本刊记者/杜二伟

　　“法式宫廷大宅”，这是曾被用于橡树湾小区的宣传用语。“橡树湾”是浙江慈溪一处高档住宅小区，这个楼盘的开发商是“华润置地”，在这里购买房子的500名业主大都是当地的成功人士。

　　在房价令普通人高不可攀的当下，有经济实力的成功人士购买著名开发公司的高档楼盘，是一件顺理成章的事情。但是，围绕橡树湾小区的二期和三期工程，却出现了一场巨大的风波。那些花每平方米1.8万元的高价在此置业的业主发现，橡树湾小区存在“建筑面积缩水、擅改设计、层高不足、屋顶漏水严重、墙体保温不合标准、消防不达标准等问题”；而开发商则认为，由于楼盘价格从高位回落，“刁民在闹事”。于是，一边是业主“拒绝验房”，另一边是开发商“强制交房”，双方的矛盾不断加剧。

　　由于开发商的消极和现行法律缺乏解决一般性房屋质量问题的规定，被指为“刁民”的业主陷入“退房入住两难”的维权困境之中。

　　1 “宫廷大宅”引发质量纠纷

　　究竟业主是不愿承担房价下跌损失的“刁民”，还是华润置地宁波公司开发的楼盘存在建筑质量和欺诈销售问题？面对这一纠纷，当地有关部门如何处置？为了了解问题真相，记者进行了调查采访。

　　业主的维权行动

　　2012年4月24日，细密的雨丝不断打在胡巧娜身上，她却顾不得躲到伞下。

　　胡巧娜是慈溪著名楼盘橡树湾小区的业主。此刻，她和近百名业主一道手持“华润欺诈”、“华润大搞豆腐渣工程”等标语，静静地站在慈溪市政府门口，再次等候市领导的接见和答复。

　　见到胡巧娜时，她告诉记者，孩子虽然正在发烧，但她仍然抽身来参加这次上访，因为她是慈溪市有关部门承认的5位业主代表之一。“孩子病了是小事，大伙儿的事是大事，作为业主代表之一，我不可以缺席。”她说。

　　被问到上访的次数和经过时，胡巧娜说，这次上访是今年的第几次集体上访，她已经“记不太清了”。从华润公司到住建局，从鉴定会到消防队，从业主会到信访协调会，从慈溪市到宁波市，他们究竟跑过多少回，“只有脚板最清楚”。但到现在，华润一方的表现令他们“失望”，慈溪市职能部门也没能给出一个令他们满意的答复。

　　面对记者时，另一位业主代表孙龙炳满脸都是焦急和无奈：“做父母的为儿子扔进去250万元却无房可用，我的心情你可以想象。”他的儿子原定于2012年五一节期间结婚，他花250万元买下橡树湾小区的房子就是为儿子结婚准备的。但眼看着儿子的婚期临近，新房却无法装修入住。

　　与胡巧娜、孙龙炳同样遭遇的业主，累计有四五百人之多。据了解，他们分别是橡树湾二期的300多名业主和三期的100多名业主。他们购买的房子，多数户型的面积在140平方米以上，单户房屋的房款在250万元以上。加上160平方米以上的和240平方米左右楼中楼的业主，他们名下的购房款总金额合计超过10亿元。

　　无论是如此庞大数量的业主群体，还是巨大的纷争标的，都让橡树湾小区的商品房质量纠纷变得不再普通。(此处放图1)

　　记者现场目击记录

　　在目击橡树湾小区业主群体向当地有关部门反映问题的场景后，记者于4月24日上午来到引发纷争的小区实地采访。在橡树湾二期小区，记者发现，小区环境绿化和建筑外观风格颇为别致。但是，因为靠近小区门口的高楼上垂下的几条横幅，让这处漂亮小区变得雅韵全无。

　　那些条幅上写着诸如此类的文字：“外面下小雨，屋内下大雨，漏水的房子怎么住”、“销售前欺诈，签购房合同时欺诈，交房更欺诈”、“质量豆腐渣，面积缩水，强制办交房，黑心地产商诈骗慈溪人民血汗钱”、“交房时间已过80天，施工队伍天天在修房，政府的验收是怎么通过的？”

　　从这些条幅的内容看，业主不但认为房屋质量不佳，而且认为华润置地宁波公司存在营销欺诈和强迫交易行为。同时，慈溪市政府有关部门监管不力也难辞其咎。

　　记者跟随业主乘坐电梯入户查看时，首先感觉到的是电梯十分狭窄。这样的电梯，装修时放不进去大件材料，也无法放进沙发等大件家具。那么，通过人行楼梯搬货物是否可行？面对这一问题，一位业主黯然神伤地说：“人行梯最窄处仅有1.05米，大件物品同样运不上去。”

　　记者走进一处12层的楼中楼时，发现这里的屋顶水渍斑斑，有多处漏雨的痕迹。随行的业主告诉记者，多数顶层的楼中楼都出现了漏水问题。另外，记者看到，这里的一处遮雨顶板，已拆掉后重新进行水泥灌浇，折下来的钢筋一捆捆扔在地面上。据业主介绍，这里的房屋叫“12+1”，跃层高度没有达到合同中约定的3.2米，只达到了2.8米，其中存在“变更设计和不遵守合同约定的严重问题”。关于漏水问题，这里正在做修补。记者数了数刚刚打进防水层的铁螺钉，至少有100个之多，每个的长度都在50毫米以上。墙体上，则有多处深浅不一的灰痕，说明“原来的空鼓和开裂之处很多”。

　　业主告诉记者，2012年1月，15号楼1单元901的业主曾请杭州一家专业公司来验房，结果显示室内墙面竟然空鼓高达33处，西南卧室墙面净高差竟是23毫米，这还不包括地面存在3处裂缝。

　　为了弥补质量问题，最近几个月来，开发商一直安排人日夜维修，维修后把墙体予以刷白，让水渍和修补之处不再剌眼。但是，地面上的水泥颜色仍有多处反差强烈。据业主介绍，施工队曾多次在楼板和墙体内填充建筑垃圾，被发现后他们只好对此进行返修。

　　之后，记者又去其他几处房屋实地调查，发现修补之处同样随处可见。可是，有一些毛病是无法修补的。比如，其中一户人家的横梁明显不直，一侧比另一侧高出五六厘米的样子。而在19号楼504室，记者发现其客厅的楼板呈弧形，高低不平的落差高达5厘米之多。业主告诉记者，这样的屋顶将来吊顶，浪费掉相当大的空间和材料不说，还会形成安全隐患。

　　在现场记者还看到，有的屋子门口既有中央空调露台，屋内又打单体空调孔。一位王姓业主告诉记者，这是因为开发商在层高和净高问题上误导了业主而造成的。原来，买房子时业主都误以为2.9米层高是指地板到天花板的距离，住进来一看才知道是层高并不是净高。因为这一点没弄清楚，好多人傻了眼，现在想装中央空调却高度促狭。于是，开发商给屋内又打了单体空调孔。“如此高档的小区，怎么能使用单挂空调呢，层高怎么能设计成普通层高呢？”围在记者身边的业主们对记者报怨道。

　　经过一番简单目击，记者发现二期的部分房屋外观毛病多多，维修工人正在加紧维修、美化。随着墙壁的粉刷，越来越多的修补痕迹正在被掩盖。过不了多久，怕是只有业主们的手机录像和相片以及《浙江经视》曾经对质量问题报道的视频可以重现这个小区的房屋曾经有过多少瑕疵。

　　售楼被疑“设局”

　　岑佰其先生向记者回忆了购房过程，“这个过程回头来看，纯粹是一个骗局” ，当初是“华润•中央公园”、“华润•凯旋门”的名称让其产生了浓厚的兴趣。实际上，中央公园、凯旋门这样的全球知名地标性名称并不会获得地名办的认可，“也就是开发商叫出来诱惑人的”。最终，这里被核准的名称仅是“橡树湾”。

　　说起自己的购房过程，岑佰其认为，样板房对他的判断起了太多的“误导作用”。因为他是在看完140平方米的样板房后决定购买“橡树湾”三期39号楼那套141平方米的房子的。

　　据岑先生介绍，当时的销售经理指着样板房对他介绍说：这就是39号楼的样板房，141平方米的套房就是这样的设计、质量、布局，每个房间、客厅、餐厅、卫生间的尺寸、面积一模一样。岑先生事后才发现，情况“根本不是这样的”。经过他的比对，发现实际到手的房屋其套内面积竟然要比样板房少9.5平方米左右，明显比样板房要小很多。

　　事后，华润一名负责人也承认，岑先生的屋子和样板间相比，客厅和主卧的净深少了42厘米，两个次卧中少了一个阳台，净深少了1.1米，卫生间其中一个净深少1.1米，餐厅宽度也少了30厘米。关于这一点，当地一家媒体曾有过详细报道。

　　像岑先生这样因为参照样板间下决心的三期购房户还有100多户。据了解，面对这批业主的投诉，华润置地宁波公司的处理方式是将误导业主的责任归咎于业务员并辞退了这些业务员。

　　岑先生告诉记者，一位名叫钟绍云(音)的业务员曾经为华润公司工作过3年，原来曾是销售功臣，现在也被辞退了。在得知样板房与实际房屋明显不符后，业主们曾找钟绍云理论，钟颇觉内疚。于是，他在2011年11月21日向业主们写下了一份书面说明，承认他在华润售房时误导了业主。

　　钟绍云所写原文大致如下：“消费者在看样板房时，业务员没有明确说明和39号楼不一样，最多只是说和样板房差不多，没有明确说明套内面积相差9.5平方米。相差9.5平方米(如此大)的套内面积，(我)在开盘销售时真的不知道。如有作假，愿承担法律责任。”

　　就这样，大批业主误以为自己所购房屋和样板房基本差不多而交了款。

　　朱建立等业主则认为开发商存在“强制交房”的行为。据他回忆，当时二期的交房总时间限定为3天。每位业主限定在其中一天的上午或下午(还限定具体的时间段)办理交房手续。2011年12月29日下午2点，朱建立和妻子按要求来签字时，华润公司内站了大批保安和警察，只同意其妻子一人进入签字现场。由于他坚持要进入签字现场，双方发生了冲突，华润公司就通知警察把他带到派出所“关了一天”，还说他打伤保安，要求赔偿1万多元医疗费。

　　业主孙龙炳则告诉记者，他是12月29日下午1点～2点30分去办理交房手续的。奇怪的是，只有签订完交房手续，才让去验房。“我们平常买小东西都要细细查看，现在花了250万元买的商品房竟然不可以先验看？”他给记者找到了一幅当时开发商立在门口的大幅标牌相片，上面有清晰的流程图。这个流程图上写着六个步骤：业主身份确认—>交付办理—>收费办理—>办证资料收集—>房屋交接—>工作人员陪同至房屋现场(如图2)。

　　业主所签订的《购房合同》的第12条明确写道：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第9条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件，或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期责任由出卖人承担。”但是，业主这项查验房屋的权利却被华润置地宁波公司剥夺了。业主们还告诉记者，就连质量保证书和住宅使用说明书“当时也没有一个”。

　　至今，多名业主仍然不知道《购房合同》第12条款的具体内容。他们告诉记者，当初签订《购房合同》之后，华润置地宁波公司以合同要“拿回宁波盖章”为由收回了，合同根本就没有发到业主手里，许多业主手里连合同复印件也没有。胡巧娜告诉记者，她签订购房合同是在2010年9月，拿到合同的时间是2011年7月，中间她曾向华润公司索要多次，但是“人家一直不给”。

　　2012年4月25日，记者向多位业主打了电话，询问是否持有合同。三期39号楼的多数住户向记者承认，他们至今没有拿到合同。而更早时的二期业主则承认，有的在交房时才拿回了合同，有的则回答是半年后拿到了合同。

　　细心的业主们还发现，他们的合同累计有多个版本。按理说，商品房买卖合同应该使用浙江省2008年通过的统一修改版本，但华润置地宁波公司并没有这样做。

　　部分业主还向记者回忆了当时二期买房时的“哄抢情景”。哄抢购房开始后，业主在几分钟内就需要作出决策，实在没有时间深思熟虑。至于合同，都是散页的，从中找出几个需要签字的单页来，“人家说让往哪儿签咱就往哪儿签”，对合同条款也没时间细看。

　　记者从一位当地人手中找到了一份华润置地宁波公司当初的策划案。这份策划案在某种程度上印证了业主指称的“哄抢就是华润公司设下的一个‘局’”。在策划案中，华润置地宁波公司认为慈溪人“对价格敏感度低”、“慈溪本地富人攀比心理盛行，容易带动周边人购买”，所以，他们要制造一次“抢购热潮”，其“第四阶段”开展的活动早已定位于“引爆开盘，限时抢购”。之后，业主闪电决策、大掏腰包。其实，一切尽在开发商预料之中。

　　4月24日，记者暗访华润置地宁波公司。该公司负责慈溪项目的一位姓邱的经理在和岑先生谈到购房欺诈问题时，并不否认销售人员“最终辞退了好多”。说起质量问题时，邱承认存在一些问题，但他认为这属于个别问题，并再三辩解说质量问题“不属于普遍现象”。至于业主其他的诉求，他说华润公司没有安排他来接待业主，业主再三要求领导出来接待一下，但他对业主的要求不作正面回应，只是表示事后“向上面通报一下”。

　　验收被指“走过场”

　　4月25日，记者拿到了一份《关于橡树湾小区业主信访投诉件的回复》。这份文件的署名是“慈溪市政府橡树湾小区业主信访处理协调小组”。此文件附带了两个附件，一个是《橡树湾小区房屋质量投诉问题鉴定意见》，另一个是《关于橡树湾二期房屋质量的整改通知》。

　　正文大体如下——

　　华润橡树湾小区是由宁波大学建筑设计研究院设计；监理是由慈溪建设工程监理公司监理；施工单位有两家，分别是宁波建工和浙江东航建设集团公司。3月31日，宁波住建委有关专家对二期工程进行了技术鉴定，认为“存在的质量问题不影响结构安全”。外墙保温问题和顶层层高缩水问题，须另由专业检测机构进行鉴定。在房屋销售合同使用过程中，华润公司存在签订而未向工商局备案的问题。消防问题上，华润违反有关规定，已被消防部门处罚8000元并责令进行整改……

　　附件一也指出，“漏水对使用功能有一定影响”、“穿通性开裂系外墙和砼墙交界处”，建议“增加抗裂沙浆进行修复粉刷层”、“飘窗未按图施工”、“顶层层高缩水，梁高差严重，不符合图纸的规范”。以上多项问题应整改。

　　附件二中，慈溪市建筑安装工程质量监督站就“漏水”、“通长裂缝”、“空鼓”、“局部安全大厅通道宽度不符合要求，地下车位分布不合理”等7项问题向华润公司发出了整改通知。

　　4月27日，记者费了一番周折后，终于看到了更早前生效的慈溪市对华润橡树湾小区颁发的《房屋建筑工程竣工验收报告》，二期工程的验收时间是2010年12月24日。验收组中的主任为朱子亮。这份报告对主体工程、屋面工程、地面与楼面工程、门窗工程等11方面工程的评定情况都打了“合格”。

　　这样一处质量问题繁多、一会儿进行消防整改、一会儿进行人防整改的工程是怎样通过竣工验收的呢？

　　此外，2007年慈溪市建设局就曾下发《住宅工程质量分户验收实施细则的通知》，要求对所有的住宅逐户验收。这一政策显然也没有得到正常执行。如果进行分户验收，这些问题怎么会发现不了？

　　另据业主反映，由于慈溪市方面监管不力，华润公司的“违规行为远不止这些”。华润公司还在没有预售房许可证前就已开售楼盘。比如，华润公司在2011年5月18日才获得许可证，但早在几天前，已有严君夫交10万元订金前来购房。为了避规，华润公司给严的收据上写了“预售车位费”。更早些的几个月前，另一位女士也为未满18周岁的儿子交付了房屋订金，收据上写了“预售车位费”。

　　华润公司还存在“小套型住房未按规划图纸建设”问题。

　　专家组报告遭质疑

　　纷争双方，一方是著名的公司，另一方是在当地有影响力的群体。橡树湾小区质量风暴显然让当地政府感到了压力。

　　在受理橡树湾小区建筑质量的投诉后，慈溪市有关方面给予了重视。为此，先后有多个专家组对纷争房屋的质量进行了鉴定。相关鉴定结论不同程度地承认存在一些质量问题，但基本的调子都认为橡树湾小区的质量问题“经过整改后可以达到要求”或者“问题出在局部”。为此，业主对慈溪市相关部门的工作不予认可。

　　因为有关部门提供的《关于橡树湾小区业主信访投诉件的回复》中没有对“外墙保温没有按设计施工”的问题进行答复，业主们如今在催促慈溪有关部门就节能检测进行专业鉴定。

　　2012年4月下旬，一份《节能检测报告》在业主的催促下面世。这份由慈溪市建设局委托上海房屋质量检测站做出的鉴定报告，着重对节能保温进行了检测。

　　这份名为《慈溪市橡树湾小区二期18号、24号房屋节能检测结果及建议处理方案》的报告认为，18号楼西立墙保温层厚度有10毫米，低于国家规定20毫米的标准，局部保温层厚度未达到建筑设计施工图纸的设计要求；存在热工缺陷；24号楼南北剪力墙没有保温层，局部未达到建筑设计施工图纸的设计要求。因此，上海房屋质量检测站建议18号楼增加10毫米聚合物保温砂浆，再进行粉刷装饰。24号楼也要增加保温层厚度。

　　鉴定报告证实了业主的怀疑，即橡树湾二期的建筑节能设计和施工的确存在严重问题。

　　尽管报告证实了保温节能方面存在问题，但业主依然认为这份报告并没有对全部楼房的节能保温进行检测和评价，抽样缺少代表性。而增加保温层要先铲除粉刷层，有一个铲完再涂的过程。铲除工程和粉刷工程的周期至少还须消耗数月时间，这一点他们将无法接受。此外，经过向其他专家咨询，业主们认为里面“使用建筑节能分析软件”分析节能设计的方式也“不科学”。

　　4月27日，记者见到了代理业主维权事宜的谢银忠律师。他告诉记者，前不久，业主从有关部门要来了橡树湾小区的设计图纸，于是，其所在律师事务所组织相关专家通过研究图纸和查看实地，对橡树湾小区质量问题进行了检测和论证。目前初步结论认为，慈溪市住建局《关于橡树湾小区业主信访投诉件的回复》是一份“有问题的专家意见”。另外，上海房屋质量检测站“搞出的鉴定报告存在漏洞”。

　　在律师事务所委托专家起草的《橡树湾小区质量问题汇总》(草稿)中，列举了许多问题。名列前茅的是“参加橡树湾小区房屋质量投诉问题鉴定的专家组人员组成存在问题”。“汇总”认为，业主投诉项目应该聘请以建筑专业为主以及结构、水电等专业的技术专家组成专家组进行鉴定。但是，该专家组基本由结构专业的专家组成，在鉴定意见中存在以偏概全、避重就轻的情况，着眼于结构方面的安全，忽视了其他方面的安全问题和使用功能的要求。“汇总”还认为，专家组报告在漏水问题上存在“轻描淡写”的问题。这个小区住宅属于高层建筑，屋面防水等级为II级，防水层合理使用年限为15年。“如果房屋屋面渗漏，首先，会直接影响房屋的内部使用，影响室内居住环境；其次，会直接影响屋顶的保温隔热效果；再次，有可能直接影响屋顶的结构安全”。

　　此外，“汇总”还列举了“内墙部分墙体所用砌块墙的厚度只有10厘米，不符合高厚比不大于22的要求”、“电梯人行梯没有达到要求”、“存在层高缩水问题和不符合按图施工的问题”、“在消防通道整改问题上，通过铲墙的方式并不一定能整改到位。消防整改难度很大”等问题。

　　橡树湾小区的质量问题，是非主体结构的房屋质量问题。这样的问题在全国各地大量存在。因而，橡树湾小区事件颇具典型性。换句话说，在对待房屋质量问题上，现行法律的“网眼”存在过大的问题，使许多虽不至于成为“楼倒倒”却影响居住质量的问题成为“漏网之鱼”。这一问题，是橡树湾小区业主维权难的根源之一。

　　2为什么受伤的总是业主

　　2012年3•15前后，浙江经视对橡树湾小区的质量问题进行了详尽报道。在报道中，浙江经视的记者采访了法学博士杨吉。

　　在回答“在发生房屋纠纷时，为什么受伤的总是业主”这一问题时，杨吉说：“我们翻一翻法条，有些问题就豁然开朗了。”

　　据杨吉介绍，《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》中明确规定：“只有商品房的主体结构严重不达标、影响正常居住或者不能正常使用的情况下，业主才有权解除房屋买卖合同。”因此，类似橡树湾小区的空鼓、漏水、建筑物里被填充建筑垃圾等“小问题”的存在，未必能达到解除合同的条件。

　　杨吉还说，法律的存在本来是均衡社会各方利益的。但事实上，(在房屋质量等方面)现有的法律制度并不健全，法律法规定得太过粗疏，导致业主与开发商之间的力量对比十分悬殊。所以，开发商对一些不涉及结构安全的质量问题无心去纠正，反而利用法律空档继续让两方力量发生倾斜。

　　难道真的到了楼倒屋塌才叫严重的房屋质量问题吗？很多业主会选择一些知名的开发商买房，就是图个安心、图个品质、图个保障。但结果是，当他们发现质量或其他问题以后，不管是央企，还是民企，照样可以对业主蛮横无理、横行无忌。为什么呢？说到底，国内对开发商缺乏一个有效的监管。(据浙江经视)

　　(摘自《法律与生活》半月刊2012年5月下半月期)