最敏感的房地产私募基金
复地旗下、“最敏感”房地产私募基金：
没有保本，不设“回购”
对投资人来说，可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险，理性的做法是，这部分资金在其资产配置中占比应不超过10%
《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
在中国现有的大型房地产私募基金中，复地集团旗下的智盈投资最大的特色，就是以投资复地的房地产项目为主。
在2010年，这是一个很“敏感”的定位。当时，对房地产开发商设立私募基金，借投资之名，行输血之实，并可能存在“利益输送”的担忧，正席卷整个行业。
这一度迫使一些房地产私募基金以郑重声明的形式，保证基金和发起企业间不会产生任何合作关系。
但智盈投资是个例外。
智盈投资全称为上海智盈股权投资管理有限公司，2009年8月正式成立，首期注册资金为5500万元。2009年11月，募集完成第一只人民币房地产基金---复地景业基金。
2010年4月和12月，智盈投资分别成立了景盈基金和复地景创基金；2011年4月，智盈投资又募集成立了“复星一家”系列3只基金。
目前，智盈投资管理的资金总量约为12个亿元，这些基金目前全部投资复地集团的房地产项目。智盈投资董事总经理董伟海说，这种模式是智盈投资能在2010年市场低迷时顺利完成融资的关键。
《望东方周刊》：智盈投资为何只投复地的项目？这影响到了资金的募资吗？
董伟海：中国的房地产私募基金要解决的最大问题，就是“信任”。
中国现在大多数房地产私募基金还在存续期，没有过往的业绩拿给投资者看，形不成一个大品牌，就只能靠别的方式为投资人确立信心，例如，承诺不投资母公司的项目、设置固定收益回报、回购条款等。
智盈过往基金的成功募集都有一个特点，就是充分利用了复星、复地的内部资源和品牌影响力。复星集团董事长郭广昌在民营企业中的影响力较大，很多投资人的信任是基于对郭广昌的认可。我们也曾考虑过投资复地之外的项目，投资者却不同意。他们更愿意让复地成为基金的后台。与其说他们相信智盈，不如说他们相信郭广昌，相信复地。
这样的情况，只有在今后一两年，基金业绩公布，投资人的信心建立在对基金管理团队的认可上，才会有所改变。
《望东方周刊》：基金如何从复地众多项目中进行选择，存续期和回报率如何？
董伟海： 复地景业基金为“3+1+1”的模式，即最短期限为3年，第一个“1”由GP根据收益最大化的目标来判断；第二个“1”则由全体投资人投票来决策。基金到期将会进行清盘结算。
利润分配方面，LP实际收益高于10%后，超出利润的20%作为对GP的激励。
景业基金目前已经投资的项目，有一个已经达到基金退出条件，其年均收益率约30%。
《望东方周刊》：为什么不像别的基金那样设置保本和回购？
董伟海：我们过去的基金产品是纯股权类的，没有保本的概念，本质上说，市场上流行的固定收益类信托产品，大多是按照事先约定的价格进行回购，那就不是股权投资，而是债权投资了。
能做房地产股权基金的投资人，心态是成熟的，他们对风险和利益的认知，远超我们的预估。让他们感觉安全的做法，是基金发起人、管理者、项目合作方和他们的利益与风险共同捆绑。
目前，智盈管理的大部分基金中，GP都会跟投10%，从项目层面上说，基金持股的比例绝对不超过50%，在以往的项目中，一般在10%到30%左右，这其实也是一种安全设置。
大部分基金的自主退出条件之一，是约定项目销售达到80%以后，如果基金判断尾盘价格上升空间不大，复地将回购基金在项目公司的股权，但回购价格是第三方评估的市场公允价格。
对投资人来说，可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险，理性的做法是，这部分资金在其资产配置中占比应不超过10%。
在复地景业基金，个人LP的投资起点是800万元，机构投资者远高于此。长远来看，我们希望不断提高门槛。
金地旗下、“中国最早”的房地产私募基金：
2012是投资房地产业的好机会
“稳盛投资并不刻意回避金地集团的项目。”吴涛说，成立至今，稳盛投资了6个项目，其中2个项目是与金地合作的
《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道
金地集团出资设立的稳盛投资管理有限公司，被业内人士冠以“中国最早”的头衔。
2008年，金地集团与瑞银(UBS)环球资产管理共同发起成立了“瑞银金地中国房地产美元基金”，稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人。
目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。
稳盛投资总经理吴涛说，2012年，稳盛投资管理的基金总额以翻一番为目标。
《望东方周刊》：金地的项目在稳盛投资的项目池中享受优先待遇吗？
吴涛：稳盛投资并不刻意回避金地集团的项目。成立至今，稳盛投资了6个项目，其中2个项目是与金地合作的。
美元基金投资的第一个项目，就是金地集团在沈阳的一个住宅项目，在2011年底退出，回报比原先的预计高了一倍多。
另一方面，虽然房地产市场资金紧张，但真正适合私募基金的项目并不是很多。
2011年，我们在全国看了200多个项目，但真正合适的也就两三个。所以，如果金地有适合稳盛投资的项目，稳盛没有必要也不应该刻意回避。
对于开发商发起的私募基金，业内一直有质疑，认为开发商就是为了给自己的项目融资，进行利益输送。但实际上，这样的基金是不可能做大的，中国的投资人非常精明。这样的基金，很快就会被市场淘汰。
《望东方周刊》：2010年，中国出现了大批房地产私募基金，评论说，无论是基金还是投资人都不成熟。怎么看行业的现状？
吴涛：目前，中国的房地产私募基金和投资人还处于错配阶段，只有机构大量进入，房地产私募基金才能正常发展。
2012年，稳盛基金成立了商业房地产基金，毕竟住宅开发只是阶段性的投资领域，在国外，房地产基金的主流投资标的是有租金收益的办公、商业、工业物流仓储、出租式公寓等。
今后，与金融机构合作，寻找到合适的商业地产项目，依靠投后管理推动资产升值，才是我们真正的优势。
同时，现在行业监管基本还是空白，房地产私募行业缺乏必要的规范和指引，政府需要加强行业监管，特别是推动房地产私募基金内控制度、风险管理流程等方面的规范化，房地产私募行业需要引入合格管理人制度。
《望东方周刊》：稳盛目前的回报如何？如何控制风险？
吴涛：稳盛旗下美元基金的存续期一般是5到7年。人民币基金存续期是1到5年。其中，股权投资的周期一般是2到3年，债权投资是1到2年。
目前，股权投资的年回报率在20%以上，债权投资回报在10%左右。
在风险控制上，投前的尽职调查是最重要的环节。投后管理中，稳盛主要是在财务方面把关，派驻财务经理，对财务预算和重大现金支出进行审批，监控项目运营和资金调用；对企业经营决策有一票否决权的设置，并且会进行每月巡检。
此外，在一些具体项目中，稳盛会要求对方设置回购的条款。
《望东方周刊》：2012年，稳盛投资管理的基金总额以翻一番为目标，这是为了“抄底”吗？
吴涛：2012年，将是房地产行业投资的好机会。一方面，较好的拿地时机会出现，面粉的价格再次低于面包了。一般来说，楼板价在总成本中的占比低于1/3，就是合适的价格。另一方面，部分中小开发商的现金流会出现问题，会拿出一些优质的项目出来做股权或债权融资。
除此之外，随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，这也是房地产私募基金的机会。
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