《中国经济周刊》记者  谈佳隆|上海报道

　　近日，住建部副部长齐骥透露，今年我国1000万套保障性安居工程中，将新建廉租房160多万套，公租房近220万套。其中，新建公租房套数是2010年37万套的6倍。

　　这些信息被市场分析人士解读为，中央政府更倾向于逐步通过“以租代售”的模式来建立更为完善的住房体系。

　　中国房产信息集团评论员杨晨青告诉《中国经济周刊》，一直以来，缺乏赢利模式是企业参建保障性住房最大的困惑。在房企看来，开发经济适用房项目还能够实现一部分利润、只是相对商品房项目利润空间偏低的话，而公租房、廉租房项目就是纯粹的赔钱赚吆喝。

　　万科公租房项目50年后收回投资

　　为了吸引社会资金投资公租房建设，财政部、国税总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》等相关文件于2010年相继下发，对公租房建设和运营中涉及到的多项税收给予了政策上的优惠。

　　然而，记者在采访中了解到，大部分房地产企业并不看好公租房能够给自身经营带来的账面利润。“连万科在公租房上也还玩不转，更不要说我们了。”上海某房地产开发商告诉《中国经济周刊》，“公租房对开发商或是民间资本的吸引力显然小得多。其中很大一部分原因是对收回成本的信心不足，目前缺乏有社会资金投资公租房的成功案例。”

　　据媒体报道，万科是最早参与保障房建设项目的房企之一，并且其参建的保障房涵盖公租房、限价房、经济适用房、廉租房等多种类型项目。但令人吃惊的是，万科在广州首个企业主导的公租房项目万汇楼，运营3年至今依然未找到合理的盈利模式。

　　根据媒体披露的数据，万科在该项目上包括土地价款在内的总投资为4624万元，即使除去其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，按照每月项目租金收入扣除管理运营费用后的利润5万余元计算，这意味着万科在万汇楼项目上的投资需要50多年才可以收回。

　　上海某房地产开发商告诉记者，当公租房成为任务，开发商则可能会向政府开出更多条件。即便开发商在公租房项目上亏损或无法盈利，政府也会在另一方面给予补偿。因此有人担心，在项目操作过程无法获得收益的情况下，未来参建保障房项目或许将彻底演变成房企寻租的筹码，这无疑对我国房地产业的健康发展是极其不利的。

　　上海多渠道试水“公租房”

　　与其他城市相比，在建设公租房等保障性住房方面，上海市政府采取了更为积极主动的介入方式。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉《中国经济周刊》：“上海的公租房主要由国有房地产企业担当，这既考虑到国有企业社会责任的问题，也考虑到企业的盈利需要，因此在开发商获取土地之处，商品房和保障房建设要以捆绑打包的方式来推进。”

　　据《中国经济周刊》从上海市住房保障和房屋管理局了解到，从去年开始，上海已经要求新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。

　　去年9月，上海首个大型公共租赁住房社区——上海地产普陀项目开工；同年10月，另一公租房项目“馨逸公寓”正式开工，上述两个项目的开发建设方是国有企业上海地产集团。

　　以普陀公租房项目为例，该项目位于中、外环线之间，苏州河北岸。主要建设12层至14层住宅，房型设计注重功能性，以适宜出租、满足过渡性居住需求的紧凑型、小户型为主，分成套小户型住宅和舒适型宿舍两类，建成后可提供4000余套公租房。

　　此前的公开资料显示，上海地产集团在普陀区苏州河畔一幅占地近17万平方米的“上粮二库地块”上兴建保障性住房和普通商品住宅项目，规划总建筑面积约为38.78万平方米。其中，保障性住房的面积将达到22.15万平方米，商品房面积16.07万平方米。这就是把商品房与保障房进行捆绑打包的模式。

　　这在本质上与重庆的公租房建设相类似，主要是国企借助自己的平台进行社会融资，持有公租房产权的国企将公租房的租金用来支付银行利息。

　　不过，针对这样一种模式，上海市市长韩正却认为，“这个方案可行，但规模肯定做不大。公租房的难点是建设资金需要长期沉淀，必须解决筹融资问题”。根据规划，今年上海在公租房的建设上将达到200万平方米、约4万套，而目前上海开建的公租房数量远低于这一数字。

　　实际上，仅仅靠政府挥动指挥棒来要求国有企业履行社会责任，通过“捆绑打包”的方式以薄利来建设公租房，其实质是用普通商品房的利润来填补公租房的微利甚至无利，并未给公租房找到一种能够实现自我循环的、可持续性商业模式，政府调动国有房地产企业建立项目公司也只是属于体制内循环，并未让社会资金参与其中。

　　去年，上海市市长韩正曾向外界透露，上海正在研究的公租房方案有两个，其中之一就是上海的每个区都建立公租房运营公司，市、区各级政府都出资，然后从银行贷款，之后购买享受了优惠政策、价格低廉的房屋进行出租，用租金来付息还本。

　　此后，上海市住房保障和房屋管理局发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见》明确了上海将通过一批专业运营机构，以市场机制运营，向包括非沪籍人口的上海常住居民提供公租房，要求价格将略低于商品房租赁的市场水平。

　　截至目前，包括上海市普陀、徐汇、闵行、虹口、浦东等区都在谋划成立专职公司来运营公租房项目。

　　公租房难退出成烫手山芋

　　业内人士普遍认为，这种“捆绑打包”模式只是过渡性安排，并不能长久为之。杨晨青认为，首先，单纯靠租金回报的模式周期过长，企业不愿涉及；另外一方面，指望企业来长期管理租赁房项目无论从权限还是精力来看都不现实，从以往的经验来看，即使有企业参建公租房或廉租房，往往建成之后也会由政府全数回购再统一运营。

　　然而，从现实层面来说，地方政府根本无法做到全数回购再统一运营。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人告诉《中国经济周刊》：“至少来说，我没有听到过上海市区政府在公租房的问题上会采取回购运营的方式来进行，政府在民生特别是保障性住房上财政支出压力已经很大，所以才希望社会资金能够参与到保障性住房当中，帮助政府解决资金缺口之急。”

　　随着今年保障性住房建设体量的全面扩张，尤其从目前政府的规划导向来看，未来租赁用房将逐渐成为保障房体系的重点，而由于政府投入开发或回购租赁用房同样需要面对成本回收周期漫长的问题，这样一来无疑将给地方财政带来巨大的压力。

　　上海某房地产开发商告诉《中国经济周刊》：“公租房从本质上来说就像是一个烫手山芋，既无行政性的退出机制(政府回购)，又无市场化的退出机制(房地产信托基金)，变成了两边不靠的产物。”

　　所谓“经济适用房”虽然是保障性住房，但如果住户的赎购条款明晰，在一定程度上也兼具了投资性，而公租房并不具有这样的属性，其需要完全来自于居住功能的需要。“近年来，上海一直在推动房地产信托基金(REITs)，其实很适合于公寓出租房项目，但这几年来，上海租售比失衡使得市场并不看好REITs。”上海市金融办官员这样告诉《中国经济周刊》。

　　险资公租房回报率不明朗

　　据了解，去年年底，全国工商联房地产商会已向国家发改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案，这与REITs方式较为类似，投资者可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资，从较为谨慎的角度来看真正的投资回报率只有5%。

　　从现实来看，或许愿意对公租房的低投资回报率进行尝试的只有保险企业了。上海市市长韩正此前也表示正在积极推动保险业资金进入保障房。

　　3月末，中国平安董事长马明哲在2010年业绩发布会上向《中国经济周刊》记者表示，保障性住房基本是政府主导，在土地价格、政策方面会得到政府支持，虽然销售价格相对商品房价格低很多，但从投资风险角度来讲，保障性住房相对安全，投资开发具有持续性。

　　今年3月，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会的备案，成为国内首单保险资金不动产债权投资计划。该计划将募集资金40亿元，投向上海市徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公租房项目。

　　值得注意的是，上述公租房项目的建设方正是上海地产集团，其把原本应该向银行融资的保障房资金转而向保险公司募集。不过，由于上述项目都处于建设阶段，租金情况仍未明朗，因而上海地产集团和中国太保究竟能否从中获得持续的现金流依然未知。

　　中国太保资产管理公司董事长汤大生在被记者问及公租房项目投资回报率的问题时，不愿意给出直接的数字，仅表示，继上海公租房的项目后，太平洋资产未来还会从长期投资的角度，考虑保险资金的投资收益要求，以及公租屋的建设需要，来选择有利的项目，其收益水平肯定会高于现在债券或其他资产的配置产品。

　　据悉，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元。未来3年内，将在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。

　　公租房退出机制个案

　　湖北黄石——公租房分为公益性公租房、社会性公租房和混合型公租房三种。其中，混合型公租房是指社会力量和政府共同出资建成或回购，按照投资的比例拥有相应产权份额的共有产权公租房。混合型公租房中，部分项目可面向社会出租，在承租人租满三年后，产权主体可以相互转让，并且其公租房的用途也可以适当地改变。

　　重庆——公租房承租人在租期满5年后可以购买公租房，但是再次出售时，只能由政府回购，并且回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。

　　REITs

　　是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，既可以封闭运行，也可以上市交易。可以通过银行、信托等理财产品，和其他基金代理机构间接进行投资。