《瞭望》文章：房地产调控十字路口

　　把房价降到合理水平目前仍只停留在定性上

　　文/《瞭望》新闻周刊记者赵瑞希

　　随着各城市的“国八条”实施细则陆续出台，限购、加大信贷成本等严厉手段，令楼市成交量出现前所未有的低迷。

　　因为严格的行政管理而受压的房地产市场会逐步趋于理性，还是会孕育更大的反弹？接受《瞭望》新闻周刊记者采访的专家学者认为，从近期陆续出台的地方配套政策来看，“将房价控制在合理水平”的调控目标并未明朗化，一些地方的限购规定伸缩空间较大，这释放出一个信号，房地产市场对地方经济至关重要。

　　从专家角度看，依靠房价下降满足中低收入者的住房问题并不现实，低收入者住房难题需要靠加快保障性住房建设去解决，但面临资金不足的巨大压力。

　　限购可以持续多久？

　　“国八条”中最具有杀伤力的政策是“限购”。包括北京、上海、广州等城市相继出台了当地的限购细则。带有明显行政命令意味的这一政策在抑制投机购房的同时，也遭到了不同意见的质疑。

　　“一刀切的限购政策也误伤了很多合理购房需求”，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从“国十一条”一直到“国八条”这一年多以来，房地产调控已从打击投机需求升级为全面打击购房需求。

　　“目前限购措施过于严厉”，韩世同认为，“要使得房地产行业从支柱行业逐渐回归到基础行业，就要避免投机资金今后再度回到房地产行业，因此限购措施不应该是短期政策，而应当是长期政策。然而，现在如此之猛的限购政策显然不适合长期执行，应当适当放宽一些，以免扭曲市场。”

　　房价能不能降？

　　“国八条”最让人惊喜的地方是房地产调控目标从“遏制部分城市房价过快上涨”上升为“将房价控制在合理水平”，并要求各地政府在一季度向社会公布年度新建住房价格控制目标。

　　然而合理水平到底是什么水平，地方政府的实施细则中并没有给出一个明确的说明。“将房价控制在合理水平更多的是在表达政府对待调控的一种态度”，专家认为。

　　事实上，目前“合理水平”处于混沌之中的关键在于很难找到精准的方法界定怎样的房价才是合理的房价。按照国际标准，房价收入比在3至6之间属于正常范围。然而，“在我国究竟应该是3，还是6呢？房价还与住房面积紧密相关，人均住房面积为多少是合理呢？计算时应该用中位数，还是平均数呢？”韩世同问道。

　　宋丁指出，“我国灰色收入难以统计，用房价收入比不合理，消费情况反而更能反映一个家庭的收入水平，应当用房价消费比来衡量房价是否合理。”

　　问题与争论如此之多，使得未来一段时间内，我国的房价合理水平只能停留在定性上，而非定量上。那么房地产调控的目标到底在哪？

　　宋丁认为，缓解老百姓买房难只是房地产调控的一个小目标，最终的目标是为了稳定宏观经济。

　　在宋丁看来，银行信贷总额收缩、多次加息和上调存款准备金率、打击投机性购房需求的不断升级，表明中央在严控流入房地产市场的资金量，此举就是要保持宏观经济的稳定。

　　韩世同指出，调控之下，房价“瞬间”大跌并非好事，将使经济受到巨大冲击。因此，调控最为重要的是要维持房价的稳定，让购房者形成稳定的预期。

　　保障房建设万亿资金从哪来？

　　房价不会大幅下降，意味着低收入者，甚至部分夹心层将来都需要通过保障性住房解决住房问题。为此，加快保障性住房建设成为房地产调控的落脚点。

　　2011年，我国保障性住房建设规模为1000万套，据估计，资金需求量高达1.3万亿至1.4万亿元。中央提供的保障性住房建设资金仅占总资金需求的10%左右，剩下的90%全靠地方政府解决。

　　近期，财政部表态，将通过创新财政政策和运作机制、继续落实减免税费优惠政策、加强工程资金使用和管理以提高资金使用效益等五大措施支持保障性住房建设。并且，还将通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。

　　然而，由于保障性住房利润率低，社会力量参与保障性住房建设的积极性并不高。

　　招商地产绿色地产研发中心主任林武生告诉本刊记者，“建保障性住房的利润率不到5%，只能挣点辛苦钱。资本都是逐利的，在商品房市场好的情况下，开发商自然对建设保障性住房没有太大的积极性。只有商品房市场不好时，开发商才会更多地考虑保障性住房市场。”记者了解到，今年招商地产的各项工程中，保障性住房占比仅为百分之几。

　　广州市社会科学院研究员彭澎建议，土地出让金等对于地方政府而言是一次性收益，而房产税、住宅营业税等税收政策则是地方政府可持续的、源源不断的长期收益。这些收益如用于保障性住房建设，将有助于解决资金量不足的问题。□