中央电视台《今日观察》节目2011年10月25日播出《“退房风波”难挡降价潮》，以下为节目实录：

　　近日，一些已有相当降幅的楼盘背后，出现退房风波。黄金周过后，杭州有20起退房。此后，南京也出现了退房现象。在上海，有的楼盘甚至打了对折，一些前期购买期房的业主大呼不公平，甚至出现有些老业主反对降价的情况，要求开发商退房。降价与退房同在的楼市，购房者和开发商的博弈如何展开？房地产调控进入到关键时刻的当下，怎样稳住不松劲？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　上海部分楼盘大幅降价，多名业主难以接受。退房风波，透出楼市哪些新风向？

　　10月23号，在位于上海浦东的中海御景熙岸售楼中心，有几十名业主在与开发商交涉，他们是得知几个月前购买的楼盘降价6000元/平方米的消息而赶来的。

　　上海中海御景熙岸业主：60万没了。

　　记者：60万？

　　上海中海御景熙岸业主：对。

　　记者：你当时买的多少钱一平米？

　　上海中海御景熙岸业主：2.3万。现在是1.7万、1.6万，而且他们的位置还比我们的好。

　　上海中海御景熙岸业主：我是一室的，我损失30多万。

　　目前这个楼盘的公寓房从均价2.3万元/平方米左右，降到17500元/平方米，别墅的降价幅度甚至在一半左右。从今年6月的开盘均价4万元/平方米，直降17000元/平方米。

　　上海中海御景熙岸售楼人员：现在均价是在1.7万，总价是300万、400万左右。原价600多万。

　　张鸿：大家习惯了股市的涨跌 还没有习惯楼市的涨跌

　　(《今日观察》评论员)

　　2008年，杭州的楼盘降价引发了老业主的不满，要求退房，到最后警察也来到现场。这次的情形和杭州的那次特别熟，特别相像。业主都觉得自己亏了，这次中海的楼盘，普通的住宅从2.3万元降到1.7万元，大概1套100平米的，就要亏60万。如果是别墅，那就要亏两三百万。

　　《华尔街日报》中人网查出去年上海的人均年收入是3万多，那么对于一个家庭，这一套房子一夜之间赔的你十年的收入就没了。所以你肯定是心理上不太舒服，相当于你买了一个40块钱的股票，一夜之间变成了20块钱。中国股市刚刚开始的时候，如果指数往下跌，也是很多股民去找政府。但时间长了，大家经历了这样过程，知道股市有涨有跌，也就不会再去找了，挣的归你，亏的也是你自己担着。现在因为中国的房价没有经历过一次完整的上涨、下跌，然后再上涨的一个波动，所以大家并不习惯，才会觉得涨了归我，跌了那不行，开发商你得赔。所以现在就是说，大家习惯了股市的涨跌，还没有习惯楼市的涨跌。

　　马光远：房屋买卖合同是格式合同，没有房子买完以后，保证不降价的条款。理解要求退房的业主心情，但维权、讨说法应在法制轨道。

　　(《今日观察》评论员)

　　从常规来讲，当然退不了。因为房子，一个是产权转移了；第二点就是，不管是动产还是不动产，只要产权转移完以后，那么风险就意味着转移。也就是说，这个市场的风险和市场的收益全部归购买人所有，这是个基本常识。我们现在房屋买卖合同是一个格式合同，里边没有一条是，房子买完以后，保证不降价的条款。对这些要求退房的业主来讲，一下子10年的收入没了，这种心情大家都能够理解。不管怎么说，你维权也罢，要讨说法也罢，应该在一个法制的轨道上。当然，如果说这写在开发商的广告里，写在合同里，那当然应该退。但是这样的合同还是比较少见的。

　　对于前期业主要求退房的合理性，市民也看法不一。

　　上海市民：合理吧。因为我本身也是搞房地产的、做装修的。房价肯定是保值的东西，突然贬值了的话，总得有个说法吧。

　　上海市民：我觉得对一些购房者来说，还是蛮有损害，我觉得还是蛮(吃)亏的。

　　上海市民：因为你买了房之后，涨跌的话就好像你赚钱之后，你也不会再分给当时在卖房的那个人，是吧？比如说400万买的涨到600万，你会200万给房地产公司吗？所以跌了之后，让人家把你这个差价补回来，我觉得应该不合理。

　　张鸿：各方都要做好过冬的准备   房价不会只涨不跌

　　(《今日观察》评论员)

　　2008年底也是现在这种状况，开发商的资金链开始紧，开始出现降价，但紧接着来了金融危机，把他们都给救了。现在调控进入到非常艰难的时期，多方利益现在都纠结在一起，包括已经买房的人和没买房的人，在这里边都有利益的冲突。各方面的冲突在这时候都变的非常敏感，到底它会跌，还是只是简单的一跌就会上涨？今天我看微博上好多房地产专家在说四季度，是不是可能会有一个底？最后往往还会加上一句，是抄底的好时机，或者唯一的抄底机会。这个时候，大家的信息其实是错乱的，那么我们现在要做的就是，要做好过冬的准备，可能房地产的冬天真的来了。

　　现在，银行做好准备了，银行表示现在能扛40%的跌幅，然后银行已经开始调高利率了，开始收紧。也有一些地方政府表示，开始用变通的手段在放松。开发商现在也在降价，也是在准备过冬，也是准备了现金维稳，储备粮食。那么我们消费者也要做好过冬的准备，不论是已经买了房的，还是准备买房的，我们都要养成一个习惯，这个习惯就是房价不会只涨不跌。

　　马光远：退房潮背后显示的是各方利益的博弈--每个人的心态都是非常复杂，一方面希望降；一方面降后又难以承受。我们有没有承受房价下降的比较成熟的心理？

　　(《今日观察》评论员)

　　中国房地产市场化改革以来，如果我们从一个季节的周期来讲，我们从来都在夏季，从来都很热，即使每天政策的凉水在不断地泼，但是每一方都认为，而且也形成了一个习惯，就是即使凉水泼的再多，那也意味着夏天会更加热，因为夏天很热，所以才会泼凉水，才会用空调。现在无论是学界，业界，还是购房者，都形成了一个共同的心态，就是从历史上来看，每一次下跌都是为未来的上涨在准备条件。

　　我们事实上从来没有经历过冬天。冬天究竟是什么？当我们现在在说冬天的时候，事实上也是在用夏天空调间的条件来谈冬天的情形怎么样，中国的房地产冬天究竟怎么样，没有人经历过。从现在利益博弈来看，为什么一出现降价，就会有人闹？而且为什么一闹，就会出效果？比如前一段时间，北京通州的一个小区降价以后，老业主开始闹，闹完以后，开发商居然承诺给他们补偿，这个效果本身的示范效应在中国非常大，因为“会哭的孩子有奶吃”。所以这次到处都在哭，那么哭完以后会不会有效果，我想对于这个市场来说，是一个真正地考验。

　　在这种情况下，退房潮背后显示的仍然是大家利益的博弈，每个人的心态都是非常复杂的。一方面希望它降；另一方面，降了以后，又难以去承受，我们有没有承受房价下降的比较成熟的心理？

　　热点城市成交低迷，价格出现松动，如何排除杂音干扰？持续调控不可松动。

　　张鸿：未来的房地产走势需要一个非常健全的机制

　　(《今日观察》评论员)

　　去年4月份，我们推出这一轮调控的时候，《国十条》，现在看来，我们关注的是房价直接的调控，现在房价的调控已经取得了成效，这个战役应该是已经见到效果了。国家统计局也说，过快上涨的势头被遏制了。那接下来，我们配套的措施以及建设是不是跟得上，是不是在跟上？当时，我们说《国十条》最大的亮点，就是问责制。现在我们没有哪一个领导被问责了，说明各地执行的都很好。现在我们要把《国十条》，包括一系列的房地产调控政策不仅仅当作调控政策来看，而是要把它建成一个机制，就是我们现在的房价靠调控，我们未来的房地产走势靠的是一个非常健全的机制。

　　马光远：这次调控只有7个字 就是“宏观调控不放松”

　　(《今日观察》评论员)

　　从中国房地产调控这么多年的经验来看，大家在很多时候认为政策可能会扛不住。而且开发商老在说，政府肯定扛不住，限购肯定会退出。但是我梳理了一下，这下半年以来，整个中央高层的表态：7月4号到11号，温总理召开今年经济座谈会时，谈到房地产调控一定不会放松；7月12号，国务院常务会议，要对二三线城市进行限购；8月13号、8月21号，连续在6天以内，李克强副总理两次提到房地产调控不会放松；9月份，温总理写文章；这一次是10月21号到22号，温总理在广西又提出不放松。

　　整个高层在不断地释放信号，这次调控只有7个字，就是宏观调控不放松。但到现在为止，我们看到很多市场的解读，并没有对这个明确的信号做正确的解读。

　　陈国强：短期内不会改变从严从紧的房产调控政策

　　(中国房地产学会副会长 

　　《今日观察》特约评论员)

　　这一轮调控的重点调控城市来说，房价的拐点趋势应该比较明显了。对于处在这些城市的房企来说，采取以价换量回笼资金恐怕是一个基本策略了。其他的非重点调控区域，那么特别是中西部的一些中小城市情况可能和北上广深这些东部沿海的重点调控城市，会有较大的差别。但是北上广深这些城市，应该说是这一轮调控里边的领头羊，它们的市场表现会影响到其他这些城市，当然会表现出时间上的一个滞后性，可能会滞后3个月甚至半年。

　　目前从严从紧的这样一个政策基调，短期内不会变，对于保障房的加大力度，对于投资性需求的抑制，这些政策趋向，我想恐怕将来会成为一个长期的政策取向。

　　尹中立：房地产调控处在关键时期 要完善房地产调控的成果

　　(中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任  《今日观察》特约评论员)

　　总理说，房地产调控处在关键时期，要完善房地产调控的成果，实际上是有所指的。从市场博弈的角度看，我们从2005年以后的历次房地产调控，实际上市场形成了一个一致的共识，也就是每当房地产调控会影响到投资增长，影响到经济增长的时候，政府一般都会放松。当市场形成这样一个共识以后，就导致了政府政策调控效果就打了一个很大的折扣。所以当GDP的增长，已经从第一季度的9.7%下滑到第三季度的9.1%，这个时候，当所有的人都在观望或者期盼政策会放松，所以总理的这番表态是有所指的。

　　张鸿：唯有维持住房地产调控 才能保证政府政策的信任度不被降低

　　(《今日观察》评论员)

　　关于心理预期，有一个细节，就是在退房的背后，售楼处因为降价，电话被打爆了，因为不停地有人要来买房，那么其实这些人的心理预期，仍然是房价还会涨。具有投机、投资属性的心理预期如何扭转，这就靠我们政策的坚定和政策的延续。行百里者半九十，咬住青山不放松。我们需要做的其实就是，唯有维持住房地产调控，才能保证我们在房地产领域，政府政策的信任度不被降低。

　　马光远：在坚持调控不放松的同时 要做好各方面的风险防范准备

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上这是一场捍卫信誉的最后一战，当然这个保卫战，一方面要有信心；另一方面更重要的是，要做好各方面的风险防范准备。比如经济会不会因此受到大幅度的负面影响？比如中小企业会不会受到很大的影响？

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25)