昨日，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》(以下简称蓝皮书)。蓝皮书称，今年中国房地产政策调控将面临攻坚战，更严厉的调控政策可能被迫陆续出台。住房持有环节或成为调控重点。蓝皮书还建议，政府应该开征房地产持有税，改变“重流通、轻持有”的房地产税费思路。蓝皮书还预计年内房价走势出现分化，中高档房价走高，低档房价走低。而今年从纳入保障房统计的平均房价来看，将呈现下调趋势。   

　　●南方日报驻京记者 吕天玲

　　实习生 张爱存 赵洁琼

　　住房持有环节可能成为调控重点

　　“更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台。”据该蓝皮书解释，近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。

　　由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。

　　同时，“利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。”蓝皮书指出，更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。

　　一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。

　　蓝皮书预计，在调控政策进一步收紧的情况下，今年房地产开发商或再次出现市场观望态度，商品住房供给增幅将放缓。

　　房价可能分化：中高档走高、低档下调

　　蓝皮书指出，今年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，年内商品房价可能进入相持态势，房价走势出现分化格局。

　　一方面，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。商品房市场供给层面增幅放缓，需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求，而这种转化的关键在于调控政策和政策预期，也取决于开发企业的控盘实力。

　　蓝皮书分析认为，2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。

　　其次，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛但转化动力仍存。而且，经历2008～2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009～2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。

　　平均房价将呈下调趋势

　　蓝皮书指出，在商品住房市场中中高档房价走高，低档房价走低的格局下，今年从纳入保障房统计的平均房价来看，将呈现下调趋势。

　　但同时由于调控政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。受2009-2010年火爆销售影响，房地产企业积累了巨额销售收入和利润，控盘能力大大增强。

　　尽管经历几轮调控，中国房价仍未见下降迹象，中国指数研究院周二发布报告称，4月全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.4%，涨幅较3月的0.59%略有收窄。

　　蓝皮书副主编李恩平在发言时表示，由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在，短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

　　李恩平称，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。未来的调控重心应该坚定不移地遏制、驱逐投机性购房需求。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。

　　商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育认为，热钱流入造成的需求很可能拉高房地产市场。“这一部分国际资本流入，在房地产市场上总供给当中，它所占的比重不是很大，但是在市场上往往起到领头羊和风向标的作用，因此把房地产市场拉高的作用是不可低估的。”

　　建议全国推广房地产税

　　蓝皮书建议，“十二五”(2011-2015年)期间应改革土地财政，地方政府的收入来源还需通过完善税费结构，调整税基等合理方式来实现。此外，还应整合房地产开发与交易环节税费，全面开展房产持有环节税收，上海、重庆的房产税试点应在“十二五”期间加快向全国推广。

　　蓝皮书指出，政府应当改革土地财政，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财税收入的可行途径，如房产税，保障地方收入财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

　　在保障房建设方面，蓝皮书建议建立保障性住房建设管理长效机制，建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理，具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化，法律、法规、政策监督一体化。

　　◎数据链接

　　长三角综合地价水平最高珠三角商业地价水平最高

　　蓝皮书指出，2010年我国主要城市总体地价水平及商业、居住、工业用地地价水平均呈明显上升趋势，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年，多数城市居住用地地价水平增长幅度明显高于上年同期水平。

　　从长三角、珠三角、环渤海三个重点地区比较来看，三地区的综合地价水平值、商业、居住、工业地价水平值均高于全国平均水平，但长三角地区综合地价水平值最高，增长率最低；珠三角地区商业地价水平值和增长率最高；环渤海地区上涨幅度较大，居住地价增长率最高。

　　其中，长江三角洲地区综合地价水平值最高，为4403元/平方米，环渤海地区最低，为3182元/平方米。而且，长三角地区的居住和工业地价水平值均为全国最高，分别为7334元/平方米、803元/平方米。

　　珠江三角洲地区的商业地价水平远远高于其他地区的商业地价水平，为12247元/平方米，是全国平均商业地价水平值的2.36倍。环渤海地区的各用途地价水平值均为最低，商业、居住、工业地价水平值分别为5619元/平方米、4982元/平方米、645元/平方米。

　　■最新动态

　　银监会否认将提升首套房贷首付比例

　　新华社北京5月5日专电 针对部分媒体报道首套房贷首付款比例可能提升至五成，银监会有关负责人5日向记者否认了该说法。

　　银监会负责人强调，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。

　　银监会表示，将继续督促银行业金融机构坚决贯彻党中央、国务院房地产宏观调控政策，有效防范房地产信贷风险。

　　21家央企可将国资收益投入保障房

　　缓解保障房建设资金不足瓶颈

　　南方日报讯 (记者/卢轶)

　　5月3日，国资委发出名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求央企积极参与保障性住房开发建设。这是自去年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，首次明确要求央企争取多种途径参与地方保障房建设。这被市场人士认为是对此前局部地区安居工程保障不力，保障房建设资金缺位的回应。而国资委有关负责人介绍，央企当中，参建保障房的主体主要是16家房地产央企，而另外五家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与其中。

　　其他央企则不得建设保障房

　　在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。

　　一位国资委官员透露，国资委正考虑将一定比例的央企红利用于民生支出，其中包括支持保障房建设所需资金。“今后几年，随着国有资本收益上交比例逐步提高，用于社会保障的资金比例会随之逐步提高，包括投资保障房。”

　　不过，去年3月，国资委下令要求除16家以房地产为主业的央企外，其他78家有房地产业务的央企，全部退出房地产行业。因此，此次国资委要求央企积极参建保障房，令业界一度担心一些被要求退出房地产业务的央企，借此次参建保障房的机会“曲线拿地”。

　　据悉，《通知》中点名要求参建保障房的央企包括勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业和矿区企业。国资委相关负责人对此也表示，《通知》中的“各中央企业”主要指16家以房地产为主业的央企。

　　而另外5家“保留房地产业务但受到限制”的房地产央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。但国资委强调，这五家央企保留房地产业务，但对其投资房地产设限——— 集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发，也不允许集团公司对其房地产业务进行担保。

　　其他央企则不得开发建设保障房。

　　央企已建全国13%-15%保障房

　　据估算，今年我国兴建1000万套保障房约需投入1.3-1.4万亿元。其中，5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集，剩下的8000亿元由企业、银行以及各种社会机构筹措。

　　4月29日，财政部网站刊发消息，第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨，加上3月份第一批下拨的100亿元，目前已经累计下拨437亿元。

　　但由于资金数额较大，落实资金目前仍是一大问题。国务院督察组4月督察也发现，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。市场人士分析，这21家央企参与保障房建设，将从资金上支持保障房建设。

　　一位国资委官员介绍，16家以房地产为主业的央企中，已经有11家企业参与了保障房建设，有的甚至将大部分精力投向保障房建设，是我国保障房建设的主力军。

　　如中冶集团就是保障性住房建设规模最大的央企，2010年，中冶集团的保障房项目共计24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，分布于天津、上海等城市。保利地产在全国两会后已向有保利项目的城市政府发函，表示愿意参与保障房建设，目前已有一些地方政府给予回应，今年投资建设3至5个保障房项目。中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。

　　至于此前未直接参与过保障房项目的央企，上述国资委官员表示，这部分央企本身就拥有大量的工业用地，保障房建设正好可以使用这些土地，获得新的利润增值渠道。

　　从开发比例看，央企参与保障房建设也不容小觑。国资委规划发展局局长王晓齐表示，目前央企开发建设保障性住房面积约2300万平方米，占全国已建成的保障性住房面积的13%-15%。“这一比例算是较高的。”以土地面积计算，央企在商品房领域的市场份额仅为5%左右，但已承担了全国13%-15%的保障性住房开发建设任务。

　　仍需寻找稳定盈利模式

　　不过对于参与保障房建设，尽管是一项“政治任务”，部分央企仍存在一些担忧。

　　16家央企中，仅有中国建筑、中铁建、中冶、葛洲坝等企业拥有自己的施工建筑队伍，并非所有央企拥有全产业链优势，大多数央企只能以投资方式建设保障房，而以投资方式建保障房，风险较大。

　　而目前的保障房体系中，公租房是重要组成部分。这类住房不仅仅是建的问题，还存在建成后管和养的问题，收回成本的周期很长，这也让企业颇有畏难情绪。

　　此外，国资委倡导央企“争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式”。但实际上，建保障房的亏损问题一直未能很好解决。

　　保利地产董事长宋广菊曾坦言，广州西子湾项目的利润有10%左右，但北京所建的保障房项目却处于亏损状况。4月29日，广州市首幅配建保障房住宅地拍卖遇冷，现场零举牌成交，由保利地产以7.885亿元拿下，仅略高于起始价500万元，房企对保障房建设的畏惧心态可见一斑。

　　北京住总集团董事长张贵林坦言，“在现有的制度安排下，企业建保障房是很难保证不亏损的。”一些央企表示，在相关规则不明确，政策不完善的情况下，只会采取承建的方式参与保障房建设，等找到稳定的盈利模式后，再加大保障房的建设力度。

　　据悉，国资委在《通知》中要求，房地产开发类央企“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会”，“将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。

　　业内人士分析，在商品房开发受限的情况下，只要国家对央企参与建设保障房给予金融、税收等方面的合理政策支持，相信对企业还是有吸引力的。