不懂英文，照样买美国房子

　　记者_ 沈玎

　　1.确定目的

　　确定购房目的，设定两到三个最重要的条件。

　　美国的房产价格是非常地域化的，所以了解自己的需求和价格范围，才能够在美国买到称心的房子。

　　如果你预算充分，可以考虑白人社区；如果你主要是为了孩子读书，可以选择学区房；如果只是用来租赁，可以多考虑物业管理专业的service apartment。

　　美国的网上房屋信息和搜索系统都非常发达，在实地看房之前，房屋信息、照片都可以发到你的电子邮箱里。

　　2.汇款

　　到美国找当地银行，咨询开户，设法快速汇入足够资金。

　　如果本身在美国有资产，可以直接变卖资产提取资金。否则，从中国汇款到美国，有每人每年5万美金的额度限制，所以需要寻找可靠的朋友，向其账户汇款。

　　另外有一种较为便利的办法是直接在香港、澳门的外资银行开户，设法汇款。

　　3.看房

　　实地看房考察。

　　确定后签署意向合同，买家需交房屋总价的2%-5%表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪退还。

　　在美国看房与在中国看房不同，一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人最讨厌这个行为，因为这意味着你的不诚信。一旦被发现你同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意为你尽心尽力做事。

　　4.验屋

　　联系专业验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用约为几百至一千多美元。验后如有问题，也可与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。

　　5.双方律师开始准备正式合同，买方签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。

　　6.买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查，调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。

　　7.过户

　　在过户日会面办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到正式房契。

　　(一般没有在美国工作经历的中国人，无法取得美国银行贷款，只能通过一次性付清的交易方式。但有些特殊情况下可以获得贷款，比如中介跟某个华资银行有私人关系，而且华资银行对于你所贷款购买的房产的市场状况有信心。)

　　亲，这些也不错哦

　　通常，购买国外房产，可利用以下渠道：国际性不动产中介、投资移民中介，或直接飞赴当地咨询地产中介。以下是一些热门的置业国家，它们都有显而易见的共同特征：稳定、成熟、规范、环境好、易于外国人购买。至于价格，有的划算，有的贵到离谱。

　　新加坡

　　why

　　“花园中的城市”新加坡同属华文化圈，文化相近，甚至使用简体中文字；教育发达也是吸引力之一。目前中国买家占到新加坡地产市场的30%。

　　how

　　新加坡的房产市场85%是政府的经济适用房，价格比较低，海外人士只能购买15%的商品房，价格比经济适用房高5-6倍，每平方米2万-3.5万新币不等(约合10万-17万人民币)。在新加坡的中国人绝大部分都涌向豪宅市场。这样的商品房通常位于在新加坡中心商业区，售价高(15万-20万人民币/平米)，但面积没有公摊，且送车库。

　　where

　　乌节区的2房和3房公寓均价在3万新币每平方米(约15万人民币)。

　　return

　　不建议作为暂时的投资，价格和门槛都比较高。

　　澳大利亚

　　why

　　政治稳定；经济增长稳定：4%—5%；留学方便；房地产历史悠久，市场成熟；法律规范严谨、投资环境优秀；投资门槛低：最少5万至10万澳元(约合人民币30万—70万左右)就可以起步；海外人士如果在澳洲购房，最多可允许贷款80%；可拥有私有制永久产权，目前家族成员间免征遗产税。

　　how

　　不拥有澳洲护照或永居签证的海外人士，购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。但非澳洲公民不得购买二手房，意味着你若转让只能售给澳洲人。

　　where

　　墨尔本：环境优美、教育领先，是澳大利亚主要的商业、体育、娱乐中心。

　　位置：point cook，sanctuary lakes度假村，距墨尔本市区以西20分钟车程(属西区新开发的建筑)

　　售价：约8000元人民币/平方米。

　　return

　　澳洲的空置率平均在2%左右，空置率较低，租金回报率稳定，目前郊区租金回报率大约在4%-5%，市内公寓租金回报率约在5%-7%；税后收益率约降低0.5%-1%。

　　新西兰

　　why

　　新西兰是老牌资本主义国家，有很好的法律规范体系和政治经济体系；地理位置得天独厚，不容易发生战争，气候优越；价钱便宜，贷款容易；永久产权，没有遗产税；签证审批以及投资移民政策宽松；外国人购房基本没有限制。

　　who

　　截至2011年8月，外国买家在新西兰投资住宅比上年同期翻了一番。这些外国买家由70个国家的购房者组成，前五大购房者来源国分别为中国、印度、澳大利亚、美国、韩国，占据了总购房人数的七成。其中，来自中国的买家占海外购房比例最大，投资金额远远领先其余各国。

　　where

　　奥克兰市：中区(华裔集中地)一套四个房间的House，价格大概为30万-35万纽币(约150万-175万人民币)。

　　欧洲

　　why

　　债务危机导致房价下跌，是促使中国买家将投资足迹踏进欧洲版图的主因。除了投资获取利益外，每年有海外度假计划的国内富豪和有留学生的家庭也占买房的不小比例，他们或者为当下居住，或者为移民做准备。

　　how

　　在国内都会有移民中介机构来代理。一般外国业主在大多欧洲国家买房首先要获得一个纳税人识别号，这可能要花费数周到数个月的时间不等。另外像西班牙还要缴纳房地产转让税(根据房屋的新旧，税率分7%和8%两档)、公证费和证书费，别的国家也要缴纳类似的房产税，不同国家缴纳税目不同，但所有费用加起来占购房价格的10%左右。

　　where

　　西班牙：西班牙海岸一直都是欧洲最理想的海边度假胜地，富豪大都喜欢躲到温暖的南欧来度假。

　　位置：马尔韦利亚。

　　售价：一栋面积为4306平方英尺的别墅售价是180万美元(约1100万人民币)，这栋别墅有带顶棚的户外平台、5间卧室、一个私家花园和一个游泳池，在这里可以尽览地中海美景。

　　塞浦路斯：30万欧元(约250万人民币)即可买房，首付40%，低息30年还贷，6-10个月拿到永久身份，以后可以转欧盟的护照，享受欧洲国家福利待遇。这是塞浦路斯移民新政策。塞浦路斯是永久土地产权，也有继承权。

　　加拿大

　　why

　　加拿大土地辽阔，资源丰富，空气清新，人口密度低，社会安定，特别宜居；是西方七个主要工业国家之一，经济在世界上占有一定地位，在过去的两年里，加拿大是率先从金融危机中恢复的国家；房地产健康发展，即使在美国房地产受到次贷危机影响而大幅度调整，加拿大的房地产仍然稳定增长。全美房屋均价跌破18万美元时，加拿大的房屋均价却飙升至33万加元。

　　how

　　外国人在加拿大买房没有什么条件限制，基本上什么人都能买。如果一次性付清，不存在银行贷款问题，这是最省事的；如果需要贷款，首付要30%-35%，这样才有可能在银行贷款，贷款额一般不会超出房价的75%。且除公寓外其他房产都是永久产权。

　　where

　　温哥华：环境优美、气候宜人。

　　位置：近海的温西(UBC大学附近)。

　　售价：(单排别墅)约300万加币(约1800万人民币)。

　　多伦多：加拿大最大的城市，经济发达、教育领先。

　　位置：Scarborough区。

　　售价：相对便宜，通常情况三间bedroom的镇屋(townhouse)20万加元(约120万人民币)。

　　return

　　在加拿大投资房产如购房后再出售，需要缴纳房产增值税，而非居民投资者缴纳税率高达25%-50%。以50万加元的房产为例，倘若不具有加拿大身份的买家在房产价值达到70万加元时出售，增值20万加元，增值税则高达5万-10万加元；如果该房产是用于出租，还要上交约25%的租金税。因此，适合自住，不适合投资。

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