财经国家周刊2011第22期封面

　　去年和今年开工建设的大规模保障房将成为应对未来楼市供需失衡潜在风险的关键砝码

　　记者 王玉光

　　在限购政策执行最为严格的北京市，9月份单月商品房成交套数创下3年来同期最低纪录。

　　房价大幅下调的“拐点”是否已经临近？《财经国家周刊》记者采访发现，目前业内主流意见普遍认为房地产市场的趋势性变化，即大幅调整，将在未来几个月内出现。

　　继成交量持续低迷后，标志房地产市场运行状况的几项供求数据也开始出现微妙变化。

　　10月18日，国家统计局公布最新经济运行数据：今年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。

　　0.9个百分点的增幅环比回落，隐约传递出房地产投资趋于放缓的信号。这似乎印证了众多业内人士的判断：伴随持续的限购式调控，当前全国主要城市的土地购置、房地产项目开工活动已经开始出现回落。

　　中国指数研究院近期统计显示，今年前三季度，全国133个市县的住宅用地市场，无论是供应还是成交均有较为明显的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅达25%。10大城市中，土地供应计划完成率仅上海达到70%，其余大多仅完成四成左右。

　　9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房企。富力年初曾一度将销售目标定为400亿元，此次下调幅度达20%。

　　另一家上市房企金地集团，今年前8个月的实际购地支出27.18亿元，陷入零增长的休眠状态。

　　而在万科集团相关负责人看来，目前房地产开工和土地购置等经营活动的收缩，“将对一年之后的住房供应产生影响”。

　　就现阶段而言，销售困难导致的商品房库存量攀升，是众多地产商的燃眉之急。

　　深圳世联地产董事长陈劲松告诉记者，从今年三季度开始，房地产市场事实上已经进入“去库存化周期”。北京、上海、广州和杭州等多个城市由于上半年商品房出货很少，以致于库存积压较为严重，大都面临1年至1年半的去库存化周期。

　　陈劲松表示，去库存化将会使明年的房地产市场依然不乐观，明年商品房新供应量势必会减少，直至积压的库存消化完，新的供应量才能够接续。

　　“在这期间，恐怕会出现一个商品房供应的超级短缺期，时间大概在2013年第四季度到2014全年。”陈劲松告诉记者。

　　若情况真如陈劲松所言，那么去年和今年开工建设的大规模保障房将成为应对未来楼市供需失衡潜在风险的关键砝码。

　　住房和城乡建设部近期公布，今年1至9月，全国城镇保障性安居工程的建设进展是“实物开工986万套，开工率达98%”。

　　国家统计局的数据则显示，2010年全国商品房销售面积共计10.43亿平方米。如果按每套保障房50平方米计算，则2011年开工建设的1000万套保障房，累计面积约为5亿平方米，相当于去年全国住房销量的一半。

　　因而在陈劲松看来，未来中国楼市供需矛盾的关键救赎，就是保障房。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，由于保障房建设对冲了楼市下滑对经济的负面影响，因而这一轮紧缩式调控持续的时间会比想象的更长。接下来房价将会出现比较明显的调整。

　　但巴曙松同时认为，房地产市场的下调幅度，也将反过来牵制货币政策是否进一步紧缩。这恰是未来政策的“不确定性”因素。

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广预测：“2012年下半年，最迟至2013年，房地产市场会出现较大幅度的下调”。

　　房地产市场迎来一个深度调整的“窗口时间”。

　　2011年保障房全年开工目标基本实现

　　住房和城乡建设部近期公布的数据显示，2011年1至9月，全国城镇保障性安居工程的建设进展是“实物开工986万套”。至此，2011年1000万套保障房开工建设计划完成率已达到98%”，距实现全年目标只差一步之遥。

　　10月25日，在十一届全国人大常委会第23次会议第二次全体会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在介绍全国城镇保障性住房建设和管理工作情况时表示，截至2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

　　据了解，从1998年全国城镇住房制度改革以来，我国城镇居民人均住房建筑面积从18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。但姜伟新也表示，住房保障工作任务仍然艰巨。据调查，到2010年底，我国仍有2000多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区中。另外，城镇新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也比较突出。

　　姜伟新表示，住房水平是社会发展的重要指标。中央提出到2020年实现全面建成小康社会的目标，住房是重要方面。为此，今后我国将持续加大保障房建设力度，“十二五”期间，计划建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套。到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　同时，为满足大中城市净流入人口的增多趋势，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，增加其建设比重；“在安排年度建设任务时，计划头一两年多一些，后几年少一些”。

　　此外，督促地方提高保障房规划设计水平，合理布局，科学选址，也将成为今后保障房建设管理工作的重点。尤其是保障性住房的质量问题，将更加受到重视。

　　楼市还宜放眼量

　　需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，绝对不会是消失陈啸天

　　自1月26日“新国八条”调控以来，2011年中国房地产市场从未平静过：限购、限贷、限价等调控政策接连出台；正源、绿城、佛山等新闻事件不断闪现；拐点、转型、洗牌等声音不绝于耳……

　　是这样吗？

　　严肃的研究者会发现，恰是在这“史上最严厉”的调控之年，房地产市场却出现了三个“反常”现象：首先，房企高薪抢人、挖角现象频现。今年各大房企的人才竞争盛况空前。一家大型企业人力资源部负责人最近表示，今年项目上缺人明显，公司到目前为止已经挖了190多人，仍觉不够，“只完成了挖人计划的三分之一”。

　　在很多企业面临专业人才缺乏的困境下，今年房地产业人力成本明显上升，同样一个岗位，如果是挖来的人才，今年比去年大约涨了至少20%。

　　其次，全国房地产业成交(面积)仍旧上涨。国家统计局刚刚公布的数据是，今年前三季度，全国商品房成交面积达到7.12亿平方米，同比增长达12.9%其中，仅9月单月就成交面积过1亿平方米，同比大涨10%以上。

　　再次，大企业业绩涨幅惊人。中国房产信息集团刚刚公布的《2011年前三季度中国房地产企业销售业绩Top30》榜单显示，尽管调控不断，但大企业业绩却大幅增长：万科同比增约39%，中海增长46.8%，恒大的增幅则达到惊人的85%。

　　上述三个现象是客观存在的事实。这到底为什么？

　　原因其实很简单：人们每天看到的房地产业信息和数据，只是局部的和片面的，主要是近40个城市的数据，另外240多个城市的数据通常是看不到的。实际上，每个月和每个季度国家统计局所公布的房地产业成交数据，总共包括了全国287个地级市的数据。而媒体在传播市场信息的时候，往往偏爱报道其中主要的近40个城市——这些城市也是限购调控的主体。

　　只观察调控政策指向的近40个主要城市时，市场成交当然不好，所释放的信号当然悲观。

　　而放眼其余的240多个城市，这些城市目前还处于快速城市化的发展阶段，刚性需求仍在不断释放，且释放规模非常庞大，速度也非常快。因此，尽管主要城市的成交在萎缩，但此起彼伏之间，全国商品房成交数据仍旧是同比增长。只不过贡献这个增长的是通常所谓的三、四线城市，往往容易被媒体忽视。

　　房地产大企业由于进入城市多、项目多、布局比较分散，所以在限购政策把很多典型城市成交限制住后，还可以依托三、四线城市中的项目贡献继续保持业绩增长，弹性和腾挪空间大是成长的动因。

　　如果我们能站在这个角度来看待中国的房地产市场，又该如何判断当前和今后的形势呢？

　　我认为，可以把今年的市场走势拆分为两个阶段：1月26日至6月底可称为第一阶段。在此阶段，被限购的城市房地产市场经历了一个典型的U型走势，3月、4月为市场低位。

　　随后进入第二个阶段：需求在被压抑近2个月后，越积越多；再加上很多企业为冲上半年业绩，配合以价格10%左右的调整，导致5月、6月市场成交量反弹迅猛。直至主管部门再度施压调控，市场自7月12日起再度低迷至今。从这些年的调控与市场博弈的经验来看，尤其是从今年前一阶段市场表现可以看出，需求还是非常强大的，通常情况下被压抑2~3个月之后会有自我释放的内在动力。此时如果能够主动甚至积极地给予价格配合，成交量是可以恢复的。最近一段时间，我们发现，只要降价，市场还是有反应。

　　同时，需求被压抑后只会越积越多，无非是在什么时间节点和以什么方式释放，绝对不会是消失。

　　可以想象的是，有相当部分需求在明年又有自我释放的可能性。如上所述，现在全国三、四线城市房产市场(也是我们看不见的市场)成长性非常之强，如果配以今年受限城市被抑制需求得以释放的话，明年的整体市场没有理由会比今年差。

　　其实，市场没那么差，只是因为我们自己的视野不够宽。

　　(作者系中国房产信息集团研究中心总经理、中国房地产业协会市场专业委员会常务副秘书长)

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