珠三角：降价第一枪从这里打响
珠三角：降价第一枪从这里打响
房价下跌的征兆有三：一是一二手房出现“倒挂”情况，二是开发商加大促销力度，将广告做到大街上；三是成交量萎缩，但对价格下降不大敏感
《望东方周刊》记者谢正龙 | 广东报道
一边开中介公司给地产商卖房，一边盘算着给自己买房，26岁的滕海军可谓深刻经历了“量价齐跌”的过程。
2009年他从佛山一家中介公司出来单干，不到两年就盘算着买车买房。去年他看上万科缤纷四季的一个楼盘，当时要12000元/平米。为了扩张门面，没有出手。半年不到，佛山“限购”，生意大跌，增开的两家门面只能关门大吉。而现在，万科缤纷四季已经降到了9000元/平米左右，只是购房资金已经不够了。
一个小中介经历的“量价齐跌”
滕海军是佛山一家小中介公司的老板。“在‘限购’下，有钱也不是万能的。”滕海军对《望东方周刊》这样谈及他的生意，“今年跟2008年没法比，那时虽然楼市惨淡，但刚性需求还是会买的。可现在是有需求也很难卖，持观望态度的很多。以前一手洋房一般两三天就能搞定，可现在谈了一个月，客人还要说再考虑，再想想”。
一个月难签几个单，滕海军的公司同他众多大小中介商一样，关闭了今年新开的两家门面，如今只剩下“总部”一家，以前员工有十来人，现在只剩下包括他自己在内的两个人。
日益收紧的贷款也加剧了生意的惨淡。“我们之前跟农行关系很好，所下的单主要通过他们贷款。可现在农行对我们停贷了，只贷给万科等一些品牌开发商，说要我们想其他办法。”滕海军一脸苦水。
当然也有惊喜。他去年就盘算着买房，当时看了在陈村的万科缤纷四季，那时“贵得离谱”，要12000元/平米，不过当时因为要扩张生意所以没买。
“昨天又去那看了房，发现已经是‘8字头’的了，均价9300，最低8900，还都是带装修的，配套设施当然不用说了，降价太明显了。”滕海军说。
“连万科都降了，小地产商也得一步步退让，”滕海军透露，“我们代理的一家小地产商，他们去年卖得很好，最高卖到100多万元一套，但现在他们跟我私下约好，90万可以谈，80万也可以谈，只要有购房资格，有诚意。”
“资源稀少型的别墅也在紧逼之下放下身态。在佛山，别墅的业主多半是做实业的，去年他们出手一般都很强硬，没有多少空间。可现在他们自己企业也资金短缺，所以经常打电话给我，说要急着出手，1000万可以，甚至800万也可以考虑，只要有购买的资格。”
降价第一枪是这样打响的
今年3月，限购令的出台令佛山楼市走势陡然生变。与广州、深圳一样，佛山也是珠三角中全国首批限购的城市。
作为佛山未来CBD的东平新城，其房价走势一直是佛山楼市的风向标，这里云集了保利、碧桂园、招商地产等房地产巨头。
去年年底到今年年初，东平新城的很多品牌地产商项目再度创造佛山楼盘神话，房价竞相破“万”，甚至冲到2万元/平米以上。
限购令的出台即刻令佛山楼市遭遇急速“冷冻”。在限购令出台后的首周时间(3月21日~ 27日)里，佛山楼市成交呈现出量价齐跌的局面，不仅成交量大幅环比下滑了近六成，成交均价也较前一周回落了7.5个百分点。
“五一”黄金周，位于东平新城的碧桂园城市花园突然宣布降价，并推出“7字头”的特价单位，整个楼盘由公开的1.2万元/平米降至9900元/平米，降价幅度达17%。
紧随其后，保利香槟、招商依云水岸、万科金域蓝湾及万科水晶城等品牌开发商项目也竞相调价迎战，降幅从12%到20%不等。
“迟早都得降，关键是要有人站出来。碧桂园就是先站出来的一个，其他项目也得跟着降。”合富辉煌佛山分公司市场研究部经理曹绍林对《望东方周刊》说。
9月6日，东平新城保利东湾，售楼小姐告诉本刊记者，目前所售楼盘的价格在12000元到14000元/平米之间，最低9800元，而去年年底这个楼盘的最高价一度卖到23000元到24000元/平米之间。虽然两者户型和条件有差别，但前者价格已经少了近一半。
碧桂园城市花园的销售代表告诉本刊记者，“城市花园8月初开盘的东西向楼盘，优惠在10万元左右。而8月底开盘的南北向园景滨江洋房，实际上就是参照这个优惠水平，平均定价在8300元/平米左右，最低为7865元/平米。”
“当然，开发商也不会轻易言‘降价’，因为担心前期买房的业主退房，或者消费者买涨不买跌。因此他们是用包装的形式来‘降价’，如优惠促销，或者特价房等，而实际上是降价了。”满堂红市场研究部高级主任肖文晓对本刊记者说。
不只是佛山，深圳上半年以来房价也出现了价格松动。7月底，万科掀起万套房促销活动，随后益田大运城邦也推出7折优惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘。
在毗邻深圳的惠州和东莞，不少开发商在可能“限购”的高压力之下，也早已在“金九银十”到来之前应声下跌。
号称“珠三角的马尔代夫”、“超越三亚”的惠东巽寮湾旅游地产，吸引了包括万科、富力、世贸、合正集团、碧桂园等开发企业的入驻。
第一批入市的碧桂园十里银滩一开始就实施了“以价换量”的战略，标明“75折”，开盘当天享额外75折优惠，最低起价4125元/平米。本刊记者在销售现场看到，主要来自深圳的私家车绵延数里，看房客将销售大厅围得水泄不通，排着长队等待签单。
在合正楼盘销售现场，销售人员告诉本刊记者，“合正的报价12000元/平米，实际只有6000多元/平米，还有70年停车卡。”
“广州近郊的增城和花都的很多楼盘也在用价格优势制胜。像位于增城的碧桂园凤凰城，前期价格在11000元/平米左右，后期则均价在8000元/平米到10000元/平米之间，确实有较大幅度的下调。肖文晓告诉本刊记者，“这只是开发商在近郊提前集中促销，以抢得先机的手段。”目前珠三角各城市的降价主要在近郊区，还未向中心城区蔓延。
房地产内参网总经理尹香武也认为，目前深圳还没有进入实质性降价，以主动式降价、促销为主。“限购”对那些囤地多、杠杆率高的地产商受影响是最大的。“像此次带头降价的万科，自有资金占了三成半，目前还没有到严峻时刻。”
“到年底，一些开发商就会扛不下去”
深圳大学金融研究所所长国世平对《望东方周刊》说，房价下跌的征兆有三：一是一二手房出现“倒挂”情况；二是开发商加大促销力度，将广告做到大街上；三是成交量萎缩，但对价格下降不大敏感。
这些似乎得到了应验。在佛山、深圳、珠海等城市，举着牌子到大街上叫卖房子的情形越来越多、卖房短信越来越密集。
不少楼盘在前期做优惠促销“试水”，而后期楼盘入市时价格“低开”，这预示实质性降价或已来临。
“佛山‘限购’后，有充足资本的业主进不来，而对大部分刚性需求来说，价格还是太高。因此，3月中旬限购以来，整个中心区价格都呈下降趋势，全市总体降幅为15%到20%。”曹绍林对本刊记者说。
“下半年，各大城市将进入集中推盘时期，而随着年底的到来，开发商资金回笼的压力也会越来越大。估计再过2个月，到年底，一些开发商就会扛不下去。”尹香武对本刊记者说。
肖文晓认为，“随着调控的深入，供货潮来临，对房地产‘利空’的声音多一些。开发商也感觉到硬扛非明智之举，预计明年将持续松动态势。”
“往上冲的幅度比较小，而下行的幅度会更大。如果调控政策放松，则又可能涨；如果继续收紧，深圳房价将呈阶梯式下降，一个时间段下降一定的幅度，但不会出现崩盘。”尹香武认为。
国世平则用当年美国华尔街楼市崩盘的例子来大胆预言深圳的楼市：“华尔街楼市在崩盘前，当地出租车司机说‘纽约的房价要降，太阳从西边出来了’。而前不久，我同样听到深圳的出租车司机也这么说，‘房价要降，怎么可能’。这似乎也预示一个道理，当所有人都相信房价不会跌的时候，降价潮真要来了。”
“我现在最担心出台什么救市政策，最后导致楼市出现报复性反弹，这将大大降低人们信心。”国世平说。
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