进行了解释。“从各项统计指标看，在非常严格的市场调控形势下，房地产市场发展继续保持高位运行；商品房价格虽然涨幅放缓，但继续保持较高的幅度；房屋销售也是历年最好的；再有就是价量返弹的迹象已经出现。”

　　套用李稻葵的说法，楼市正在高烧。

　　调控前夜的疯狂

　　“买房的人太疯狂了，1月15日我以150万元卖了一套房，十天后还有人打电话来问160万元卖不卖，如果卖的话，愿意全额付款。”2月13日，身为上海一家理财服务公司中层的丁闽，如是形容。

　　33岁的“新上海人”丁闽是2010年12月和2011年1月房地产热潮中的一员，根据汉宇地产提供的数据，这两个月上海二手房的成交量分别是19761套和21095套，远远高出2010年11月的13550套，更遑论同年5-7月份的六七千套。

　　同样的情况并不仅仅发生在上海。任志强在其博客文章《疯狂的12月》中引述了统计局全国商品房销售数据称：多年来12月份的平均销售面积约为5000万-6000万平方米，但今年(2010年)让所有人大跌眼镜，竟然销售了2.1808亿平方米，翻了数倍，一个月占了全年交易量的20%多。

　　这一波疯狂始于2010年12月，其时，2010年第二轮大调控—9月29日出台的“国五条”影响已经消解。此前的11月14日，国务院总理温家宝探访澳门，有当地青年对他说，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”

　　温总理说这话时，丁闽对房子的心理售价还是140万元。这套90平方米、位于上海松江九亭的房子，在2007年10月他买入时还是期房，只花了97万元。由于地处上海外环外，丁闽一直想把它卖掉，然后到更佳地段再买一套。2009年11月，在考察了周边的房价后，丁闽将交房不久的新房挂到了房产中介，挂牌价为到手130万元(即买方承担各种税费和中介费)。

　　在丁闽眼里，房产投资只是工作之余的理财手段。但对这个2009年年末才涉足江湖的业余炒房客来说，楼市呈现的非理性，早已超出他的想像。

　　在他记忆中，房子刚挂出去后不久，看房者便络绎而至。于是一个月后，他就把房价上调到了140万元。但这个月，政府已经开始调控，12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日，国务院常务会议又提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。调控之下，上海住房成交量下跌，而丁闽的售价，也在140万元的价位上停滞了3个多月。

　　“我的感觉是，调控政策出来后会平淡一段时间；两三个月后，会突然有一大拨人来看房”，丁闽说，2010年2月底3月初开始，一个高峰来了，随着看房人数的增加，4月初，丁闽把价格调到了145万元。

　　“那段时间特别狂热，涨得特别密集，短短半个月之内先从140万元涨到145万元，再涨到150万元。”丁闽说，事实上，就连150万元这个价格，都是中介报给他的。

　　在整个2010年，被疯狂的楼市带动起来的丁闽还经历了两次这样“过山车”般的经历—楼市调控-低迷-涨价-狂热-调控，分别对应着2010年的两次大调控：4月17日出台的“国十条”和9月29日出台的“国五条”。12月中旬，因为感受到了新一轮的涨价，丁闽把售价提高到了145万元。

　　但这一次，丁闽心态上变得更为谨慎，“我预期到调控政策还会再出，所以很快卖出去了”。2011年1月15日，在新一轮楼市调控政策出台前十天，他最终以到手价150万元的价格，把房子卖给了一对准备结婚的小青年。

　　一年多的时间，经历几次调控和市场轮番的低迷和狂热，房价从130万元涨到了150万元，丁闽对这个结果却并不是很满意，“我原来想买的房子涨得更快，4月份还是170万至180万元，现在已经是230万元左右了。”

　　有的人则以另一种方式赶上了这一波疯狂。2月13  日，上海大学宝山校区附近保源地产的中介小陈对记者讲述了她一个客户的经历：“他是公务员，28岁左右，去年4月开始看房准备结婚，看中了一个好点的小区，一开始看的是130万元的两房，后来变成140万元的一房，不过现在140万元也买不到了，只能换个小区。每出一次政策，头一两个月会比较紧张，但很快又涨上去了，这位客户说：还不如不出政策呢。”

　　哪怕先假离婚再买房

　　在王珏林等人眼里，2011年1月26日出台的新“国八条”—其中包括：二套房贷首付提至六成，第三套房由停贷改为停购，限购令也推向了全国执行，显然是官方对高烧不退的楼市的一剂冷却剂。这一观点得到了部分楼市分析师的认同。

　　“调控的意义在于在通胀压力下拖延了房价上涨的速度，遏制了投资需求。”2月14日，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江这般说。

　　但国务院常务会议推出的新“国八条”并不是终点。就在第二天，重庆和上海分别公布了房产税征收办法；几天后，央行又宣布加息和上调人民币存款准备金率。

　　新政之下，“市场很冷静”，2月14日，汉宇地产董事总经理施宏叡这样描述。“过去几年，春节之后还不到正月十五，就会有一波小阳春，而今年，看房量和成交量都急剧下跌。”2月1日至12日，汉宇地产在上海的118家门店二手房成交量共58套，和去年春节同期相比，下降60%，而与1月份相比落差更大，1月汉宇地产在上海的二手房成交量接近500套。

　　同样低迷的还有一手房。春节后的连续两个周末(2月12-13日和2月19-20日)，上海一手房出现了“零开盘”。

　　北京情况类似，亚豪机构市场总监郭毅告诉记者：“根据我们的数据，16日新政前一天，一手房成交885套，二手房成交2057套，创下2011年单日成交最高纪录；17号新政首日，一手房成交141套，二手房成交248套。2月份北京原本计划新开楼盘12个，实际上只开盘了一个，还是别墅项目。”

　　相比成交量，更受关注的还是房价。此次调控比起以往会不会有所不同？新“国八条”能不能真正控制房价？亲历几次调控和市场轮番低迷和狂热的丁闽对此回答：不能。

　　“这次效果比之前的调控更强，交易量会迅速下降，而反弹也会比以前弱。但房价还是以稳为主，全年来看应该在10%以内波动，而且涨10%的可能性比较大。”2月15日，中国指数研究院副院长陈晟这般告诉记者。两天后，中国房地产信息集团分析师薛建雄也向记者作出相似的涨价分析。

　　施宏叡认为此次调控中的某些政策会跟以前一样，“3-6个月消化”，但“限购是政治手段，影响深远，能买房的人会越来越少”。

　　但任志强认为需求是改变不了的：去年12月份疯狂的销售只能说明日益增长的居民消费需求靠行政命令式的“戒严”是无法阻挡的，可遏制一时，却无法遏制永久，欠的账总是要还的。12月超过全年20%的销售量并非开发商在操纵市场，而是消费者的不谋而合，需求最终决定着供给与价格。

　　刚刚卖出房子获得一笔现金的丁闽正是不愿意被遏制的需求，春节期间他已在考察另外的房子：“现在通胀那么厉害，我对持有货币感到非常恐慌，钱一到手就面临着贬值风险。”目前仍然拥有两套房子、属于被限购人群的他对记者说：“我可以先假离婚再买”。施宏叡认为市场中像丁闽这样的人非常多，“可能20%左右”。

　　假离婚是应对限购的其中一种办法，历来“上有政策，下有对策”，薛建雄表示他和业内人士讨论时分析，简单来看被限购后想买房有四个办法：一是分拆户口，二是假离婚，三是将房产赠给家庭一个成员，四是借用他人身份证。

　　陈晟对记者说，需求暂时被遏制，不代表不存在，从十年周期来看，除黄金以外，中国还没有比房地产更好的投资产品，至于这些需求什么时候爆发，还是要看政策延续的时间。

　　“政府掌握了需求的闸门，当经济不好，或者财政收入不好时，可以对之前扼制的大量需求进行释放，所以最后的赢家还是政府。”货币恐慌者丁闽这样认为。

　　北京同学

　　京版限购令规定，外地在京购房者，必须出示在北京连续纳税5年的证明。这规定一出笼，乐得“直打响鼻”的人，就是北京同学。

　　微博信息称：“刚才北京同学来电，因为限购政策，他的户口值钱了！买不了房的外地人，可先跟他假结婚贷款买房，再离婚。他收房款1%作为安置费。丫兴奋地直打响鼻，说顺利的话今年可以结6次婚，娶6个媳妇。末了他感慨：做北京人，太幸福了！”

　　另有网友为“北京同学”概算出了收益：“房款的1%，3万元左右。一年结6次婚就是18万元。一个新的职业诞生了。”

　　最新消息是，紧接北京之后，10大中城市相继出台的限购令，无一例外地“限外”。看来，同学也不独北京专美，各地同学都可从事钻限购令空子的新行当了。

　　北京同学的看点在于，所言虽然是笑谈，操作性可疑，却具针砭之力，将规定的漏洞或者把柄，暴露无遗。而重点在于，本以为奄奄一息、将死未死的户籍制度，突然焕发了青春，再展活力。北京同学一词，即成了高房价重压下喘息的气孔，苦中作乐的道具。

　　唐明灯