2011年3月2日，重庆公租房举行首次摇号配租活动，15281套房源与22317名申请者进行了电子摇号配对。 图 CFP

　　相比其他城市，重庆市的公租房模式好比“乌托邦”式的特例。但各地的具体情况显然不一，重庆模式能否被复制？

　　本刊记者/崔晓火  文/杜远(发自重庆)

　　时值三伏，“火炉”重庆热得不讲道理。

　　但在民心佳园和康庄美地这两座壮观的公租房小区里，来自地方政府和各类机构的干部、学者等访客仍然一如既往地从冷气大巴里鱼贯而出，好奇地张望，还热情地和居民寒暄。

　　民心佳园、康庄美地，这两处相隔仅数公里的公租房项目，俨然已成为全国知名的成熟公租房小区。而“民心”“康庄”名字里蕴含的政治意味，更诱使人们把保障房和这座城市的生态密切关联起来。

　　共同富裕下的“康庄”

　　现在，除了微微抱怨有些贵的租金和室内装修质量的参差不齐，重庆公租房里的30400多户居民，对房子便暂时没有更为激烈的意见了。

　　重庆人是爱“耍嘴皮子”的。所以“康庄美地”的居民说，尽管自己还不是很清楚重庆市委近来提出的“共同富裕”在2015年能否实现，但居民们知道，能在申请之后几个月里就住在政府出资盖起来的高层公寓里，并且一家一户每月支付平均600元左右的房租，是件相当体面的事情。既然体面，就要像从前一样乐观地“耍”。

　　目前，重庆市内推出的公租房房源约7万套，约450万平方米。而今年最终即将建成1350万平方米的公租房，约21万套，不仅建设量和开工量均为全国第一，而且单是重庆公租房的建设总量，也占到全国公租房建设总量的十分之一。

　　仅在重庆主城区，就有8个公租房项目。在已经结束的两次公租房摇号配租中，有3万多户家庭取得了配租资格，并按每平方米9至11元不等的房租和每平方米1.03元的管理费配租。8月27日，第三次摇号配租即将开始，预计申请配租的比例将为惊人的1：1，这在全国其他城市中是不能想象的。

　　2010年7月实施的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和今年2月11日公布的《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，规定了申请公租房者的收入限制。但由于这一标准在通胀率高企的背景下难以被重庆市民接受，在此后的配租过程中，收入限制的准入门槛已事实上被“取消”，仅考察申请人有无住房或住房是否困难。

　　“我们最不希望看到因为买一套房，就拴住一个人、拴住一家人。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力对《中国新闻周刊》说，“我们希望看到公租房拉动消费、拉动GDP。我们就喜欢重庆的年轻人花了一点钱来租房之后，仍然有能力去继续接受教育，有能力去买喜欢的产品，比如买车，都可以。”

　　从前期研讨开始，这名重庆基层官员便深入参与到重庆市以公租房为主体的保障房建设体系设计中。而孙力所分管的国内几乎唯一的公租房管理局，40余名官员除了跟踪推进这项已启动一年多的庞大公租房计划，还要经常接待各种考察团。

　　重庆的公租房模式，成为构筑重庆市委最近提出的“共同富裕”探索的一部分。就在刚过去的7月，重庆市委会通过了“关于缩小三个差距促进共同富裕”的决定，即到2015年，重庆经济总量与居民收入要同步倍增，“国进民也进”。重庆市委决心缩小城乡收入差距，增加330万个就业机会，并促进农民工500万进城。

　　要“让人民群众看着舒心，住着方便，未来还能添置一份家产，”这是重庆市委书记薄熙来7月视察康庄美地时指出来的。此前，他也探访过民心佳园。

　　重庆政府的算盘

　　地方政府面临的约束条件是，要在土地出让金的收入最大化、保障房的建设开工最大化和保障房的支出最小化之间腾挪翻转，因此保障房建设往往实际上行动不力。

　　但重庆市政府通过实践摸索出的一套公租房理论体系，堪称独特。重庆政府的思路是，用1100亿元的公租房投入拉动当地GDP约4000亿的增长。通过住房吸引91万人在城区就业，通过经济和消费的活跃让周边的土地升值，并增加相关产业的税收。

　　以公租房培育周边土地价值和产业升级，从而拉动经济和消费，这并不是重庆市长黄奇帆最近才琢磨出的一个经济杠杆。

　　在黄奇帆初任职重庆市副市长期间，便出调控重手。2002年，重庆市政府将整个城区200多平方公里土地进行了地块控制性详细规划，所有土地收购、储备、整治都收归地方政府作为国有用地储备。

　　现在重庆市公租房的建设方——重庆市地产集团和重庆市城投公司，便是两个市级土地储备机构。重庆市的土地由它们整治之后，才交由国土部门进行出让，重庆的土地一级市场由政府垄断。

　　当年，重庆市政府常务会议决定，从2002年6月18日起，调整重庆主城区国有土地级别基准地价和土地出让金标准。与以前的价格相比，商业、住宅用地价格平均涨幅近一倍，工业用地维持原有标准。这也是1992年以来重庆市首次调整土地出让价格。

　　不过，重庆市的基准地价目前与全国相比并不高。重庆的商品房平均价格也维持在4000元左右，在全国也不算太高。今年二季度，全国综合地价环比涨幅的排序中，重庆排在第十位。重庆的地价始终被重庆市政府控制，从卖地到售价，近年来地价始终未超过房价的三分之一。重庆市内，唯一地价真正算得上昂贵的是两江交汇的江北嘴一带，而这里相当于上海浦东的金融区陆家嘴。

　　而在城市国有土地由政府全部垄断的土壤中，地方政府就有动力推动民生工程。这首先来源于重庆市政府庞大的土地储备。有了这一项，就省掉了无数用于回购土地的资金。

　　2011年上半年，重庆市土地出让金总计583.3亿，占地方财政收入的近一半。主城区招拍挂土地成交量达到117宗，成交金额285.03亿元，同比增长40.42%，不过这项增长，也部分源于上半年工业用地成交接近历史高位的作用。

　　与此同时，重庆依然有全国第二的经济增速。上半年，重庆GDP增长16.5%，增速位居中西部第一。这种增速，主要依靠工业投资为主的3035亿元固定资产投资，以及大幅增加的地方财政收入。

　　但是，卖地等收入严重依赖于存量土地储备。重庆一位金融人士告诉《中国新闻周刊》，重庆市区内可出让的优质商业地块已经无多。

　　在重庆市2011年度国土房管工作会议上，黄奇帆有一段讲话，鼓励重庆远郊区县的领导以“智慧加勇气”，为城市增加建设用地。

　　他举例说，区县领导可以在地票交易“动脑筋”。重庆的农村村落合并估计可以腾出土地10万亩，而农民拆除旧房，腾出的宅基地、房前屋后的院坝等，可进行地票交易，获取的纯收益，80%补偿给农户，而土地整合为国有。

　　由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩，也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易，因此重庆在土地交易政策上可谓得天独厚。

　　重庆式融资能力

　　据重庆市国土房管局的测算，2010年至2012年三年内建设4000万平方米公租房所需要的1100多亿元资金，30%由中央财政和重庆市的地方财政兜底，70%则由银行贷款的90多亿元以及非银行的融资途径来协调。

　　根据重庆市有关部门的计算，重庆的地票交易可以产生150亿左右资金，再加上财政投入、银行信贷等，就可以筹集200多亿元。而卖出的地票指标，可以用于增加城市建设用地，各类商业性房地产、写字楼及其他商业用地，原则上通过“地票”交易解决。

　　正因为财力的雄厚，当财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部在去年要求各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将土地出让净收益中安排不低于10%的资金，用于保障房建设之时，重庆市政府提出的竟然是当年土地总收益的5%，比土地出让金净收益高出一个数量级。

　　而中央财政部分则取决于重庆真正能建多少公租房，建的越多，则资金支持越多。

　　“在保障房建设方面，重庆短期内是不缺钱花的。”这是重庆市基层官员们的一种普遍认识。

　　而根据重庆市政府的表态，政府不缺钱，是因为愿意投资重庆的资金单位众多。重庆“不缺钱”，实际上是在说重庆市政府“不缺融资能力”。

　　7月12日，为支持重庆保障房建设，全国社保基金通过交银信托，并由国家开发银行担保，向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元信托贷款，该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外，在2010年至2015年的5年间，国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金，而民心佳园和康庄美地两处公租房正位于范围之内。

　　也正是在强大资金后台的支撑下，重庆惊人的公租房建设背后，暂时并未出现资金链的脱节。

　　但这种稳定的背后，并非没有未来资金保障的隐忧。

　　重庆市国资委在今年6月曾表示，负责建设公租房项目的重庆四家国有企业，将由企业自行利用10年左右时间对建设资金成本进行“内部消化”，用企业利润冲抵建设资金投入的欠账。

　　重庆市已经启动的公租房项目，主要由重庆地产集团和城投公租房建设公司负责建设，并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。尽管在公开场合多次表达对保障房建设的支持，但承建集团私下也会因为在公租房小区的街道算不算市政道路，该不该由政府掏钱，以及小区内租售店铺的问题，和“父母官”打起算盘。

　　重庆一位不愿意透露姓名的银行人士，也向《中国新闻周刊》表达了谨慎的态度：“出发点肯定是好的，重庆市政府很讲政治，也很强悍，但有些设计经济和金融事情，还是应该多用市场规律的角度来看。”

　　也正是因为国内多家银行的谨慎，重庆市负责公租房建设的国有企业，才在申请贷款时屡遭碰壁。

　　其中的一家企业，重庆市城投公租房建设有限公司，便是专门为建设公租房而在2010年5月成立的隶属重庆市城设公司的国有独资子公司。这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名居和茶园城南家园公租房项目建设，并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。

　　不过，就是这家企业，曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷，总行对其贷款申请一直未批。

　　“银根紧缩的情况下，总行没有米，即便有想法批准也实现不了。”一位该行业务负责人说，“考虑进国家对房地产市场的调控，现在贷款对于房地产业或保障房，基本都关上门了。”

　　城投公租房建设公司的两次申请，均是申请关于重庆的笔记本电脑生产基地——沙坪坝区西永微电园公租房“康居西城”的33.89亿元贷款。银行对这一项目的盈利面看好，还为这笔贷款计算出同档次基准利率下浮10%的优惠。不过，两次申请，北京总行均未给予答复。

　　今年6月，重庆城投公租房公司转而与同样隶属重庆国资委的上市公司渝开发签订了《西永组团公共租赁住房项目(康居西城)工程建设代理合同》，由渝开发承担建设的主体工程、室内装修、附属工程及环境工程。

　　而有意思的是，渝开发在加入公租房建设的几乎同时，还以14.82亿元竞得了渝中区两路口的一宗最大建筑面积为51万平方米的黄金商业地块，将用于开发商业居住、商业金融、文化娱乐。根据重庆市政府的规划，该地块将建成重庆市的又一地标建筑，240米高的“中山城市之冠”。

　　竟拍成功的当日，渝开发股价收报8.89元，涨幅3.25%。

　　不过，即便遇到这些融资的挑战，重庆市主管保障房建设的基层官员仍然相信，这只是短期的问题。

　　有参与房地产市场的学者告诉《中国新闻周刊》，重庆的公租房模式复制不太容易，主要原因是其政治影响力以及近年来市政府对土地储备的前瞻性。目前，其他一线城市主要面对的是保障性住房土地供给的不足，这种状况短期很难改变。 ★

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