未来5年，我国将建设3600万套保障房。据测算，如此大规模建设，投资额高达5.5万亿元。钱从哪里来？土地从哪里来？

　　不同于以往政府耗费巨资新建公租房、收购社会房源用于公租房，北京市大兴区政府另辟蹊径，低成本租赁闲置回迁房，将其变身“公租房”。

　　对此，房地产领域权威专家告诉《法治周末》记者，政府建设的公租房越多，背的包袱越重。因此，公租房不能单纯依靠政府出资建设或者回购管理

　　法治周末记者 高原

　　“我们家有6口人，分了8套回迁房。”北京市大兴区黄村镇农民王伟，指着镇上枣园尚城小区一片新盖起来的楼房对《法治周末》记者说。

　　1套三居、2套一居、5套两居，除了自家住两套，王伟说，余下的肯定要出租。但对于租给谁，怎么租，王伟开始并没有概念，他说：“当时想着就交给市场上的中介呗。”

　　黄村镇干部的“家访”让王伟认识了一条新的租房路径。

　　据他介绍，2010年年底，镇政府组织干部到他家里走访，问是否可以将“回迁房”转交政府委托的中介公司代理租赁，最后再将租金全额返还。

　　“我们当时最关心的是租赁的价格：交给政府，会不会比市场上的价格低？”王伟说这是他当时最大的疑问。

　　对于农民的担忧，政府一位负责人表示：“绝不让老百姓吃亏。”

　　对于政府作出的绝不会低于周边区域房屋出租价格的承诺，王伟“很放心”，他说：“把钥匙交给政府后，政府一次性支付了一年的租金。”

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《法治周末》记者采访时表示，目前在包括公租房在内的保障房建设中，单靠政府资金规模化建设难以支撑，引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房建设是一条值得探究的思路。

　　政府作“二房东”省钱省地

　　通过推行代理租赁制，由政府委托中介机构免费将农民空闲的“回迁房”集中托管，统一租赁。

　　大兴区四海村，村民贾文通站在一大片废墟上，仔细辨认。这里曾是他生活了60年的地方，因为征地拆迁，现在已经完全看不出原来的模样。从爷爷那一辈置办这块地开始，贾家的一家老小都在这儿过活。

　　每隔10多天，贾文通就要溜达回来，在废墟上站一会儿。“心里有点空。”贾文通说。尽管因为拆迁，他们一家6口人将获得8套回迁房和一笔补偿款。

　　在他的盘算里，1套三居、2套一居、5套两居，一家人自己住两套，余下的出租。

　　为了加速北京南部制造业新区的建设，为产业发展提供足够的空间，大兴区和北京经济技术开发区联合启动了12平方公里扩区拆迁项目，涉及大兴区18个村。

　　贾文通所在的瀛海镇就占了17个村。这些村里的家家户户，和贾文通有着相近的打算。

　　而紧邻的亦庄新城，产业工人没地方住成为最大的难题。他们大多属于不够廉租房条件的“夹心层”，需要大量的公租房。

　　一边是大量面临闲置的“回迁房”，一边是园区务工人员住房的短缺。瀛海镇首次将代理租赁与公租房需求联系在了一起。

　　瀛海镇政府一位负责人粗略算了一笔账，像贾文通这样的拆迁户，镇里共有5000户，他们将获得14000多套住房。如果一半用于实际居住，每户平均近1.5套房子，一般来说绰绰有余。剩余的7000套、近50万平方米的回迁房将处于闲置状态。

　　“如果能把50万平方米闲置回迁房‘变身’公租房，按每平方米3500元建安费计算，加上土地、公共配套资金，少说能节省35亿元。”这位负责人说。

　　镇政府为此想了个“两全”的办法———通过推行代理租赁制，由政府委托中介机构免费将农民空闲的“回迁房”集中托管，统一租赁。

　　施行代理租赁制之后，租赁前的把关、租赁双方矛盾的调解都将由中介负责。此外，中介直接掌握承租人的“第一手材料”，“以人管人”变成“以房管人”，由此也给出租方减轻了负担。

　　有关专家据此指出：未来的中介公司在就房源信息牵线搭桥之外，也能够承担起政府的社会管理和公共服务方面的部分职能。

　　对于北京市大兴区这种公租房来源模式，全国政协委员郑祖康认为：“政府作为‘二房东’把这些房源以公租房的形式提供给有需要的人群，在筹建公租房的前期投入方面会有大量减少，而政府补贴房租差价的公益性质也可以显现。”

　　郑祖康说，由于廉租房、公租房的资金回流速度慢，政府需要注入大量资金。“政府可以在市场上租赁老百姓手中的房源，比如在一个社区内集中租赁一批面积在60平方米左右的房源，与房东签订5年到10年的租赁合同，并对租金加以说明。”

　　反对声与力挺声并存

　　如果不去调动市场的力量，政府建的公租房越多，背的包袱会越重。

　　“大兴区政府是在扰乱中介市场的市场秩序。”著名房地产律师秦兵在接受《法治周末》记者采访时说，这种做法违背了市场经济的常识。

　　秦兵认为，政府参与市场管制有增税、定额等8种方式，而最差的一种就是政府自己参与市场竞争。“政府完全可以通过立法监管等对房产中介这个市场进行调控，发挥政府应有的功能。”

　　对于大兴区的这一做法，北京市住保办相关负责人表示，政府的态度只有两个字：支持！而且会逐渐推广。这种模式符合住房和城乡建设部关于公租房建设的要求，除新建和收购以外，可以租赁部分房屋，作为公租房源。

　　据了解，今年全国多个城市正式开始建设公租房。但公租房回收资金的周期要相对较长，天然阻碍了开发商开发的动力。而大兴区这种模式，政府组织租赁并垫付差价的投入，相比直接投入建设的资金要少很多。

　　据《法治周末》记者了解，这种思路得到了北京市主要领导的肯定。

　　今年3月15日上午，北京市委书记刘淇的脚步曾停留在黄村镇枣园尚城小区，就“加快保障性住房建设，着力保障和改善民生”主题进行调查研究。

　　刘淇强调，要加快公租房建设，“增加公租房来源”，提升包括公租房在内的出租房管理水平，逐步形成以出租房为主的保障性住房供应体系。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩对《法治周末》记者说：“如果不去调动市场的力量，政府建的公租房越多背的包袱会越重。”

　　董藩认为，公租房不能单纯依靠政府出资建设或者回购管理，借助市场手段来引入社会资本才更符合市场需求和操作的可持续性。

　　中国房地产联盟副秘书长陈云峰也认为，这种公租房的公益性首先就体现在可以满足广大外来务工人员住房需求上。这不仅仅包括产业工人，还包括那些刚毕业的大学生。

　　近日，北京市规划委主任黄艳也表示：北京将逐渐加大公租房的建设力度，今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。

　　占主导地位，也即住房供应量或政策覆盖面最大。也就是说，在由廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价房等组成的政策性住房体系中，公共租赁房将成为“老大”。北京的这一提法，在全国属于绝无仅有，将问世仅3年的公租房推到了一个新的地位上。

　　地方对国家政策消极有原因

　　钱从哪里来？土地从哪里来？

　　中央将保障房指标层层拆解，分到各个市县，没有考虑到地方的实际情况，地方积极性不高。

　　2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件、又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。

　　公租房领域第一个“吃螃蟹”的城市是深圳市———该市2008年1月出台相关文件。

　　2009年，国家开始研究制定公共租赁住房指导意见。

　　2009年8月1日，《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》，这是全国第二个率先出台相关规定的城市，北京的公共租赁房由政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租。

　　同年，常州、厦门、重庆等少数城市也开始实质性的尝试。

　　2010年1月，“国十一条”出台，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010年至2012年住房建设规划。

　　与商品房市场相比，保障性住房的投入大、产出少，这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。

　　以目前地价较高的一线城市为例，如果通过土地划拨来建设，公租房的各项成本合计预计可达每平方米5000元，按照每套房40平方米计算，其单套成本将达到20万元。如果每个月租金1000元，新建公租房需要将近20年才能收回投资。这样的回报率，甚至连偿还贷款利息都不够。

　　受访专家认为，我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式，即政府将保障房指标层层拆解，分到各个市县，没有考虑到地方的财力情况，这也是地方积极性不高的一个原因。

　　如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年的保障房建设算一笔账，给出的数据投资总量为4838亿元，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿元的海量，资金需求缺口8162亿元。

　　未来5年，我国将建设3600万套保障房。据测算，如此大规模建设，投资额高达5.5万亿元。钱从哪里来？

　　陈国强在接受《法治周末》记者采访时表示，目前在包括公租房在内的保障房建设中，单靠政府资金规模化建设难以支撑，引进不同融资方式、民间资本力量参与公共租赁住房建设是一条值得探究的思路。

　　“不过这种探索要成为现实，还需出台具体的政策法规。公租房的发展模式应该是多元的，包括新建、改建、收购、政府对社会房源进行改造等，地方政府可以有更多的探索。”陈国强说。

　　除了资金，土地问题也是重要的约束。因为每年新增住房用地是一定的，保障房用地占比提高，就会影响商品房的用地规模，进而影响当地的土地收益。

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　“租为主、买为辅”是国家政策思路的回归

　　法治周末记者 高原

　　1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这被称为我国历史上首次“房改”，并确立了日后长达12年的“重买轻租”住房保障体系。

　　与此同时，在确立经济适用房作为保障性住房供应主体的过程中，原建设部内部就“房子建完以后是售还是租”曾争论数年。

　　在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因。

　　2009年，针对房地产市场的失衡现象，14位房地产界专家联名上书，建议进行“二次房改”，并提交了意见稿。

　　陈国强并不同意“二次房改”的说法。

　　“从1998年到现在，我们走了很多弯路，造成了现在的市场供应不足。”陈国强说。把不需要保障的阶层纳入保障群体，比如说机关公务员，这样就占了公共资源，许多需要保障的阶层反而没有得到保障。

　　全国人大代表程恩富说：“除了20%左右的高收入群体可以购买商品房，其余的都可以通过租公租房或者私租房解决住房问题，农民和大学生也可以涵盖在内。”

　　在这种思路下，通过大力发展廉租房，最终能够保障占城镇总人口5%至10%左右的低收入、居住困难群体。通过经济适用房制度，大致能解决5%至10%左右的中低收入群体的购房问题。

　　还有10%至20%的低收入和中低收入群体(包括外来人口)或者不符合廉租房准入标准，或者买不起经济适用房和普通商品房，这就是我们常说的“夹心层”，政府应该通过公共租赁房解决其居住问题，其租金补贴标准要比廉租房低。

　　受访专家表示，有房住，并非都要购房。政府全部解决居民住房，或者居民全部买房，这在任何国家都做不到。

　　“现在，我国确定以租为主、以买为辅的思路，是住房政策思路的回归。”陈国强说。