两会盘点：让买不起房的人租得起
两会盘点：让买不起房的人租得起
两会盘点：让买不起房的人租得起——两会后看网民最直接最现实利益问题系列之二
2011年的两会已经落下帷幕，在今年两会上，“房地产”是最热门的话题之一，得到广泛的关注及讨论。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠3月9日在记者会上提出，“租金的调控应该也是房价调控的一部分”，这表示，调控房租将纳入房地产调控目标，房地产调控的下一步，或伸向房屋租赁市场。
房租调控立时成为议论焦点，登上两会热搜榜前列。房租涨价关系到许多百姓的切身利益，但房租应该如何调控，房租调控能否让房租真正降下来？怎样让每个公民都拥有一间住得起的房子？
从广州到北京——租房历程勤于蚂蚁搬家
自述者：许澜，85后，女，非京籍人士 媒体从业员
白领意见：
一、我不奢望“一所有落地窗户的大房子”，我只希望在5年内，能租到对非京籍人士开放的公租房。
二、在南北来回辗转很多年，我想有种家的感觉。
本人85后，2009年毕业于一个东南沿海的大学。
第一份工作在广州，当时时逢经济危机、企业不景气，见习第一个月的工资不足2000元，租房用掉工资的一大半。后来遇到一个师姐招租，记得那套房子位置很不错，在天河区暨南大学旁边，算是市中心又是精装修的三室一厅。我和一个女同学租下了那间房子的主卧，1个月900元，和同学平摊下来每人450元/月。
半年后房东要收回屋子，合租的四个女生都被“赶出”。之后一个星期内仓皇地找中介、看房、签协议、交钱，真是劳心费力又损荷包的差事。搬家的那天正赶上元旦节，羊城下着雨；南方的冬天总是湿冷，我拖着大大小小的箱子在雨中没法撑伞，一个人拖拉拽的到了新居。
新居在广州城的骑楼街区，房龄老，潮湿，猫和老鼠经常造访。我和二个女同事合租，我的铺位在阁楼。站直身体，头刚好顶住楼板。这样的房子因为在市中心地带，虽然条件很差，也要750元/月。
一年后，来到北京。从南到北一番周折后，积蓄耗得差不多了。素闻北京租房平均价格高涨，刚开始没敢随便租房子，第一个月住在中央财经大学旁的所谓“研究生宿舍”——一间70多平米的房子，住了12个女生：有准备考研的大学生、有上班一两年的小白领、有餐厅的打工妹、以及无所事事的人。这样的铺位一个月600。房东规定一个星期只准洗两次澡，每天的热水定量用热水壶的半瓶。 这对于一个习惯于每天“冲凉”的南方人来说，颇有点为难。
一个月后，托同事帮忙租到了北五环外、一套3室一厅房子的次卧，1000元/月。搬进去的第一天，同事的母亲给我们做了一次家常饭，在南北来回辗转的一年多里，那是我第一次有了回家的感觉。
毕业一年半，搬家四次，即便是渴望自由的都市小年轻也难免身心疲惫。所以我不奢望“一所有落地窗户的大房子”，我只希望在5年内，能租到对非京籍人士开放的公租房。
新国八条之后，全国大中城市都开始落实具体政策，以遏制房地产投资和投机需求为主要思路。比如，北京要求非本市户籍居民家庭，要连续5年以上在本市缴纳社保或个税才能购房。政策也影响到了一些正常、合理的住房购买需求，不少人只有选择继续租赁住房留在北京。
可是，进入2011年以来，租房者在与房东关于租赁价格的谈判桌上占尽劣势。根据2月15日国家统计局发布的1月份CPI数据，居住类价格同比上涨6.8%，其中，住房租金价格上涨7.1%。
那么，在北京等热点城市中，推动房屋租金价格上涨的背后都有哪些力量？
不可避免的“新政心理”
其实，在北京“限购令”发出之前，新国八条便已经让北京等一线城市的房东受到心理影响——房租要提高了。
记者在“限购令”出台之后走访了北京多家房地产中介机构，来自这些中介机构的观点认为，“限购令”将直接增大租赁市场的需求量，而目前有效的供给却远远不足。“所以，北京的房租价格排除规律性的增长因素外，‘限购’成为直接的重要推动力。”一位中介机构人士对记者说。
“最近我了解到北京的房租都在上涨，而且有两个中介也都打电话建议我提高租金价格。”记者的房东在年前便给出了将要提高房租的理由。尽管这位房屋持有人居住在湖南，但她亦随时关注着一千多公里外北京的房租价格变动。
她认为，时刻关注自己持有的资产价格变化是“再平常”不过的事情，“因为这直接关系到我的月收入”。
这位房屋出租人承认，新国八条以及北京限购政策都对其提高租金产生明显的“心理预期效果”。她说：“谁都知道，北京房子少，人多，房租自然会涨。”
除了新政给房屋持有人带来的“心理预期”，中介公司也会建议房屋持有人在现有租赁合同到期后重新寻找租客，并提高租金价格。中介公司再转接一次便能从租房人处赚取一次中介费用，大约是一个月的租金。市场认为中介公司在其中发挥的“抬高”作用也不能忽视。
CPI与房租互推上扬
房租，并非上升通道中的唯一选手。而且，房租与物价之间的关系越来越呈现出相互推动的作用。
2月15日，国家统计局发布1月份CPI数据显示，居民消费价格总水平同比上涨4.9%。在随后的2月28日，国家发改委主任张平在北京对上述数据阐释称，今年1月份居民消费物价指数(CPI)涨幅低于社会预期，2月份有望继续回落。
有投资银行分析师发布公开报告认为，预计2月份食品价格环比上升0.5～1个百分点，鉴于CPI构成权重调整之后非食品权重增加，而近期以住房租金为主的非食品价格上涨幅度较大，预计非食品价格涨幅可能进一步扩大，大约在3%左右。
伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，房屋持有人能够敏感察觉到房租收入与物价之间的比例关系。“当房东感觉到房租收入不足以维持其生活舒适性的时候，自然会提高房租。”
链家地产副总裁林倩亦认为，在物价和房价都不断上升的前提下，房租自然有上涨的动力。
与此同时，随着CPI数据中包括居住类在内的非食品权重增加，房租上涨，也成为CPI上扬的因素之一。
租房市场的结构性失衡
一份来自21世纪不动产的监测认为，2010年，北京市一居室租金全年均价2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月。这一价格在2011年1月又刷新了纪录，1月份，一居室租金均价在2900元/月，二居室4391元/月，三居室5737元/月。北京房屋租金环比上升数据由2007年的3.5%提高到2008的4.2%；2009年进一步提高至6.5%；到2010年，涨幅开始呈现较大跨度，租金比2009年上涨了近10%。
其实，除了房地产政策与宏观经济的因素外，北京住宅租赁价格的季节性增长因素亦在此时与上述推动力重合。
每年春节前后，是租赁变动频繁的时节，随着租房人逐渐回到北京，需求集中凸显，快速刺激了成交增高，推高了租金价格。
“这种季节性因素是正常的，此外还有就是结构性因素导致北京租金价格普遍出现高增长。”接近住建部的一位分析人士对记者表示。
所谓结构性因素，是指在北京，租金价格在3500元以下的出租房屋“供小于求”，而3500元以上的高档出租房屋则“供大于求”。由于近些年，土地价格不断攀升，房地产开发商更倾向于生产高档住宅产品，忽视中低档住宅的开发。当高档住宅产品转变为投资品进入租赁市场之后，租赁价格自然被抬高。
由此，投机和投资需求所导致的高房价影响，也传递至房屋租赁市场。市场本身存在产品结构失衡问题，廉租房建设又尚不足以弥补需求缺口，于是房租的上升背后又被添加了一把火。
指导价或难“从命”
2月28日，来自北京市住建委的消息称，他们将建立全市统一的房屋租赁信息平台，使租赁双方更透明地了解房源和价格。
据悉，北京市住建委针对租赁市场的行业规范和发展，与多家中介机构进行了座谈。会议主要议题是租赁市场管理问题。筹划中的房屋租赁信息平台可以显示真实的房屋数量、租赁价格等信息，但目前具体内容还在研讨之中。
其实，这一做法早在2008年便有类似先例。当时，北京为防止房屋租赁市场混乱，制定了“租金指导价格”。当年参加该课题讨论的胡景晖告诉记者：“在一个小本子上，把北京划分为200多个片区，分别更新数据。”
不过，这个被称为“小白本”的册子总是与事实“基本不符”。租房人在市场上根本找不到与“小白本”上价格相匹配的出租房。据称，“小白本”上的指导价格总是低于市场价格15%左右，而且，指导价格更新也总是比实际价格滞后一个月左右。
最后，这个“指导价”不了了之。“我们希望政府能够进行有效的管理，但关键问题还是要多增加市场供应，公共租赁房。”胡景晖说，计划建立的房屋租赁信息平台如果只是制定和显示指导租金价格，那么效果依旧不大。(中国经济周刊，记者 孙维晨)
房租调控不要直接干预租金
房租上涨作为房价调控的结果，政府不可能不管，也应当管，关键是如何管。
调控房租最重要的，不是靠行政命令禁止房东和中介涨价，而是通过加大公共租赁住房的供应，降低出租方的议价能力。这是房租调控的基本路径，也是住房保障制度的应有功能。
现在，中央承诺今年要建1000万套，未来5年要建3600万套保障性住房，其中，公租房和廉租房将成为主力。如北京的目标就是，保障性租赁住房要占到60%。当政府大量推出低于市场价格的公租房和廉租房的时候，那么，也就能够有效遏制房租上涨。如沈建忠提到，最近重庆市16000套公租房拿出来摇号，房租已经得到明显控制。
但是，令人担心的是，有些地方政府如果搞不清自身的定位，不按照房租调控规律出牌，就会表现出对一切价格波动“大包大揽”的慌乱之态，走出过度干预市场行为的杂乱舞步。
政府应该给公众提供基本的住房保障，而只要存在充分的市场竞争，房租的价格自然也会充分反映市场的供求。地方政府和职能部门可以依法严格监管中介，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为，却没有必要对房租高低进行所谓的限价。其实，即使是有这样的调控，往往也是徒劳的，真实的市场房租价格，不会屈从于行政意志。
实质上，我们现在房产调控中的很多措施，并非调控，而是“补课”，是在弥补地方政府过去住房保障工作的不足。房租调控发力的对象不是百姓，而是地方政府本身。
所以要警惕的是，有些地方“补课”的工夫不够，就用所谓的“调控”来凑。如果，短期之内不能给社会提供大量的公共租赁住房，又要追求短期房租价格下降的政绩，那么，以直接干预租金为目的的“房产调控”就会出炉。显然，这样的房租调控既不符合基本的市场规律，也违背了“房产调控”的本意。(新京报)
房租调控应建立多层次、可细化的管理体系
租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。
房租调控的现实意义十分明显。在限购令、差别房贷等严厉调控成功令楼市降温之后，不仅需求开始向租房市场转移，不当寻租也开始向租房市场转移。若房租价格失控，不仅仍会抬高民众的住房成本，而且居住类商品在CPI的权重提高的情况下，可能成为CPI新的刺激因素。由于租房者主要为外来人口，房租过高还意味着当地城市发展成本的提高和房价调控公平性的流失。
从更长远的周期来看，房租调控也是政策对于今后住房格局的适应性布局。在多数政策资源和土地资源向保障房倾斜以后，今后的住房格局将形成包括保障房在内的出租房为主导，商品房和经适房为补充的新态势。住房市场总体价格水平，也将相应由目前的商品房为主导转为出租房为主导。如果主导房价不能得到有效规范，房价总水平回到理性水平的可能性将大打折扣。
房租调控应该如何着手？要区别公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房属于政府出资，具有公共服务的特性而非完全的市场特性。因此，政府作为完全产权人有权通过行政手段将价格限制在自己希望的水平，即非赢利或较低赢利水平上。而私有出租房的情况则要复杂得多。由于私有出租房具有完全的市场特性，因此，一般而言其价格的形成是租住双方自愿成交的结果。由于市场可以发现合理价格，而行政很难发现合理价格，因此在这个领域的租价调控，特别要注意遵循市场规律。如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激阴阳合同、以借住冒名租住等现象的抬头。
此外，租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求行政不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。
房租调控，根本目的是要利于市场的发展和社会和谐。因此，政策的着力点不仅在于对租价的干预，还应该放在制定合理规则、杜绝寻租和安全漏洞上。(京华时报/徐立凡)
要跨过“执行难”这道坎
比房租调控纳入房价调控更令人动心的，是住建部对于房租调控的路径设想———政府多提供政策性出租房(包括廉租房和公租房)，以稀释市场上房租上涨的动力。住建部在记者会上的具体表述是：除了廉租房要加大建设力度外，今年还要大规模地建公租房，这样就能解决相当一部分租赁需求，特别是中低收入群体的需求。
之所以说住建部给出的这条房租调控的路径令人动心，是因为它彻底理清了市场与保障的关系，行政权力与市场保持足够的距离，也充分体现了权力的理性与克制。于住房这样的公共产品而言，保障是大头，市场是小头，正所谓“让市场的归市场，让保障的归保障”，这应该是基本的共识，如果政府没有尽到足够的保障义务，公共产品的公益性也就无从谈起了。租房与买房，在其需求属性上是共通的，即应该是民生保障下的刚性需求。
住建部称增加政策性出租房是房租调控的重点，其实这一思维同样适用于房价调控。这么多年来，虽然历经多次调控，房价却仍然像一匹野马，症结在哪里？以抑制需求为主的贷款政策，在历次调控中都被当做利器，但经验也告诉我们，被暂时压住的需求，总会在调控过后以更猛烈的姿态反弹。
痛定思痛，近来人们已经越来越认识到“回归保障”才是解决高房价问题的唯一钥匙。相应地，从中央到地方，对于加大保障房建设力度的表态也空前集中，在上海，甚至连月入近万元的三口之家也可以申请经济适用房了。经适房的保障范围，正从传统意义上的低收入者开始向中等收入群体延伸。想象一下，如果大多数人都能享受到政府的住房保障，高房价还是个尾大不掉的民生问题吗？
但经验也告诉我们，设想中笔直的路径在现实中往往会走成弯路。这方面，历次房价调控有着不少值得吸取的经验教训。事实上，在历次房价调控中，除了提高贷款门槛、首付比例等手段外，增加保障房供应也被一再提及。而尴尬的是———2009年10月，全国人大调研组公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。
房租调控同样绕不过“如何不折不扣落实”这个坎———既然一些地方政府对增加经适房不上心，就必然会怠慢作为房租调控主要手段的廉租房和公租房。住建部明确提出将房租调控纳入房价调控，无疑是给政府的保障责任加码。相比于单纯调控房价，将租房纳入保障范围之后，政府必须提供更多的政策性出租房。钱从哪儿来？如何确保资金到位？如何确保建设进度不滞后？这些都是迫切需要解决的问题。如果再看看保障房在房价调控中多少有些尴尬的现实，那么还有另外几个问题必须考虑：政策性出租房如何纳入考核、如何进行问责？房租调控会不会重蹈房价调控的覆辙？
尊重供求决定价格这一基本市场规律，让行政权与市场保持距离，政府尽到更多保障责任……正确的理念我们有了，它离现实还有多远？取决于我们有多少执行的勇气和问责的决心。(齐鲁晚报/赵勇)
关键是增加房源供应
政府要调控房租，不仅要规范中介，出台法规加强出租房管理，还应该想法增加房源供应。
一方面要多推出一些面向新就业大学生和白领阶层的公租房，另一方面也要通过税收和政策优惠鼓励企业多建临时公寓，让这两个最大的租房群体可以用比较优惠的价格租到房屋，避免房东与中介今后再次利用节后房源紧张的机会联手漫天要价。公租房和临时公寓多了，出租房市场的租赁需求自然会受到影响，房租才有可能稳定。
当然，能申请到公租房、住进临时公寓楼的幸运儿毕竟是少数，大部分外来员工还是得到市场上租房。所以，对出租房市场的监管力度也不能放松。
与此同时，房租的上涨很大程度上是受了房价影响，如果房价管不住，如何能控制房租呢？要加强调控力度，努力稳定房价，从而使房租价格稳定，让很多原本买不起房只能租房的市民能圆自己的住房梦。 (大众日报/杨国栋)
还需力推公租房
面对高房价，比较理性的选择就是先租房后买房，先买小房子再换大房子。特别是对于刚走上社会的年轻人，光靠自己的薪水一般难以承受当前房价，甚至也难以应付数额较高的房贷。即便有父母支持，这也不值得鼓励。就此而言，加强以出租房为主的供应体系，是顺应当前房市现状和今后市场趋势的重要举措。
当然，鼓励先租房后买房，前提是要让这部分群体租得起房。否则的话，又买不起房又租不起房，老百姓就会有怨言。问题是，在房价高企现状下，采取什么措施才能减缓出租房价格过快上涨？应当说，加强出租房管理和价格调控还不够，着力点还在于大力推进保障性住房建设，尤其是加大力度建设公租房，才能够逐渐形成一个合理的出租房供应体系。
房屋品质是有差异的，市场需求也是多样的，这决定了出租房价格的多层次性。表面来看，出租房租金不规范，乱在于中介。但这并非主导性因素，只要房价高企，出租房的价格就很难降下来。还要看到，出租房租金的宏观调控，在很大程度上比房地产市场调控还难。房地产是一片一片开发出售的，出租房是一套套出租的；政府要面对的不是一家家开发商，而是一个个的业主(房东)，这就决定了出租房价格调控的复杂性和艰巨性。
所以，在出租房租金调控方面，加强对中介公司的管理只是个中举措之一，其作用更多是挤压掉其中的泡沫和虚浮成分。而更需政府做的是加强公租房等保障性住房建设，以此减缓出租房市场需求矛盾，从而引导出租房价格趋于合理，让中低收入群体能够承受得起。这也是这次政府工作报告高度重视保障性住房建设的一个重要原因。基于房价和租金的紧密关联性，大力实施保障性住房建设不仅是政府稳定房价的主要抓手，同时也是稳定出租房价格的重要举措。(京华时报/魏英杰)