房价何时是“到位”

　　记者—张襦心

　　房价调控的目的，只应该是“让老百姓住得起房”。否则这场调控博弈到最后，也许更多只是一场预想中的市场洗牌。

　　老凯是内地知名的摄影师，最近考虑在北京的东五环内置业，目标圈定朝阳园。“朝阳园二手房的均价大概是2.2万，旁边就是即将开通的地铁六号线大悦城站。附近2万多的房子也有不少，都是大杂烩式的普通民宅，不像朝阳园是高档社区。因为物业费贵，房价大涨的时候它没有怎么涨，但附近楼盘跌的时候，也没有怎么大跌。”

　　朝阳园房价最高时每平方米大约2.5万，如今已经每平方米降了3000元左右，但老凯仍然认为现在并不是出手的时候。“北京的房价将来肯定还是要涨，但这次调控还没有到位。我的心理价位是每平方米1.5万-1.8万。”一位机构投资商则告诉他说：“至少要等到9月份之后才可以抄底。”

　　从2010年4月开始，这轮号称“史上最严厉”的房地产调控已经进行了23个月。“一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。”温总理在今年两会上的表态，不仅让房地产股价应声而降，也重燃了老百姓观望之心。

　　而近日房地产界盛传政府将在6月后出台重磅政策，“部分央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房。”无论是否谣言，都给了人们一个继续等待的理由。

　　房企暴利还有多少余量可以“榨出”？房地产资金链究竟有多紧张？究竟是谁在支撑高房价？请看本刊记者的调查。

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　　赶在春节前，经营着一家咖啡馆的老赵，将一套位于北京北五环外来广营的花园洋房出手了。这套房子有96平方米，半年前总价还是310万，等老赵卖的时候，已经跌到270万，用他的话说，“损失了一辆宝马”。

　　老赵说卖房只有一个原因——止损。而他现在住的另外一套花园洋房，位于地段更为偏远的郊区顺义，买房的时候是在2009年之后，不巧赶上了顶点，每平方米1.8万，现在也跌到了1.5万。

　　在很多买房人选择再等一等的时候，陈奇出手了。

　　去年房东把租金从1800元一下子提到2500元，从那以后，陈奇买房的想法就越来越强烈。“我算了一下，如果贷款80万买房，30年，月供4000多。现在租房，一居室都要3000多，两居室4000多。我对北京的房价长期是看好的。现在钱越来越不值钱，也没有很理想的理财途径，只要能凑齐首付，还是买房划算。”

　　陈奇是一个不愿意把生命浪费在路上的人，他选择的房子，离公司距离都不超过1小时车程。位于北五环外的超大规模社区“回龙观”，成为最先去考察的楼盘。

　　都说在经历了1-2月份低迷之后，3月份京城楼市迎来了一波刚需支撑的“小阳春”。果不其然，陈奇去考察的时候发现看房者还真不少。而这波“回暖”，很显然是降价带动的。

　　“去年这里离城铁近的房子，已经过2万了，今年全部回落到2万以下，那些属于经济适用房的，每平方米1.3万、1.5万都能拿下。”

　　不久前，陈奇的同事在回龙观买了一套房，118平方米，花了150多万，所有费用加在一起，大约170多万。他则选了回龙观最好的一个盘“新龙城”， 步行到龙泽城铁仅需几分钟，100平方米的，大约每平方米1.9万，也有便宜一点的如1.6万、1.7万的，如果不怕离城铁远，还有1.6万以下的房子可供选择。

　　但30多万的人口，也让这座公认的“亚洲第一大社区”以“堵”和地铁太挤闻名。

　　犹豫之下，陈奇又去考察了位于北三环的双安附近楼盘。“房龄比我的年纪都大，破到你住都不想住的地步，还标价3万多。”

　　最终陈奇选择的是北四环外的亚运村，67平方米，总价165万，折合每平方米单价不足2.5万，原来则一直在2.8万以上。

　　陈奇的实地考察，和著名地产评论人士杨少锋掌握的情况比较一致：“中小城市的房价可能是普降，但在北京、上海这样的一线城市，除非经济崩盘，否则降价一定是分区域的。目前在北京，楼盘成交价在2011年8月达到峰值，从那时到现在，降幅已经达到15%。以投机为主、供应量大的区域，比如通州，有些楼盘最高跌幅已经达到50%，但成交寥寥；房山今年的房价波动也会非常大。个别项目，如南六环亦庄开发区南侧的马驹桥，因为拿地成本很低，房价还有继续下跌的空间。五环内外，甚至包括四环边上的房价都有松动。几乎已经没有新盘供应的核心区域，房价依然坚挺，基本没有降价。即将开通轻轨的区域，比如朝青板块，本来就是以自住为主。大悦城去年刚刚开业，6号线马上通车，本身对周边区域是一个很大带动，如果没有调控，房价正常会往上多涨10%，但由于调控的相互抵消作用，房价保持了稳定。”

　　他认为目前全国各地，已经有很多项目确实降到位，有一些项目为象征性打折，还有一些完全没降，各占三成比例。

　　就在去年一线城市房价僵持不下之时，投机和投资资金在二三线城市发现广阔天地大有可为。如熔浆般的涌入，导致去年大部分的二三线城市的房价涨幅超过50%。

　　中国大陆最大的边贸城市之一牡丹江市，就这么一跃成为全国涨幅最高的前三名。

　　“去年一年，房价从原来每平方米1000元，飙涨到4000-5000元。现在价格也没掉，还是维持在5000元左右，但是成交量没了。”一位当地人告诉记者。

　　资金链调查

　　总理的表态，无疑给宏观调控定了一个调，让那些自以为还有余粮、再坚持两月就能迎来春天的房产商，彻底打消了幻想。但房价真的会迎来一次真正“解渴”的大跌吗？房地产商还有多少“肥利”，可以被榨出？

　　决定房地产企业主动降价的内动力，只有资金压力。

　　时下最流行的说法，莫过于房产商资金链高度紧张：信托集中到期、资产负债率高企、借高利贷成燎原之势，不时有欠下一屁股债的夺路而逃，都让人们感觉房产商正焦头烂额地被架在火上烤。

　　然而记者也听到这么一个真实的段子：京城有开发商拿出了一个大项目对外招商，诸多开发商携现款而来，他们互相开玩笑：“不都说你们没钱了吗？”“这种消息你也信？”大家一笑而过。

　　房地产企业到底是真缺钱，还是假缺钱？它们的资金链情况到底是怎样的？

　　第一类：手握现金好过冬

　　据远洋地产首席财务官沈培英表示，公司现持有124亿人民币现金。“远洋手上握有这么多现金，属于不缺钱的主。它们对后市不是特别看好，内部形成决议，基本上不拿地，这个钱是留着过冬用的。”杨少锋说。

　　根据记者的统计，截止到去年第三季度末，保利、龙湖等十几家一线房企的账面现金均在百亿以上，比如中海持有现金港币192亿元，招商地产现金持有量从2010年底的36.9亿元增加到114亿元，金地持有现金178亿元，较年初增加42亿元。

　　国际评级机构穆迪去年曾对29家中国内地房地产开发商进行资金链调查。在2011年10月24日发布的报告中，根据穆迪的测算，在基础情景及压力较高的情景分析下，手握现金超过100亿元人民币的有6家，分别是恒大地产(286.87亿)、中海外(181.95亿)、华润置地(154.82亿)、龙湖地产(126.26亿元)、世茂房地产(122.50亿)以及碧桂园(122.01亿元)。

　　其中，恒大、龙湖、碧桂园三家短期负债比均低于20%，现金覆盖短期负债能力最强。

　　有17家拥有信托，其中世茂房地产、绿城中国、恒大地产金额最高，超过50亿元人民币。另外少数12家公司，如中海外、华润置地、龙湖地产等并无信托类负债。这些企业相对财务状况更为稳健，自有现金流十分充裕。

　　第二类：因祸得福型

　　“有些企业前两年赚到了钱，但在2009年、2010年没赶上下手拿地，有些是因为资金还没有回笼，现在市场低迷了，它们反而没有什么压力，大都不是一些特别知名的企业。”杨少锋认为，“在年报上，资产负债率很低，比如50%以下的，有些也属于这种类型。”

　　记者查阅了已经公布了年报的37家上市房企财务报表，其中资产负债率低于50%的有7家：渝开发，46%；多伦股份，45%；上海金陵，37 %；绵世股份，31%；浙江东日，25%；云南旅游，23%， 丰华股份，13%。

　　其中两家现金在1亿元以上，绵世股份手持现金3.93亿，上海金陵的现金为1.68亿。而浙江东日、渝开发、云南旅游的现金流都为负数。

　　杨少锋曾分析过截止到2011年第三季度沪深133家上市房企公布的财务报表，发现其中80家现金不足10亿，20家不足1亿。“现金不足1个亿，意味着任何一笔贷款到期，都有可能让房企资金链断裂。但是也要具体分析。如果企业融资能力很强，一笔贷款刚偿还完，新的贷款很快就要下来，或者是刚刚偿还完所有贷款，则不需要过于担心。”

　　缺钱的也分为两类：

　　第一类：快速扩张型

　　这类企业追求快进快出，快速扩张、快速周转。基本上有几个特性：存货很多、开工面积很大、负债率很高，很多接近80%，或者更高。比如万科、保利、绿城。“这一类企业，比如预计今年销售1500亿，所以开工率极大，投入也大。这个投入还不能停下来，因为已经开工的项目，预计两年完成的，拖到三年完成，成本算下来更高。一旦遇上调控，销售不理想，但是计划要花的钱已经投进去了，资金链就非常紧张了。”

　　根据2011年年报，万科持有的现金并不少，足有342亿元。但资产负债率也攀升了2.41个百分点，已经达到77.1%。尽管房地产企业的负债率高很正常，但市场公认的安全线是在60%-70%。

　　这些企业通过降价加快资金回笼是必然的。

　　保利打着“进京十周年庆典”的旗号推出了系列促销活动，加入了“以价换量”的阵营。据悉万科也已经在全国范围内开始了促销的行动。在北京，中粮万科·长阳半岛项目两居室房源的优惠为全款9.7折，贷款9.9折，另外还可以申请10万左右的优惠。在广东。清远的项目“万科华府”推出每平方米均价在5500元至5800元的二期新品，与半年前的首批产品相比，低了1000元左右，下调幅度超过15%，这也是清远楼市至今最大的降幅。在深圳，万科的两个楼盘“清林径”和“天誉”在3月初各推出15套特价房源，平均降幅为6%至7%左右，基本针对的是底层或者朝向不佳的房源，主要目的为清尾盘。

　　但即使真正出现经济危机，要跳楼甩卖的，也一定不是品牌大企业，它们拥有足够的融资渠道，因而决定降价的幅度不会太大。

　　根据中国指数研究院最新的一份研究报告，最近几个星期，重点监测房企都掀起了融资小高潮。中海、雅居乐、新鸿基、九龙仓、碧桂园等港股企业通过股权和发债进行融资。比如合景泰富、雅居乐、中海等三家均发行了长期票据，在国际市场的募集资金约有百亿之多。而万科、首开等A股房企受政策影响主要通过信托和贷款进行融资。身为大股东的华润，已经数度为万科融资鞍前马后。

　　2011年，万科向华润深国投申请了10亿元的信托。今年初，又向华润借了30亿。日前则再次发布公告称，将继续与华润深国投展开融资方面合作。

　　第二类：“压力山大”型

　　这类企业多为中小房企。

　　目前房地产企业的资金来源，除了定金及预收款，无非就是银行贷款、信托、基金、企业之间的拆解。

　　一说起房地产企业的资金压力，人们都把注意力都放在3月信托债务的到期高峰上。

　　在房地产上市公司发行的信托产品中，2012年到期的信托产品达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111%和437%。

　　记者了解到，现在不少地产公司正在实行借新还旧。因为目前从银行贷款希望不大，虽然降价促销实现了部分回款，但目前形势下的销售不理想，这部分回款不足以支付到期债务，民间借贷数额也有限，多数开发商更倾向于通过集合信托，以债还债。

　　据一家信托公司的透露，3月份以来，它们正在发行和即将发行的信托有10多只，其中房产信托就占了一半以上。

　　“我认为信托的压力不大。因为只要保证及时偿还，再借其实不太难。光借银行的钱也不可怕，因为有地或者房子这样的抵押物，还不了大不了让银行拍卖抵押物。只欠银行钱，企业是不可能破产的。真正压力最大的是民间拆借。正常情况下，房企如果能向银行借钱，这个肯定是首选。贷不到款，向信托、基金求助。这个利息一般在20%左右，房企还是能够承受得起。都不行了才会去向民间拆借，这个利息就非常高了。在福建，民间借贷的年息已经到了5分，有些企业在资金链破裂之前，高到1毛的利息。等到跑路，说明它已经无法再借到钱，还不起了。”

　　据杨少锋统计，二三线年城市开发商资金流断裂现象不断出现，仅仅长沙一地，开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资，除上述湘江700外，中远公馆涉及债务超过8000万元，东方航标非法集资额度高达数亿元，麓山里佳园债务额达到数千万元。除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路，加上此前福建宁德房地产商郑小青破产产生10亿资金缺口，温州上百位老板跑路，鄂尔多斯房地产老板自杀，中小房企资金链断裂已经成为中国今年无法避免的严重社会问题。

　　根据记者的调查，这类房企大多不是做房地产出身，以半路出家的投机商居多。对风险的把控意识比较弱，抗风险能力低，甚至有些自有资金，都是七拼八凑凑起来的。

　　在北京，半路出家的开发商，最著名的莫过于极富传奇色彩的“黑马开发商”华美地产。

　　据说通州房产的兴衰，跟这家公司是分不开的。

　　业内人士透露，当年通州有一家开发商资金链断裂，最后由为他包销的销售公司出钱，以一平方米7000多元买断。这家开发商，就是华美。老板要求项目工程总经理卖到8000元/平方米，总经理觉得非常棘手。没想到一到2009年，价格一路飙涨，他们又是从销售转过来的，熟稔炒作的方式。一口气用高价击败众多名企，拍了好几块地王项目，在通州大有形成垄断之势。该人士认为，它们如此疯狂地拿地，目的正是通过抬高项目周边的地价，拉高项目房价。“用地价拉动房价来解套它的项目，然后再用项目的价格来解套它的地，就这么一轮一轮来回拉动。我认为实际上通州神话之所以炼成，跟这种运作方式有极大的关系，这一家是始作俑者。”

　　就在2009年6月25日以17.4亿元拿下九棵树地块一个月后，K2海棠湾的价格就实现了三级跳：第一期以10000元每平方米开盘，第二期则以11000元每平方米开盘，2010年2月三期直接以23000元每平方米翻倍开盘，成为当时通州涨价最凶的代表楼盘。

　　据传华美在拍地过程中出现过行业内最搞笑事件。由于对通州某地块拼抢过于紧张，拍卖师最后一次喊价的时候，代表方已经举过一次牌了，一紧张手一哆嗦，又下意识举了一次牌。这一下就多付了2000万！

　　但调控到来后，涨得最凶的通州，挤压泡沫的时候也是首当其冲。

　　2010年4月30日，华美旗下的祁连地产因拖欠土地出让金，被暂停公司及其关联公司的拿地资格。而祁连地产拖欠的，正是一年前的九棵树地王的土地出让金。此外华美所有土地都被抵押给了银行换取贷款。

　　尽管为了卖房子采取了种种促销手段，但据业内人士透露，华美其中一个项目，销售出去的钱，还没有投入的多，还有好几个项目没有启动。

　　既然面临资金链困境，为何房企不肯来一个彻底大甩卖，一举用“亲民震撼价”给自己解套？

　　号称2010年“京城第一降”的通州京贸国际城是最典型的例子。

　　京贸国际城2009年一路猛涨，在创下7个月内销售鸭蛋的纪录后，终于在2010年11月18日宣布降价。

　　给它们致命一击的，正是北京市在2009年12月1日开始执行的预售款监管政策，从此预售款就被冻结，不能挪做他用。而拥有京贸国际城的天旭地产，当时还没有意识到问题的严重性，竟然继续狂飙突进，在楼市上涨预期最强烈、通州地价最高的时候，于2010年的2月24日，击败一众房企大鳄，以28.2亿元的巨款拿下通州半壁店地块，合楼面地价每平方米1.1万元。卖地显然是不现实的，平价无人理会，降价立刻就会出现巨额亏损。那么降房价的效果如何？

　　“京贸国际城已经从一平方米2.6万降到1.3万，打五折卖，算不算是降价最狠的？但还是卖不动。现在市场没有足够的需求，真正靠刚需，降到1.3万还是买不起。降到8000一平方米，可能连成本都不够了。开发商降价的底线是成本。楼盘按售价算，税费约15%，财务成本按最低10%，管理成本4%左右，以上4项刚性成本约占售价的30%。所以售价的70%，再减去楼面地价和建安成本即为开发商利润。建安成本从多层1000到高层4000按档次不等，按这个测算，多数项目楼面地价两倍基本上是成本线，是否暴利关键看售价是楼面地价几倍。通州很多区域，现在基本上就是在成本线上销售，没法往下降了。而且最关键的是，不是今天销售，明天就能拿到钱。走按揭贷款，钱从银行到开发商账上，还得有一两个月的时间。我们有一些去年销售的房子，到现在银行按揭贷款还没有批下来，这种情况很普遍。对很多企业来说，降价即使能带动销售，也是远水解不了近渴。”

　　杨少锋认为，如果目前的金融形势再持续高压，到年底中国市场上尚在的开发商四分之一破产是非常正常的。

　　“任何一个开发商跑路，背后都是一个巨大的债务坑。以福建省福安籍地产商郑小青破产案为例，有多达10亿的资金无法偿还，大概有一半的钱，都是当地的实体企业借给她的。我认识的一个人，他所有的福安一家电机出口企业，就借了她一个多亿。郑小青破产了，这家企业也随之破产了，并导致了上下游企业连锁的债务危机。”

　　谁在支撑高房价？

　　获取暴利的房地产行业，已经成为当今民怨的焦点，这也是大部分人为何力挺严厉的房地产调控政策的原因。

　　但现有的政策，是否真的可以让房价回归良性轨道？

　　如今盛传即将出台的重磅政策乃是房产税。且不说对房价的实际影响并没有想象的那么大，首先迎来的就是有房者的反弹。一位中产激愤地对记者说：“与其总想着在老百姓身上二次‘剪羊毛’，不如减少土地出让金，减少各种税费。”

　　以一套总价100万的房产为例。按照2007年之后从公开市场拍卖获得的土地，出让金平均可以占据一套房产总价的20%－40%，以30%计算，政府收取的土地出让金，大约为30万元。政府向开发商收取税费大约为15%，即15万。也就是说，购房者缴纳给政府的，已经超过40%。此外，购房者还要额外缴纳1%－3%的契税，约2万元左右。

　　在杨少锋看来，由于绝大部分首次置业者都需要依赖按揭才能实现购房，老百姓之所以觉得房价太沉重，还有一个隐形的压力，就是高房贷，银行实际上成为房价压力的根源之一。

　　“按现有基准利率，一套100万元房地产三成首付20年贷款，购房者支付给银行利息超过60万元。按照2011年末10.67万亿的房地产贷款余额，银行一年从房地产获利7000亿元，其中大约5000亿元是普通百姓购房的按揭利息。”

　　2011年1年定期存款利率是3.5%，而1年-3年的贷款利率却高达6.65%，更不用说还有大量银行存款为利息微乎其微的活期存款。

　　去年底，民生银行高管来了句“有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”而从年报看，农行和建行两大国有商业银行净利润规模高达日赚3亿和4.6亿。

　　“还是以100万房产3成首付20年按揭为例。如果银行实行差别利率，放开对于第二套、第三套住宅的限购，但是大幅提高利率，如将第二套贷款利率提高至10%，第三套提高至15%，并将首次置业利率降低至3%。这样首次置业者的月供将从5448元降到4000元以内。如果利率不变，房价降15万，月供则是4630元。换而言之，也就是房价降15%，对购房者的优惠，还不如利率降一半。”杨少锋认为：“涉及房地产核心利益分配中，一共有三个重要群体：房地产企业、政府及银行。地产企业诚然是有暴利。但如果调控政策，只一味对房企的30%利润动刀，占大头的政府、银行成旁观者，房价怎么可能真正下跌？”

　　数月来深陷破产猜测的绿城集团，已经投靠了中投。从近期土地市场上的表现来看，在过去的近两个月里，多家一线民企均为“零拿地”，而国资房企则呈现的是更为高调的逆市抄底。比如仅在2月份，中海地产、中信地产、中建地产就斩获了8宗土地。

　　他曾看过一句玩笑：“一切不以结婚为目的的谈恋爱，都是耍流氓。”

　　那么房价调控的目的，是不是只应该是“让老百姓住得起房”？否则这场调控博弈到最后，也许更多只是一场预想中的市场洗牌。

　　万科董事长王石，已经对目前这一场中国房地产业的“国进民退”表达了忧虑。而中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天预测未来房地产趋势有四大不可避免，分别是“国进民退不可避免；集中度提升不可避免；继续加快周转不可避免；利润下滑不可避免。”