两会盘点：咱家能否搬进保障房
两会盘点：咱家能否搬进保障房——两会后看网民最直接最现实利益问题系列之三
编者按：2011年3月14日上午9时，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行闭幕会，全国人大常委会委员长吴邦国宣布：中华人民共和国第十一届全国人民代表大会第四次会议胜利闭幕！大会虽然闭幕，由之所引起的关注和期待却更加强烈，今后一段时期，有哪些中国百姓最直接最现实的利益将会随着两会的召开发生明显的变化？半月谈网“今日谈”栏目对此进行系列展望和盘点。
经历了2010年中国房地产业的波澜壮阔，保障房依然风头正劲，成为2011年“两会”网民最关注的“热点话题”。今明两年各1000万套，5年内3600万套，20%覆盖率的宏伟计划，不断刺激着人们的神经。
保障性住房建设加速，百姓欢迎，有网友称将自己的“安居梦”寄托在保障房工程上了。然而不容忽视的是，建设速度的加快也带来了一定的困扰。面对保障房建设的空前力度，一些代表委员表示振奋，也难掩担心。 “好政策离不开好的落实，保障房这块蛋糕要做大更要做好，一要防止完不成，二要防止一建了之。”全国人大代表夏绩恩说。
这一事关万千百姓的民生工程，不仅要完成“数量”，更要确保“品质”。保障房建设中，将要遇到的问题还有很多，保障房资金从哪里来？准入和退出制度是否完善？怎样保证公平？无论是对中央政府还是各地政府而言，保障房建设都是必须面对的双重考验。
兴建保障房大潮掀起，三大问题不可忽视
“十一五”期间，我国大力实施保障性住房建设和棚户区改造，使1100万户困难家庭住上了新房。
在今年的政府工作报告中，关于保障性住房建设的内容占了大量篇幅。 “十二五”期间，全国城镇保障性住房覆盖面将达到20%左右，其中仅2011年就要开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。同时，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。
保障性住房建设，也已经成为各地政府的一项重要工作内容。在中央政策的强力推动下，很多地方政府已经对外公布了“十二五”期间本地保障性住房的建设目标。其中北京50万套，天津40万套，上海100万套，安徽200万套，广东180万套，河南200万套，陕西210万套，都创下了各自的历史纪录。
全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在接受记者采访时表示，重庆市计划用3年时间建设4000万平方米公租房，满足200万居民的需要。重庆市去年保障房开工建设50万套，竣工30万套，均占全国总量的10%。全国人大代表、陕西省省长赵正永介绍，“十一五”期间，陕西省完成保障性住房建设750万平方米，“十二五”期间还将建设有210万套保障性住房。
各行各业的人大代表都对保障性住房抱有期待和肯定的态度。我国著名女排运动员冯坤认为，“现在房价蛮高，买不起房的人挺多。当大家能够通过工资买得起房时，这才是合理的。”来自医药卫生系统的人大代表冯红说，“政府工作报告已经为我们指明了下一步的方向，我对未来充满信心！”谈到保障房建设的未来，她信心满怀，“当然，困难总会有的，但我想只要大家有信心就会做好。”新疆代表团的努斯来提•瓦吉丁是一位教育界人士，在他看来，“十二五”规划对保障性住房的建设数量有了具体要求，这点非常好。有了量化的指标，才可能推动住房问题得到切实解决。
作为民生工程的重要内容，保障性住房的建设问题得到如此一致的高度关注，是当前中国住房体制改革的成果，也表明了政府为实现群众“住有所居”而付出的努力。但美好的愿望有时候脱节于现实之上——要让愿望落地开花化为现实，总会有一些问题令人深思。
第一个问题是土地供应。保障性住房不是空中楼阁，它们需要实实在在地站在土地上。因此，能否有充足的土地供应，是影响保障房工程进展的首要因素。温家宝总理在政府工作报告中提出，今年要在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
土地之外，巨额的资金需求是保障性住房建设必须破解的第二个问题。政府工作报告中提出，今年，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元。同时，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。
第三个问题是保障房的出售、分配。如何保证公开、公平、公正，需要更严格的监管制度和措施。全国人大发言人李肇星在新闻发布会上表示，今年，人大常委会将就保障性住房进行专题询问。相信随着监督体系的完善，人们的担忧将渐渐淡化。
问题并不可怕，很多时候，问题会成为推动社会进步的力量。无论如何，当保障性住房工程作为政府改善民生的重要举措展开时，对未来，我们充满了信心。
土地供应：保障房建设的核心
今年新开工1000万套保障房，很多人心怀疑虑，造这么多房子哪来那么多地？房地产开发商、湘江伟业董事长方明理说：“2010年保障性住房土地供应差强人意，今年保障房建设‘大跃进’，土地供应关口难过。”
对于保障性住房用地的问题，3月14日上午，国务院总理温家宝在北京人民大会堂答记者问时指出，土地必须单列，做到应保尽保。近日国土部特意下发《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，也为督战此事。
国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史近日表示，今年制定的建设1000万套保障房的土地供应计划，将在本月内编制完成。按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，国土资源部将在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地。他同时表示，各地的房地产用地供应计划，将确保“三类住房”（保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房）用地不低于住房建设用地供应总量的70%， 1000万套保障房用地一定能做到应保尽保。
正如名称，该通知完全是为了配合房地产调控和住房用地供应，但又绝非只为今年之眼前而卖力，其内容全面、措辞严厉、措施细致，实际上是指导未来几年住房用地管理的“大法典”。
实践证明，光有指令远远不够，这次国土部排了一张供地执行日程表，并配以“大棒政策”。地方政府有三个节点：3月底前，市县住房用地供应计划要向社会公布；7月上旬，向社会公布上半年住房用地计划落实情况；2012年1月，向社会公布全年住房用地计划落实情况。国土部也有三个节点，4月上旬将各省汇总上报计划连同责任人名单一并向全国公示；6月底前，各省级国土资源行政主管部门要开展一次检查；12月底前总结考核各地落实情况，对未完成国家下达任务的市县要向社会公示，追究责任。毫无疑问，今年各地长官面临的压力将超过历年。
其次，在土地供应的方式上进行细化界定。要求各地实行“限房价竞地价”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多种招拍挂供地政策，其中配建政策已在很多城市得到落实，去年上海也提出配建5%保障房的实施思路。尤其值得关注的是公租房的两种供地方式，属于首次提出：对符合国家规定建筑套型面积和保障性租金标准的公共租赁住房用地，可以划拨方式供地；以出让方式供地建公租房的，应实行“定套型面积、竞租金标准、竞地价”的供地政策。当前各地都在尝试公租房投资建设和运营模式。到底是市场机制多些，还是行政机制多些，各地方式不同，重庆市青睐后者，上海市则倾向前者。
除了保障房用地供应，通知还对商品房用地价格作出指示：严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，防范高价地现象向二三线城市转移。这事实上是在杜绝单价地王的出现。并重申去年12月的一个规定：对出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，督促市县按要求及时上报《房地产用地交易异常情况一览表》另外还新增一点：由省级国土资源主管部门进行约谈，并将视情况派人实地调查并会同相关部门约谈问责。
保障房如何吸引民间资本
对于保障房建设资金来源，住房和城乡建设部副部长齐骥给出了确切答案：今年即将建设的1000万套保障性住房，所需13000亿-14000亿元资金，中央等四级政府要承担5000多亿元，剩下8000亿元由社会资金来筹集。
齐骥认为，通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000万套保障住房的任务，即1万3000亿元的投资是完全可能的。
不过，全国政协委员、国务院发展研究中心对外经济研究部张小济认为，保障房资金来源不容乐观，1.4万亿资金估算没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。
全国政协委员、民盟中央副主席吴正德也认为，保障房建设运营期长、利润低，地产企业参与缺乏动力。而政府本应是保障房建设的主要承担者，将8000亿元建设资金推向社会和企业，能否保障资金到位颇多变数。
在地方，1000万套保障房虽然让不少地方政府头痛，但各省市政府还算是痛快地与住建部签订了“军令状”，如果完不成任务甘愿被问责。不过，从地方政府实际运作来看，财政投入明显不足。资料显示，河南省2011年将开工保障性住房42.09万套，预计投入建设资金364亿元。按照每套住房80平方米计算，保障房面积为3367.2万平方米，每平方米投入仅为 1087.02元，含地价、规划、建设成本、配套设施等。2011年，陕西省计划建设城镇保障性安居工程44.83万套，该省财政初步计划投入仅为30亿元。
一边是中央政府大力建设保障房的坚定决心，另一边是各地政府为建设保障房到处筹钱的困境，怎么办？
双轨制下，保障房对于商品房市场的影响，将会逐渐显现。万科、保利等大型地产商人士均对记者表示，巨量保障房将会对商品房市场带来冲击，“今年的1000万套，即便实际建成率为50%，加上2010年动工的数百万套保障房，合起来将对普通商品房构成巨大冲击。”深圳花样年集团总裁潘军表示，中低端商品房市场受到保障房的冲击更大，花样年未来将逐渐退出中低端市场，转攻高端住宅及养老地产、商业地产。
著名评论员杨红旭认为，在双轨制下，政府需要一批从设计、建设到管理都有经验、有信誉的开发商来跟自己合作。“确实有很多地方政府找我们合作，但目前万科也没有想到非常好的合作方式”，3月8日，万科业绩推介会上，总裁郁亮坦言。
政府应通过积极的政策设计，为想要参与保障房事业的社会机构提供融资的便利性。具体地，各地可采取贴息方式，支持社会机构融资用于发展公共租赁住房；扩大公积金贷款支持保障性住房建设试点范围；引入社保和保险资金，这类资金规模巨大，对回报率要求不高；培育地方国有房地产企业作为保障性住房的建设主体，同时保留部分融资平台支持保障房建设。未来，还可考虑以保障房为抵押，以稳定的租金为收益，发行房地产投资信托基金。
全国政协委员、中国人寿保险集团总裁杨超在此次拟提交全国两会的提案中建议，应尽快出台险资参与保障性住房投资及管理的相关细则。杨超建议，由保监会、住建部等部委牵头，出台有关细则，并给予一定的政策倾斜，从而在促进保障性住房建设和发展的同时，实现保险业又好又快发展。杨超还透露，中国人寿已与北京、福建等多个地方政府签署战略合作协议，其中包括险资投资保障房建设。
无独有偶的是，全国政协委员，中国平安董事长兼首席执行官马明哲也在提案中建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，发挥保险资金改善民生的作用。马明哲表示，利用保险资金支持保障性住房建设，不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展，而且有助于提高保险资金的长期投资收益。
其实，全国今年将开建1000万套保障房、今后5年新建3600万套保障房的目标，无疑让敏感的险资看到获利空间。据记者了解，许多银行、信托和保险等金融机构，非常乐意进入保障房领域。中融信托内部人士告诉记者，其已经有几个保障房项目在运作；深圳多家商业银行人士称，保障房贷款是今年的优质业务之一；华润集团旗下汉威资本有关人士透露，该机构将与北京市合作成立一个约百亿元的保障房基金。
3月6日，中国保监会主席吴定富在参加全国人大上海团讨论后透露，根据《保险资金投资不动产暂行办法》，正在研究制定保险资金投资保障性住房的有关规定。在此前提下，保险公司可以自主选择、自主经营、自担风险、试点先行。据了解，根据保监会安排，上海是保险资金进入保障房的试点城市，而中国太平洋保险成为了首家试点公司。