北京市丰台区保障房建设采访手记

　　“当看到这一切的时候，我简直不敢相信这里居然是保障房，这么好的品质比有些商品房还好”

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　陈新洲李舒刘德炳

　　最初听到分到房的消息，易女士不敢相信是真的。

　　“本来按规定是9月8日交房，我9月1日就去了一趟郭庄家园，在房间里来来回回走了好几圈，“这套房子真是我的了。你不知道那一刻心里有多踏实。”她对《瞭望》新闻周刊记者说。

　　易女士说的郭庄家园，是北京市丰台区的一个保障房小区，是北京市2011年竣工的保障房项目之一。易女士配售到了郭庄家园11号楼一间89.14平方米的两居室，总价在70万元左右。

　　易女士说，在这之前，她和丈夫租住在一间宽1.5米、长4米的小屋子里，使用面积不到6平方米，“真是一进家门就是床”。就因为地方太小，她家四岁的孩子一直放在老家，由孩子爷爷奶奶照顾。“这回可好了，分离4年了，终于可以把孩子接过来一起生活了。”

　　“30多米宽的草坪绿化带，数十棵高达七八米的枫树立于楼栋之间……当看到这一切的时候，我简直不敢相信这里居然是保障房，这么好的品质比有些商品房还好。”

　　一个个小小的京城安居梦，正在一点点实现，带来的是一个个小小家庭大大的甜蜜。

　　问进展

　　郭庄家园所处的北京市丰台区，是个城乡交融的区域，保障房建设任务相当繁重。

　　“开工方面，丰台区2011年已实现保障性住房开工28382套，完成全年建设任务的102%。”北京市丰台区住建委主任刘文洪介绍说，已经实现竣工5197套，完成全年建设任务的107%，超额完成了全年既定目标。“只用9个月，丰台区就完成了目标责任书规定的保障房建设任务，开工和竣工完成情况，均在北京市处于前列。”

　　据此匡算，丰台区开工的保障房大约是去年全国开工的1000万套保障房的3‰。因此，贴近观察丰台区保障房建设的方方面面就颇具价值了。

　　来到南苑棚户区改造项目D区现场，记者看到，虽然已是寒风凛冽，工人们仍在加紧施工，该项目已完成几栋楼的主体结构建设。

　　49岁的四川籍建筑工人老蔡告诉记者，他们先要夹好模板，然后灌水泥、打墙，再把墙体平直，一天半能打一段墙，照这种进度，今年4月，这个项目就能如期完工。

　　据了解，目前丰台区已开工公开摇号的保障性住房9789套，包括小屯馨城、岳各庄东区五期及郭公庄公租房6429套；定向安置房18593套，已超额完成建设任务，包括南苑棚改区D地块、丰台科技园区四合庄定向安置房等项目。

　　而在今后4年，丰台区还将建设5万套左右的保障房，其中对社会公开配租配售的保障房是2.4万套，这之中公租房要占到60%，即14400套，另外2.6万套是定向安置房。

　　问效能

　　上面提到过的南苑棚改区D地块，建筑面积超过10万平方米，算是一个规模比较大的项目，可自去年开工以来，主体结构已完成大半，进展颇快。

　　对这种建设速度，该项目改造主体鸿华公司副总经理陈勇明表示，如果是一般的房地产项目，从立项到规划、国土、住建、发改等部门审批，需要一个个部门跑，总体算下来取得各种证件得近一年的时间，有些复杂的项目需要的时间更长，“但对于很多保障房项目而言，由于政府开通了绿色通道，大大节省了项目的开工时间。”

　　陈勇明还介绍说，南苑棚改区项目是重点民生工程，规划、国土、住建、发改等部门在一起办公，许多证件和手续可以同时办理，而且项目有任何问题这些部门都会碰头磋商，及时解决，遵循的是“特事特办”原则。

　　比如，一般的房地产项目，必须在取得相关证件后才能进行前期的挖土等工作，而通过绿色通道，只要进入立项环节，保障房就可以先进行挖土等基础性工作。“这样一来，整体前期工作只需要半年时间，比一般的房地产项目节省一半时间。”陈勇明说。

　　“这主要是思路的改变。”刘文洪说，具体讲就是将“串联”的工作变成“并联”，一般的房地产项目需要逐个取得手续，但现在保障房的各种手续可以同时办理，效率就大大提高了。

　　问资金

　　一进入到建设环节，资金往往会成为牵制项目推进的瓶颈。对保障房而言，由于利润很薄，求高回报的资金没有多大的投入冲动，甚至难以吸纳资金。

　　“我们丰台的大瓦窑保障房、南苑保障房都曾遇到过这种难题。”刘文洪说，对此，我们在保障房建设上采用了两种模式，一种是调动存量土地属地单位的积极性，进行集中建设；第二种模式是配建，即政府在上市地块中配建一定比例的保障房，去年我们确保在上市地块中至少配建30%的保障房，像郭公庄地块，就配有25万平方米的公租房，比例超过30%，这其实是利用了社会资金建设保障房。

　　他认为，在前一种模式中，政府能提供较大的资金支持，首先是能为一些项目提供公积金贷款，促成一些重点项目的建设；其次在吸引银行资金方面，政府敢于出面为保障房项目出具证明，提供信用担保，促成银行放款；第三是政府提供各种财政资金包括中央和地方财政补贴，来支持一些保障房重点工程的建设。

　　刘文洪直言，丰台区保障房建设的资金缺口是比较大的，因为丰台区老旧小区多，保障房建设的重点就是棚户区改造项目，这些老旧小区一来位置并不太好，二是拆迁量较大，所以很多房地产开发企业都不愿介入。“尽管面临一定的资金压力，但通过支配财政资金、吸引银行等方面资金，丰台保证了保障房项目的正常推进。”

　　对于今后几年的投入问题，有房地产企业负责人曾高调质疑，未来几年保障房建设任务那么重，土地和资金将是最为薄弱的地方，若不能处理好，保障房建设将面临不小的难题。也有人表示，“最担心土地问题，因为土地是有限的，但保障房需求是在持续增加的。”

　　如何化解资金和土地的双重难题？丰台区的思路是继续实行配建制，通过商品房配建保障房，既可以引入社会资金，又可以保证保障房的供地。

　　问质量

　　类似“墙脆脆”的事件屡现媒体，引发了公众对保障房质量的关注和担忧。

　　一个保障房项目的质量到底如何，住上保障房的百姓最有发言权。

　　在郭庄家园，易女士的家正在进行装修中的局部改造。随着电钻一个个孔打下去，工人有点“抱怨”：“墙体搞得太结实，打起来太费劲了。”本身从事装修业的易女士对记者说，这些墙比较牢固，质量很好，即便是非主体结构的墙体，也十分结实厚重，住起来很放心。

　　在南苑棚改区项目建设现场，记者看到，老蔡一边挥洒着汗水，一边绑扎钢筋。老蔡说，“要先将钢筋扎好，再用铁箍一扣，就结实了。”工作如此细致，老蔡坦陈他并不是有什么特别高尚的想法，“其实很简单，就是凭着自己的良心，按工序把一件件事做到位。”

　　老蔡并不是唯一的把关人。每天清晨，在钢筋等材料开始进场的时候，监理工就会仔细查看钢筋的规格、品质是否达标。一天中，监理工还要查看混凝土的质量、查看施工规范。“如果真正发挥了监理的作用，一个工程通常很难出现质量问题。”一位监理工告诉记者。

　　“政府部门也必须在保障房建设中担当起质量把关人的角色，”刘文洪说，一方面要增加检查力度，如增加检查人员、增加检查频次，做到每个保障房项目都在检查范围之内，包括不定期的暗访检查，遇到了问题立即直接提出来。二是邀请专业人士和有过开发经验的企业对属地单位进行培训，从源头上保证质量。三是在保障房建设上执行质量终身监督制度，并以此警示保障房开发建设单位。

　　在北京建工集团郭庄家园项目建设现场，记者看到，工地上树起的质量牌上清晰标注了开发公司、监理公司等信息。易女士认为，这无疑为保障房质量的可靠性增添了一个筹码。

　　“丰台的保障房不仅仅是要建设质量过硬的房子，还得建设品质环境较高的房子，”刘文洪说，以南苑棚户区保障房为例，这个项目在南苑机场附近，噪音污染比较大，建成后将形成持久的影响。为此，丰台区启动了绿地置换计划，即将远离机场航线的绿地与南苑棚户区相置换，在绿地上建保障房，将原南苑棚改区重新变成绿地，尽管由此造成投入较大，但能换来长久的社会效益。

　　问分配

　　保障房分配丑闻一直备受诟病。

　　“分配漏洞主要出现在经适房和两限房领域，由于这两类保障房可以进行产权交易，购房者可用较低的价格购买房子产权，之后再以较高的价格转手，从中渔利。”上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，正是巨大利润的存在，使得权力寻租与钻政策漏洞的行为在一些保障房领域显现，“权力寻租主要是以搭便车的形式出现的，如果监管不严，权力寻租者就很容易钻相关法律与政策的漏洞。”

　　“政府是竭力保证分配公平的。但客观地讲，在北京，如分得一套保障房，实际上就相当于获得了额外‘赠送’的100万元。”北京市住建系统一位官员认为，其他地方亦是如此，只是数量可能稍微少点，这决定了分配的难度和公平的重要。

　　对此，刘文洪表示，一是北京市保障房体系正在改为以租为主，如今年丰台区对外公开摇号的保障房中，公租房占2/3以上；二是北京市通过将房屋权属信息和公积金、车管、房管、社保、民政部门实现联网，对申请家庭信息进行联合审核，实行动态监管，及时发现虚报、瞒报等情况；三是实行预选制度，类似于高考填报志愿，可以填几个预选区域，便于政府根据老百姓的意愿合理分配。

　　另一位北京市住建系统官员则提醒，过去几年商品房价格高、涨得快，而谁买了保障房谁就会额外增加收益，这让申请的人越来越多，未来保障房的供应量能否完全承载需求，会是一个有难度的问题。

　　为应对和解决上述问题，北京市住建委2月1日宣布，今后北京经适房不得在市场上出售，确需转让的，将由所在区县住房保障部门回购。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。北京经济适用住房和限价商品住房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公共租赁住房。□