以当前中国人的收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米。超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求支撑了中国房地产业未来的发展趋势

　　文/《财经国家周刊》 记者 马若斌 实习记者 张艺馨

　　建成一个罗马要用多长时间？只需要两周。

　　一份来自经济学人集团的报告显示，按照目前的建筑速度，中国能在仅仅两周内建成一个罗马城。

　　这份名为《罗马是一天建成的》报告预测，中国在未来十年的住房刚性需求仍然强劲，而以人民币标价的房地产也可能成为未来全球表现最好的资产之一。持续的城市化进程和收入的稳定增长成为中国住房需求的强力支撑。

　　泡沫？还是市场修正？

　　中国在15年内建成的住宅面积相当于整个欧洲的住宅面积，这并不夸张。这是经济学人集团去年对中国287个城市建立宏观分析模型后得出的结论。

　　数据显示，重庆从2011年至2020年新增加的城镇住宅面积达到11亿平方米，这相当于瑞典全国现有住宅面积的三倍，而瑞典的国土面积排名欧洲第五。从全国范围来看，这期间的中国房地产投资总额将达到75万亿元，相当于现在英国国民生产总值的五倍。

　　如此大规模的住房供给和房地产投资是否会在该行业产生泡沫？经济学人集团有另外一种解释。

　　通过宏观经济和人口模型预测，在未来十年，中国整个城镇人口的增长将达到26%，大约有一亿六千万农民从农村转移到城市。这可能是人类历史上最大的一次迁移。

　　新增城镇人口必然对房屋有大量的需求，尤其在城市发展基数相对较低的中西部城市。城镇化将是中国房地产刚性需求的支柱之一。

　　另外一个支柱就是收入的增加。这涉及到沿海制造产业向内陆迁移的现实。很多厂商在发现沿海城市劳动力成本不断提高后，将工厂内迁。内地城市便宜的劳动力，以及近年来逐渐完善的基础设施，也对面临成本限制的沿海制造业产生巨大吸引力。制造业基地的转移，带动当地经济快速发展，这在一定程度上推动了城镇化建设，同时也提高了当地居民的收入。报告预计，未来城镇人口平均每年收入增长9.8%。

　　在城镇化和收入增加这两个因素的支撑下，中国房地产是否有泡沫，值得商榷。此前美国基金经理查诺斯说，中国的泡沫是迪拜的1000倍。事实“并非如此夸张”。经济学人集团关注“泡沫”这个词如何定义，从中长期来看，中国有非常强劲的刚性需求；在短期内，经济学人集团更愿意把“泡沫”称为“市场修正”。

　　在过去的几年中，中国新建住宅和实际销售数量之间一直存在一定差距，一般是前者大于后者。尤其在近两三年，这个差距甚至达到40%，成为市场争论房地产泡沫是否存在的一个依据。报告显示，虽然中国的房地产业长期向好，但是短期会出现市场修正。

　　经济学人集团信息部的中国区首席计量分析师刘倩预测，“修正”就在这一两年内出现，这将导致新开工的房屋数量和面积大幅减少。买方逐渐将剩余的供给消化后，会出现供不应求的局面。此外，在这期间房价也会出现松动。“我们全球的预测部门最近开会讨论，把未来几年中国房地产市场修正可能性调高到‘modest(适度的)’，大约在15%左右。”刘倩说。

　　虽然在刚性需求下，整个中国房地产市场有向好的趋势，但不表明每个地方都形势大好。针对个别地方数量惊人的剩余住房供给时，这些地方的房地产调控是必要的。市场的力量，是在修正过程中寻找供求双方的平衡点。“一旦找不到平衡点，就会出现泡沫。”刘倩表示。

　　这种修正可以溯及2008~2009年中国GDP的增速减缓。经济学人集团的研究认为，人们将中国经济在2008年下跌好几个百分点的问题归罪于全球金融危机，其实从2007年第四个季度开始，中国经济就有下滑趋势，原因是中央政府层面已经意识到房地产市场有些过热，出台的一系列抑制措施直接打击了整体经济。

　　报告说，中央不愿看到整个经济再次出现硬性下跌几个百分点的情况。这就很容易理解为何地方对执行地产调控政策总是在观望，但调控部门又希望成为社会矛盾突出点的房价涨势有所缓和。面对两难选择，对房价调控的微妙心理也逐渐显现出来。

　　目前，政府“限购令”等行政调控手段已导致楼市陷入胶着状态，人们观望未来态势如何发展。经济学人集团的分析认为，这段时期正好是市场修正的最佳时机。一方面市场可找到供需平衡点，另一方面政府也意识到，面对强劲的刚性需求，房价是盖不住的，所以胶着状态也不会持久。

　　报告结论称，政府针对房地产的控制措施所产生的最坏结果，不过是导致短期的房地产行业衰退。而以现在的房产税征收比例而言，在短期内不足以对该行业的发展构成威胁。传统观念、文化独特性以及房地产作为投资品相对较轻的税负，在未来十年内都不会有显著改变。

　　难以抑制的需求

　　如果说，城镇化和收入是影响中国住房需求的宏观趋势，那么人均居住面积，就是影响中国住房需求的重要微观趋势。

　　经济学人集团研究团队发现，人均居住面积与一个国家整体的经济发达水平和人均收入水平有很强的关联性。

　　具体来说，有上百个变量可以决定人均居住面积，如收入、人口密度、汽车拥有量等因素在模型中显示与人均居住面积相关。报告预测城镇人均可支配收入将增长2.6倍，达到51310元。收入越高，人们越期望住进更大更好的房子，而中国人对房产的偏好尤为明显。

　　收入对人均居住面积的影响是显性的。还有更多的非显性因素，比如文化上的独特性也显得尤为有趣且重要。“丈母娘经济”曾经被视为不经之谈，但在这篇报告中得到肯定。

　　在中国，青年男性往往要努力赚钱买房，才会被视为具备了结婚的条件。现实又让这一观念更有说服力：中国男性数量大于女性，这意味着后者拥有更多选择配偶的权利。性别失衡再加上婚姻物质化，成为中国家庭高储蓄率的原因之一。

　　另一个社会性因素是越来越多的小规模家庭也推动了住房需求。中国家庭的平均规模是每户3.3个人，城市家庭更小，仅每户2.8人。独生子女政策以及老龄化催生了单一成员家庭，这种家庭在中国的数量，从2000年占总家庭数的8.3%上升至2005年的10.7%。

　　此外，房屋质量也推动中国不断建房。中国社科院的一份调查显示，中国的房龄仅有30年，而英国的房龄达132年。在不断的拆、建过程中，产生了大量的房屋需求。

　　文化上的独特性、小规模家庭和房龄成为不可抑制的住房需求，具体表现在人均居住面积的选择上。经济学人集团将287个城市在未来十年的人均住宅面积进行预测，再根据进入城镇的人口数，就能得出未来十年新增的住宅面积总量。

　　为了表述更直观，经济学人集团画了一个坐标系，X轴是按照美元购买力平价指数换算出的人均GDP，Y轴表示了人均居住面积。一条倾斜向上的曲线勾勒出包括中国在内的全球35个不同国家人均居住面积的最佳点。

　　“以当前中国人的收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米。”超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求支撑了中国房地产业未来的发展趋势。

　　插排：

　　经济学人集团全球的预测部门最近开会讨论，把未来几年中国房地产市场修正可能性调高到“modest(适度的)”，大约在15%左右

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