江门土地“手续”再调查

　　“就是边建边办，等基础起来了，手续也就办全了，三个月就差不多了”

　　《望东方周刊》记者王智亮 | 江门报道

　　江门，这个以侨乡闻名于世的珠三角西部城市，近年来，因为土地问题频频引发外界关注。

　　2007年，监察部、国土资源部联合通报了10起土地违法案件。在这10起全国的土地违法案件中，有两起发生在江门。据悉，该市下辖的开平、鹤山两个县级市分别在2006年一年之内非法审批用地29785.05亩和3626.8亩，14名相关责任人受到严肃处理。

　　2009年，本刊曾刊发记者调查《广东江门：一位工程师的“批量化”举报》，再次披露出江门市存在违法出让土地、在土地规划建设中程序倒置等行为。

　　根据现行《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，江门市将建设成为广东重点发展区的排头兵，成为先进制造业基地。

　　发展先进制造业客观上需要用地，那么在这一特定政策背景下，江门在土地使用方面现状如何？本刊记者专程前往江门进行再调查。

　　“把手续办完你再动”

　　2011年12月4日，《望东方周刊》记者以投资建厂的名义前往位于江门市蓬江区棠下镇三堡村的“江门市先进制造业江沙示范园区”(以下简称“园区”)进行走访。

　　在园区内，本刊记者看到，现场最主要的工程为平整土地。一位自我介绍是江门市恒辉地产公司工作人员的陈先生告诉本刊记者，包括美的、康师傅在内的众多企业都在这里拿了土地，目前土地还在平整中，暂时还没有开工。

　　在现场，也有几处工地在进行厂房主体建设。在这些建筑主体已基本成型的施工场地内，本刊记者没有找到按规定要求悬挂的规划许可和建设许可等相关证件。

　　陈先生告诉本刊记者，因为整个园区是全省“十二五”重点规划项目，因此园区内的企业，在拿到土地并交了一半土地款之后，国土局就会给一个回执，凭借这个回执就可以充当土地使用证去办理规划、报建等手续。在交齐了土地款以后就能够拿到土地证了，“就是三个月，不影响开工”。

　　陈先生还向本刊记者展示了一份证明该园区已经列入省“十二五”重点项目的文件。该文件落款处为江门市政府，其副标题为“江门市政府10年22号文”，不是真正意义上的省十二五重点项目批文。陈先生说，这份文件已经上报到省里了。

　　对于园区内工程可以先开工后报建这一说法，负责园区内部分厂房建设的江门市新荷安建筑安装工程有限公司一名驻场工作人员告知：“好像可以这样。”

　　在接受《望东方周刊》采访时，江门市国土资源局办公室主任殷华清表示，给回执一事应该是不可能的，他反问记者“会不会是一些干部给他一些承诺呢？”据殷华清介绍，目前局里在土地利用上有着严格的审批程序。前几年江门出过问题，因此“现在一些党政干部一般不敢这么做，一旦出问题就太严重了”。

　　不过，殷华清也向本刊记者表示，“可能也不排除这种边办(证件)边施工的行为”。如果真是这样可以让监察部门叫他们停工，“把手续办完你再动”。

　　“这样做不正常”

　　不能排除“边办证边施工”的可能。本刊记者在园区内海信项目所在地似乎证实了这一点。

　　该工地一位蔡姓工作人员介绍，海信项目共征地2500亩，现在开工的是第一期400亩，“整个工程大概要五六年”。同时，该负责人向《望东方周刊》坦承，虽然已经开始施工，但海信项目的规划许可还没有办下来。

　　他解释说：“我们这个是江门市的一级工程，跟别的不一样，相当于江门市重点工程，边办理边施工都可以”。该工作人员表示，没有相关手续就开始施工肯定会被查，但“因为是重点工程，所以政府会想办法”。他告诉本刊记者，“就是边建边办，等基础起来了，手续也就办全了，三个月就差不多了”。

　　记者从江门市行政服务中心住建局窗口组组长林柏财处了解，海信项目并未上报过材料，因此住建部门也就不可能给其下发建设许可。而棠下镇建设办工作人员李某的回答更为直接：海信项目的规划许可尚未办理。据李某介绍，棠下镇辖区内施工项目的规划许可都由他负责协调办理，目前海信项目的申报材料“还没报全”。

　　本刊记者通过实地走访调查还了解到，在棠下镇辖区内，除了江沙示范园区内的在建项目存在程序倒置现象外，该镇辖区内的“江番高速公路第TJ02合同段项目”存在另一种现象。

　　据该合同段项目经理部的工作人员说，按照正常程序，修建公路需要征地拆迁弄清楚以后才能招标。而现实的情况却是，开工所需的各种证件已经办妥，路网已经放出来了，施工队也已经进驻开工，就因为政府征地拆迁遇阻，无法施工，造成大量人力空耗。“这样做不正常”，该工作人员称，“按现在的情况，合同工期肯定是完成不了”。

　　疑似土地黄牛

　　在调查走访中，本刊记者曾多次以想要在园区内投资设厂相称，以探明是否还有用地的可能。但均被告知已经没有土地和用地指标了。而恒辉地产的陈先生则告诉本刊记者，“你要进来(园区)找我就行了，你找政府，他们也没有地。”

　　对于具体的操作流程，陈先生介绍说，这些地也是政府的，只是用地指标被私人抓在手里，现在就是转让出来而已。

　　他告诉本刊记者，整个园区一共有9000亩土地，有些人通过各种办法拿了差不多1000亩的用地指标放在那里，然后等有人需要就卖给人家。他说，那些人只是拿了用地指标，“如果你拿这块地，也是从政府那里办下来，还是一手的”。

　　想要拿到这些地，也还是要经过政府的招拍挂程序，只是他们能够保证这块地让你拍到。陈先生告诉本刊记者，就是在进行土地招标和拍卖的时候，由土地中介以买方身份出面，在拍到之后，再由买方跟政府签署成交合同。

　　不过，从私人手里买地价格会高一些。如果直接从政府方面拿地，一亩土地的发票价格是24万多元，“最终到手大概是一亩26.5万元左右”。而从私人手里拿地，每亩至少要30万元左右，平均一亩贵了3.5万元。除此之外，土地中介还要从中收取一定的费用，“一般是两个点，不过如果你们拿得多，到时候可以谈”。

　　陈先生介绍说，前一段时间刚好有人拿出900多亩要重新分割再卖，不过现在好像只剩下800多亩了。可能由于考虑本刊记者声称要地1000亩，陈先生表示，可以问问能不能重新规划一块出来，“这样会比从私人手里拿地便宜不少”。

　　就这一说法，本刊记者前往江门市国土资源局蓬江分局进行核实，该局一位梁姓副局长先是通过工作人员告知正在开会，稍后就离去了。

　　“用地指标提前预订”

　　江门市恒辉地产的陈先生称，整个示范园区大概占地13000亩，除了在征地的时候按规定留给农民15%的土地和水库、绿化用地之外，能够拿出来卖的总共就是9000多亩。

　　据了解，在整个园区内，海信一家企业征地2500亩，美的“买的就更多了”。江门市先进制造业江沙示范园区投资有限公司一名冯姓工作人员说，园区内可供拍卖的国家用地指标都拿完了，“我没记错的话，美的有5000亩”。

　　据江门市国土资源局副局长杨海泉介绍，江门市最近两年的用地指标大概是每年8000亩左右。美的一个项目用地5000亩，应该不可能。“这个5000亩，可能是规划这片搞家电产业。”他说，每一块土地都要招拍挂，能拍到才是他的。

　　国土局办公室主任殷华清也表示：“(5000亩)我估计不可能就一个项目，因为我们去年(2010年)第一次抽下来的指标才五六千亩。江门总共这么多，除非你蓬江(区)把地都拿走了。”

　　园区投资公司冯某则告知，美的现在还没有完全拿到5000亩土地，因为“今年(2011年)没有那么多用地指标，还要算到明年或者后年的”。目前为止，至少2012年的用地指标已经被提前预订了。

　　殷华清表示，像这样大的项目用地应该是没有问题的，“这是要保障的”。