3月28日,知名房产中介中原地产一位高层微博爆料称,各房产限购令出台城市,以一年社保缴纳证明为条件,导致了私下“补办”社保证明的热潮,限购令如同虚设。该条微博引起网友热议。
本报记者调查北京、广州、深圳及多个二线城市相关情况后发现,因补缴社保证明用于购房,各地衍生出一批专门代办社保证明的机构。在二三线城市补办社保则相当普遍,费用从数千元至上万元不等。只有北京购房因需5年社保证明比较难以全部补办,深圳3月出台细则规定非深户即使补办也不能购房,补缴有所降温。
记者调查显示,这种“补办”多系为购房而临时伪造社保证明文件。多位房地产业内人士表示,主要以户籍、社保及完税证明为限制性条件的限购令执行过程中,衍生出一批利益掮客,掮客的上下其手导致限购效果大打折扣。
社保掮客
“你所在的实施限购令的城市,补办1年社保证明要花多少钱?”3月28日,中原地产华北区董事总经理李文杰发出的一条微博,引发关注。
3月份出台的北京限购细则规定,必须提供北京户籍或满5年社保/完税证明才可购房。这引发了北京的社保补缴潮。
据北京社保中心工作人员介绍,外地户口补缴社保必须是挂靠在公司下的,补缴社保必须通过公司办理。一般情况下跨年的补缴不予办理。
据多家中介机构人士透露,在北京,有很多代办社保的“机构”。记者联系到北京一家专门代理外地人员买房买车社保证明的“公司”,其工作人员徐恒(化名)表示,现在仍可办理补缴5年社保,共需5.2万元,还告诉记者可到北京面谈。
但另一家号称更为专业的代办机构负责人刘女士则称,现在办不了5年的,只能办1-3年,“一般跨年的补缴社保中心都不给办了。”刘称,该公司有途径可以补缴,但只限于外地农村户口,城镇户口不能补缴。因为城镇户口需补缴工伤、医疗及养老三险,目前养老补缴不了,而农村户口只需补缴工伤和医疗即可。
在记者以购房人身份再三要求下,刘透露,其“公司”业务流程如下:买房人支付补缴社保相关费用——与公司签订“劳动合同”——公司制作购房人工资、税收等相关档案——公司申请补缴购房人社保——公司代缴社保——开具社保证明。
刘说,办理补缴业务需提供的相关文件和证件他们都有。刘告知记者,补办一个社保证明服务费就需5000元,不包括社保账户内的费用,这些费用因为北京正在测算社保基数,目前不好确定。但“我们保证你可以在社保中心查询到你的账户信息,”刘说,现在很多补缴社保的人都是为了买房,该公司已成功办理多起案例。
除北京外,其他限购城市绝大部分只需一年社保证明,补缴相对容易操作。在深圳和广州,也可以从网络中搜索到多个补办社保、完税证明的电话。记者拨通其中一个号码,一自称姓张的男子称,可代为办理深圳社保证明,只需4600元;如果在龙岗、宝安购买二手房,还可包过户,需要上万元。
在一些限购的二三线城市,记者发现,代理补办社保普遍存在,广西南宁,单是补办社保的手续费就是3500元,据当地市民反映还有上涨的趋势;重庆、西安、大连在4000~6000元左右,成都需要7500元。
记者调查发现,除补办社保证明外,办个一人公司或夫妇合伙人企业来购房,既无户籍也无套数限制,成为另一种规避限购的手段,在近日北京朝阳区一楼盘开盘时,第一个选房人一下子选了6套房,即是用这种方法购房,全部是全款购买。
华远地产董事长任志强也曾指出,限购政策并没有限制公司购房,也没有限制公司破产后以房产向债权人清偿债务,通过这种方式也可以买房。
“别小看了民众的智慧。”任志强认为,限购是非市场化手段,不合理的政策一定有无数的漏洞,也就一定有许多的路可以合理绕过红灯区。
但记者调查显示,以公司名义买房尚不多见。因为其所要缴纳的税费较多、程序复杂以及后续过户操作比较麻烦。记者从税务部门了解到,公司转让房产会面临高额税费,包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税,均比个人及家庭买房高出许多。
开发商中不乏“限购无效”的声音,“一个正常的家庭至少可以买5套房,”华南一家大型地产商高层对本报记者表示,爷爷奶奶、爸爸妈妈加上一个满18岁的独生子女,就是5套房,他认为,限购无法起到作用。
风险成本
违规补办社保风险多大?
记者从北京市住建委获悉,目前北京市住房网签系统已升级完毕,在外地户籍购房者提出申请时,网签系统可以通过与社保等系统的联网,核查到购房者的准确信息,违规交易将被取消购房资格。
“现在外地人补缴社保可以通过网络办理,我们也不清楚‘京十五条’出台后,有多少人补缴了社保。”北京社保中心工作人员称,补缴的情况肯定是有的,但是否涉及购房,无从了解。
朝阳区人力社保局相关负责人则表示,春节过后,朝阳区社保中心接待咨询社保补缴量陡增,区里分析可能是受到了车市、房市调控政策的影响。为此,该局加大对补缴材料的审核力度,对补缴时间段较长的申请,重点核查劳动合同书等材料,要求单位对出具材料负责,对不易确认材料,采取联动机制,由社保稽核部门进一步审查。
北京市社保中心相关负责人近日也表示,以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费属违规行为。北京市将对违规账户进行清理,后果由违规个人承担,并将相关信息记入个人信用警示系统。
中国银行北京某分行一个人贷款业务经理告诉记者,银行通过与社保中心联网系统,可以查询到购房贷款申请人是否有合规的社保缴纳信息。但银行非审核部门,只认由北京市社保中心开出的社保证明,并不会查是否为补缴。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本报记者表示,补办和伪造的概念不同,在北京,由于限购细则要求有5年以上社保证明,如果中间缺失了数月或一年,还可以补办;但如果从未在北京缴纳社保,就无法补办。他强调,不排除市场上有些小公司或个人能够操作此类“补办”,但中原没有此项业务。
深圳知名房地产律师张茂荣提醒,目前法律界以及相关部门已明确,外地户籍人士为了购房“补办”社保现象,涉嫌伪造证明材料和欺诈,已列入相关部门严查。这将导致购房人存在补缴之后无法过户的风险,以及其他需要承担的法律责任。
当记者以购房人身份咨询是否保证补缴之后房产过户,前述深圳张姓男子表示,他也不能保证。“政策总是在变,我们也摸不着头脑,”他说,春节前后,其每天都要办理四五十例完税证明,现在基本没有了;现在只办理零星的社保证明。
深圳这一变化来自于3月2日,深圳市规划国土委再出“限购令”细则,明确规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的,必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;深圳国土部门不再承认补缴的社保证明可以用于过户。
李文杰在微博说,全国各地实施住房限购令的城市,非本地居民购房至少出示1年社保缴纳证明的规定不仅形同虚设,而且私下补办需额外缴纳的费用普遍从数千到上万,一纸限购令不知肥了多少“有关部门”。
相关部门对目前楼市中规避限购的具体数据并无统计。张大伟认为,楼市中规避限购的毕竟是少数,目前从成交量来看,仍然是持续下滑的态势。
而从价格来看,北京、深圳等一二线楼市核心区域房产价格仍无下降迹象,个别还有所上涨。
对于限购究竟效果如何,机构态度不一。太平洋证券分析师周炯表示,目前分析师们都很关注限购政策,但其效果仍需观察。
广发证券分析师赵强、沈爱卿则认为,新国八条严厉程度超出以往,楼市冰冻期预估在6个月以上,二季度成交量难以显著放量。