“政府如此客观公正了一回，却被开发商告了。”东逸花园筹委会组长邱建和告诉《瞭望东方周刊》，他们能“围观”这历史性的一次诉讼，感到很荣幸

　　《瞭望东方周刊》记者刘伊曼 | 广州报道

　　广州市市长万庆良和地产巨头新世界董事总经理郑家纯的名字，破天荒地同时出现在一份《行政起诉状》上，分列被告、原告席。

　　2011年5月20日，新世界中国地产以其子公司广州新华晨房地产有限公司的名义，将广州市人民政府告上了法庭，起诉状上还罗列了4位市民作为“第三人”，他们是新世界东逸花园的住户，该小区业主筹备委员会的成员。广州市中级人民法院已经受理了这桩官司，并将于2011年7月11日开庭。

　　“第三人”邱建和、王拥军、杜官新、王小樱在接到法院通知以后表现得无比兴奋。在与开发商角力数年以后，他们没有想到的是，事情竟然起了戏剧性的变化。

　　“政府如此客观公正了一回，却被开发商告了。”东逸花园筹委会组长邱建和告诉《瞭望东方周刊》，他们能“围观”这历史性的一次诉讼，感到很荣幸。

　　广州地区是新世界中国地产的重点投资战略城市，它在广州拥有410多万平方米的土地储备，占其全国总量的五分之一左右，已经开发了十余个楼盘，累计投资近40亿。新世界也是广州地区土地储备量最多的发展商，是政府招商引资的座上宾。

　　那么，究竟发生了什么事，会导致地位如此显赫的发展商与政府对簿公堂？事情还要从《瞭望东方周刊》2010年的一篇报道说起。

　　新闻回放：“广州第一例”专有面积风波

　　2010年10月12日，本刊刊发《广州“专有面积”认定迷局》(详见2010年第40~41期)，报道了新世界东逸花园业主在试图建立业委会过程中遇到的种种障碍和困惑。

　　业主委员会的建立过程，实质上是业主与开发商之间争夺小区管理权的过程。或者如邱建和所说，核心还是财产权问题。小区的公共账务和各项维护基金的管理、公共设施的使用、对物管的监督等等，涉及的都是业主的切身利益。

　　如果通过业主选举的业委会一直建立不起来，住户如一盘散沙，所有的管理都由开发商及其雇用的物管公司代劳，业主就无法实现自己“当家作主”。

　　现状是，地产商和物业公司或者由他们建立起来的“业委会”代行着城市最末端的行政管理，形成一个个以楼盘为单位的“小王国”。

　　这个问题在全国都相当普遍，由此带来的冲突、矛盾、反思也时常见诸报端。而东逸花园风波则是这一问题典型的缩影。

　　当时，王小樱等人告诉本刊记者，在业主们突破各类硬暴力和各类软暴力，即将通过合法途径成立业主委员会时，房管局的一纸政令，以一种“前所未有”和“匪夷所思”的专有面积认定方式否定了投票的结果。车库、会所等所有共有建设面积全部被计算在了专有面积之内，因此投票的业主们按照房产本上的有效票权面积之和以微小的差距未能达到50%。

　　2010年5月10日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向筹备组发出2010第127号函，明确提出两项投票“所得业主赞同票总建筑面积均未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”，判定该次投票未获得通过，判定业主委员会还未成立。并且宣布终止对东逸花园业主大会筹备工作的指导、协助。

　　这就意味着，业主们几年来一步一步的努力，艰难进行到筹备工作这一步的成果即将化为泡影，如果要重新开始一次，那么从筹备组的重新选举，各项手续报批开始，又至少得花一两年的时间。

　　随后的5月21日，王小樱等业主向广州市政府法制办提交了行政复议申请，对广州市房管局的2010第127号函提出抗议。

　　在行政复议申请提交之后，广州市国土资源和房屋管理局做出回应，向市政府法制办提交行政复议答复书，提出第一：申请人主体不适格，复议机关应驳回其复议申请，第二：申请人的行政复议申请，依法不属于行政复议范围，行政复议机关应当决定驳回其行政复议申请。开发商亦提交《第三人参加行政复议意见书》，提出申请人不具备提起行政复议的资格。

　　然而，当时法制办就没有认可房管局及开发商“驳回行政复议申请”的要求，依然决定受理。只是在8月6日，因为“案情复杂”，终止了复议进程，于9月6日，又重新开始了审理。时任广州市政府法制办行政复议处的处长叶晓峰当着本刊记者的面肯定了筹备组成员具备提起行政复议的资格。

　　市政府认定房管局“不履行职责”

　　不仅因为“案情复杂”，更是因为这起案件所涉及的法律问题需要厘清。广州市法制办非常慎重地对待复议工作，召开了数次专家会，进行研讨，并于2011年4月28日作出《行政复议决定书》，结合《物权法》《物业管理条例》等，认定：

　　“决定制定和修改业主大会议事规则、管理规约等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。⋯⋯专有部分与共有部分在面积上是各自独立、互不包容的。建筑物的通道、楼梯、大堂等部分属于共有部分，即使在房产测绘时按相关房屋建筑面积按比例进行面积分摊，在不动产登记薄上与专有部分建筑面积一并记载，仍不改变其共有属性。建筑物总面积应当按照专有部分统计综合计算。”

　　该复议决定认为，东逸花园在统计面积时计算方法有误。并且否定了房管局“终止指导筹备工作”的决定，认为这是“不履行职责”，要求广州市、天河区两级房管局继续以联合成立工作组方式履行指导和协助的职责直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。

　　鉴于房管部门在这一系列事件中的表现，东逸花园业主筹委会的成员王拥军等人坚决认为，“房管局是开发商的房管局，始终罔顾事实不讲法律地站到开发商一边，为业主委员会的建立设置障碍。”

　　但是，2010年9月19日，本刊记者到广州市房管局采访时，市、区两级房管部门及下属各单位表现出高度的重视。广州市国土资源和房屋管理局物业处长卢伟生、广州市国土房管局物业处副处长熊启林、天河区国土房管局副局长朱茂文等人做出详细的解释。

　　他们告诉《瞭望东方周刊》，各级房管部门一直非常支持各业主委员会的成立，并且为此作了大量的努力工作。业主委员会是国家法律赋予人民的正当权益，它成立之后更是有利于减轻主管部门的压力，他们没有理由不支持。并且在房管部门的指导下，全广州市已经有900多家业委会建立了起来。

　　而东逸花园的问题比较复杂，开发商也有一些产权，也是“业主”，业主与业主之间意见不统一，同时，“专有面积”的认定也有历史原因带来的障碍。《物权法》是在2007年以后才开始实施，之前和之后的一些权证记录方式有不同，造成不少困惑。而这次投票的结果刚好卡在一个细微的数据线上，业委会的成立与不成立，就在百分之零点几的差距之间。因此，矛盾才会围绕在这一细节问题上集中爆发。

　　市国土房管局物业处副处长熊启林告诉本刊记者说：“房管局是政府的部门，所以服从政府的决定，既然他们已经提起了行政复议，那么最后的认定结果以政府的答复为准。”

　　2011年4月的2010第228号《行政复议决定》已然作出，在获取此《决定》之后，东逸花园的业主代表们欢天喜地，认为自己的合法权益获得了政府的保障和支持，但是开发商却表达了他们的不满，直接以一纸诉状将广州市政府告上了法庭，要求其撤销这份《行政复议决定》。

　　新世界：“我们也是业主”

　　2011年6月22日，《瞭望东方周刊》记者来到广州市天河区凯旋新世界广场的办公地点，新世界中国地产的一位副总经理以非接受正式采访的形式告诉本刊记者，通过与该集团法务部的沟通获知，这次起诉政府的主要意图只是想厘清面积计算的问题。

　　该副总经理说：“希望政府有个清晰的指引，这个不清晰的话呢，对以后类似的问题会有影响。”

　　她告诉本刊记者，虽然不了解具体的细节，但是东逸花园的事闹得比较大，他们都知道一些情况。站在开发商的立场上，肯定不会与业主对立。

　　“大家成立业委会的目的，开发商和业主之间的理解也会有一定的差异。我们也都是业主，肯定希望管理更好，收费便宜一点，保安也好，什么都好。站在开发商立场，现在这个社区虽然我们已经完成了整体开发，但是因为新世界它是一个集团，所以，还是会投入很多在里面维护。这些呢，我们业主未必能够感受得到。其实你要说，全部是业委会去接手，我们全部都走，这些对于社区来讲，是好还是不好？”

　　该副总经理向本刊记者透露，虽然现在广州已经有很多楼盘成立了业委会，但是业委会并没有一个很规范的做法。跟香港不一样，香港的业委会有律师、律法团等一系列支撑，做得比较正规。而就目前东逸花园的情况来讲，一些业主要成立业委会的目的值得商榷，最直接的是想通过这种方式换物管。

　　她告诉本刊记者，新世界在广州有十多个楼盘，如果管理出了问题影响的还是新世界的牌子。作为一个大集团，新世界并不在乎这么一点小利，更不希望品牌砸掉，与业主之间更不至于走到对立。

　　“希望大家能够找到一个和谐的方式。不论业委会成立还是不成立，谁愿意搞事情呢？”

　　而至于起诉政府的具体事宜，该副总经理表示要向领导和具体负责的部门请示。本刊记者随后发出采访提纲，希望开发商从他们的角度讲述清楚事件整个过程中的是非矛盾，并希望了解政府在此工作中是否存在行政不作为等问题。

　　然而，6月27日，本刊记者接到答复说，根据其公司意见，目前案件已经进入司法程序，不接受采访。

　　“这是关乎社会稳定的重要问题”

　　由于事件已经进入了司法环节，广州市政府的角色已经成了“被告”，因此，本刊记者在采访具体主管部门时，广州市法制办秘书处和行政复议处相关负责人均告知：“因为我们现在已经成了当事人，为了不影响司法公正，从纪律上说不能就此发表意见。所以不能接受采访。”

　　作为“被告”一方的市政府一位知情官员向本刊记者透露，广州市政府法制办做出此“行政复议决定”是很慎重的，并且没有受到任何干扰，就事论事地依法评判而已。而实际上，政府应诉的案件也很多，这个案子对政府而言，并没有什么特殊，相关部门按正常程序去应诉就是了。“相信在判决之后，市政府会有信息发布。”

　　一直关注东逸花园问题的广东省社科院研究员彭澎告诉本刊记者，一场业委会投票的计票争议，发展到最后变成开发商与市政府对簿公堂，这样的事件的确不多见。这个个案其实从一开始就很具有典型意义，也预示着一个大趋势。

　　他说，小区管理、运作的收益，还是比较稳定，数额也是比较庞大。相对成本来讲也是比较可观的，所以开发商一般都不愿意放弃。所以，业主开发商争夺业委会的主导权成为一个很重要的焦点。

　　一般来讲，开发商很多都自己搞业委会，同时一些业主也想自己选业委会，这里面就会有博弈。但是，相对于开发商来讲，个人都比较单薄，大家需要团结一致来维权，否则，很难对抗开发商。这时候，社会矛盾却在这最基层的社区累积起来，并且日渐显露，一不小心，就可能酿成事件。

　　从这个角度来讲，东逸花园的个案是一个有重要参考价值的个案，“它提醒社会关注，小区要成立业主委员会，实现业主自治，是关乎社会稳定的重要问题。而政府的态度从这次的事件中可以看到，也是正视并重视了这一问题。”