房子在中国是热门话题，各个社会阶层都很关注。近日，中国社会科学院研究员左大培在北京林业大学举行的一次讲座中，谈到近期中国经济的几个事件——物价上涨、房价问题和温州老板跑路问题。

　　左大培先生的讲座中，关于房价所占的篇幅比较大，分析特别透彻。对于目前的房地产走势和房价变化，左先生的文章会给读者提供一个全新的视角。

　　开篇的话

　　三个现象  最近大家都在关注

　　最近有几个经济现象，老百姓比较关注。

　　第一是，物价上涨还在继续，但按照官方的统计数据，速度比前几个月可能稍微降低了一点，但是物价上涨还是很明显。

　　6年前，CPI很低，零左右，当时是没有通胀的，我们现在是有通胀了，而且很明显。

　　第二个问题是房价，2010年初我就做过报告，2007年专门做过研究，当时我就说中国的房价是畸形的，简单说不应该这么高。为什么搞到这么高，是由于信贷等原因。

　　现在房价基本上可以说是停涨了，而且出现了降低的趋势，这就应验了我过去说的，只要政府下决心把货币和信贷控制住，房价不可能不下降的。

　　第三个问题，就是所谓企业家跑路的问题，指温州的企业家跑路现象。用西方标准的术语来说就是企业家债务人，就是借了债的企业家，违约拖欠贷款不还，而且违约违得很厉害，让债权人忍无可忍，再待下去可能很危险，所以就跑了。

　　信贷过度扩张  整个经济过热

　　为什么这几个现象会同时发生，简单说就是整个经济过热，它首先是由货币信贷的过度扩张引起的。

　　货币信贷过度扩张引起需求太大，企业都是根据需求生产的，生产过大，大到比你的生产潜力还要大。这种过度扩张，在市场经济下直接导致物价上涨。

　　由于物价上涨，同时也就引起了主管政策的货币信贷当局的一个反行动，反行动是什么？就要货币收缩。

　　其实收缩的结果已经开始显现，房价不涨了，甚至开始往下降。但是有一大批过度扩张的企业，在经济过热的时候脑袋很热，在拼命借钱，觉得现在借一点钱将来可以赚大钱，这些企业现在突然发现经济开始收缩，市场情况不如原来估计的好。

　　简单说，就是我们的经济过热导致物价上涨，物价上涨导致政府管控货币信贷机构采取紧缩政策。

　　一般的经济学上就说，通货膨胀有一种惯性，惯性就像刹车，你即使是急刹车人还要往前，不可能马上就停，所以我们还能看到物价还在上涨，但是这个紧缩政策已经发生了一些作用。

　　在这个作用下恰恰就是房价开始下降，但同时很多企业家叫苦连天，因为他们资金链断了。

　　原因分析

　　现在总需求过大 货币增长是主因

　　现在这三个现象是宏观动态波动的三方面，我们国家现在总需求过大，总需求过大导致产出过大。这两个中间的关系一句话就能解释清楚：我们现在是市场经济，企业都是根据销售需求来生产的。那么企业的生产、整个经济宏观的生产都很大，大到高于我们国家现在的生产能力。

　　我们中国10年来第一次出现明显的通货膨胀是2007年，经济增长14%，而且这个增长14%，根据我们的估算，确实也远远高于2007年这一年国家的生产潜力。所以2007年底到2008年有一波很明显的通货膨胀。

　　当然我们国家最近这些年平均的增长也就是9.7%左右，每年都是有波动的，这个波动主要就是需求因素引起的。那么这个需求因素在这里头起的最大作用是什么，至少在中国最明显的是货币信贷，就是货币增长。

　　1997年到2002年这几年，我们的M2(货币供应量的定义。M1：M1 = 商业银行活期存款，称为狭义货币供应量。M2：M2 = M1 + 定期存款与储蓄存款，称为广义货币供应量。)都在增长，最低的年份一年增长12%，高的年份也不过13%、14%。那时物价是没有通货膨胀的，大家议论的是通缩，物价水平是往下降的，大多数东西是越来越便宜，按统计数据，那几年CPI增长率是负的。

　　信贷问题

　　货币数量变化 基本与贷款同步

　　说到房价，前些年房价也没有出现疯涨，当时已经开始卖商品房了，但是卖不动，出现了大量的烂尾楼。

　　中国的房价开始上涨，而且越涨越快是什么时候开始的？2003年。这说明什么？货币确实增多了，M2增多了。

　　2003年之后中国的M2增长率明显提高，每一年的增长率都在16%以上，而此前都是低于15%，最高14%，那么到了2003年之后就是16%、17%、18%，甚至19%，结果是从那以后增长率高上来了，2003年以后我们的增长率每年都是10%以上，2007年就达到了14%。

　　物价水平、通胀率也逐渐上涨。首先物价水平从下降变成停止下降，变成一年上涨1%，最后到2007年就是3%、4%，2008年曾经有一个月达到上涨10%，所以说货币的带动是非常清楚的。

　　货币的数量近乎可以说是和贷款数量紧密地连在一起。M2大概等于贷款和外汇储备，所以货币M2和贷款并不相等，但是大体上是同步的，特别在增长的百分比上基本上是同步的。

　　2008年之后 贷款增加太多

　　2007年底通货膨胀已经很明显，经济已经过热，政府采取了紧缩货币的政策，这个紧缩货币的政策其实主要就表现在紧缩贷款上。

　　到2008年大概是11月份，跟上年同比贷款只增加了15%，贷款增加了15%的结果，是咱们的M2增加的很慢，这个紧缩其实是很起作用的，遏制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。

　　2008年美国金融危机，西方一片恐慌，恐慌情况下就是总需求发生变化，这个总需求其实很简单，是因为所有的人都不想花线，特别是所有的人都不借钱。

　　所有能当债主的人动荡，老百姓不往银行存钱，银行相互不借钱，银行不往外贷款，整个社会需求就发生变化，这个时候当然西方国家非常恐慌，我们知道那时候布什总统就开始救市，我们中国也有一个经济刺激方案出台。

　　2008年由于西方金融危急，中国的出口确实受了打击，政府就改变政策了，2007年底的紧缩政策到2008年底变为一个大扩张政策。这个大扩张就表现在货币和信贷上。

　　2009年这一年里，就是中国的贷款余额，整个贷款总量，贷款余额是什么，记在账上我已经贷出去了，还没有收回来的叫贷款余额，这个总额增加了30%。

　　随之而来的，贷款增加，M2肯定也要增长，M2增加了27%，2003年到2008年期间，我们M2增加的比较多，最后导致了2007年的物价上涨，那也不过是一年18%、19%。结果咱们2009年的一年达27%左右，原因在哪儿，原因在贷款一年增加30%。

　　也就是说，从2008年底，我们国家总的贷款是30万亿，一下子增加到40万亿，增加了10万亿。

　　这一年光新放出去的贷款达10万亿，所以现在社会上很多人批评说，我们现在的通胀是因为这个造成的，这个我说不对，中国的问题根本不在4万亿，而是增加的信贷，是10万亿。

　　2009年初房价还没涨，到2009年底房价暴涨，为什么暴涨，10万亿，就是这10万亿闹的。

　　房子问题

　　10万亿贷款 把房价给拉起来了

　　那两年中国的商品房的销售额也就是3万亿到4万亿，你想贷出10万亿去买什么买不了。

　　2009年大家都在骂，说房价暴涨怎么这么坏，其实房价涨的还低了，真要把那10万亿都来买房子，绝对不是现在这个，还不知道涨到多少。

　　清华大学的李稻葵教授说，那个10万亿够我们消化5年，因为它有后劲。很简单，它不是马上就发挥作用，很多人借了钱以后，他买了房以后也没继续干别的，以后这个钱慢慢周转起来，他就拉动物价，这总得有个一两年时间才表现出来，正好到2011年。

　　这10万亿出来以后把房价拉起来了，这就是2009年底我们大家说的房价暴涨，所有的开发商都出来了，说是刚性需求，房价只会涨不会跌，这就是骗不懂的人的。

　　所以2010年初我做报告时，我就跟他们提：今后咱们中国两年内每一年信贷只增长15%，连续两年，房价肯定大跌，因为数据在那儿摆着。

　　深层原因

　　2011年的通胀 贷款贷多了闹的

　　2010年初我在讲这个话的时候，我已经知道上面已经定了2010年的信贷大概预算了，大概是增长18%，你要知道18%是个很高的数。

　　2003年到2007年期间，咱们一年也就增长17%、18%。然后你2009年搞了一个30%的信贷增长，到2010年还搞18%，这两个东西合在一起，中国这个需求膨胀，货币需求膨胀，那能止得住吗？

　　所以2011年的物价上涨，通货膨胀是不可避免的。就是钱多了闹的，贷款贷多了闹的。

　　那么这一套政策导致什么呢，简单地描述，第一个就是这一条政策出来之后，本来出发点应该说是不错的，是鉴于西方金融危机发生了，要救市，怕中国经济下滑。

　　我们说了，经济确实出现了下滑，如果增长率降得太低的话，失业要上升的，所以社会还是不稳定的，要救市。但是操之过急，行动粗糙，一下子过了头，就像踩油门，一踩踩过头。

　　专家介绍

　　左大培，中国社会科学院研究员，2005年被评为孙冶方经济学奖评议组专家，专长经济理论分析。

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