房价现反弹迹象? 调控面临新挑战

　　6月8日，央行实施了三年半以来的首次降息。自3月份以来，在成交量屡创新高。在成交放量的同时，一些楼盘的价格再次出现了跳涨。一些观点也在网上热传，“楼市向荣”、“投资热潮来临”、“现在不买过期不候”等论调甚嚣尘上。

　　而嗅觉敏锐的资本市场则在更早时间扑向了这个处于底部行情的权重行业。房地产成为今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达28.42%。其中90%的成分股跑赢大盘，成为最具赚钱效应的板块。

　　有评论说，抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期，政策给购房者房价长期稳定的信心。

　　随着地方对楼市政策的微调，以及货币政策的放松，市场预期发生了较大变化，楼市成交持续上涨，二手房市场回暖趋势明显。根据中原集团研究部的观察，各地方在不触碰“限购”红线的基础上，对于首套房的微调手段趋于多样化。如重庆、武汉、厦门、南昌、芜湖等多个城市上调公积金贷款额度；武汉、广州、沈阳等地调低公积金贷款首付比例；重庆允许补缴账户余额增加贷款额度，并延长贷款期限至最高30年。

　　多地政策微调以及信贷方面的支持，直接导致各地购房者的心理预期出现明显变化。据中原集团研究中心统计，5月二手房成交稳中有升，北上广深以及天津、成都六城市二手住宅成交面积合计401万平方米，环比增长23%。其中，成都由于7月1日二手房交易将全面启动参考评估价系统，环比增幅最高，达7成；广州和北京环比增长近3成；上海、深圳和天津环比增长1—2成。

　　中原集团研究中心高级经理瞿安新告诉记者，从今年以来月成交水平走势看，近3个月六城市二手住宅成交面积稳中有升，而且5月六城市二手住宅成交面积创2011年初新一轮调控以来的月度新高，仅次于2011年1月的峰值，较2011年月均成交水平高出27.2%。在整体经济下行压力渐增的情况下，预计中央不会出台新的调控政策，目前的成交量水平有望继续维持。

　　四大房企领衔回暖 抢房再现

　　从5月各龙头房企公布的销售业绩来看，楼市确实春意融融。5月楼市的最大赢家是保利地产，其当月签约销售金额107.68 亿元，同比增长45.40%，环比增长17.71%，成功超过万科、恒大等企业成为销售冠军。第二名是万科，5月实现销售面积102.5万平方米，销售金额107.2亿元，环比分别增长33.63%和44.09%，相比去年5月也分别增长了26.54%和18.98%。接下来是恒大，5月份恒大实现合约销售额103.7亿元，同比增长33.3%，且创下公司单月销售最高纪录。合约销售面积172.5万平方米，同比增长52.4%。接下来是中海，5月实现房地产销售额100.8亿元，同比分别增长1.5%，实现销售面积75.5万平方米，同比增22.2%。

　　另外，碧桂园、佳兆业、华润置地、龙湖地产等多家企业公布的销售数据也都纷纷报喜。其中碧桂园5月份销售额37.4亿元，远远超过3、4月的销售情况。华润置地5月份合同销售金额49.9亿元，环比增长59%，同比增长1.5倍。

　　从个案上看，几个具有风向标意义的城市在上周末纷纷出现抢房现象。其中深圳楼盘“水榭春天”再现“千人购房”；杭州宝龙城市广场在上周末开盘，引来百余人彻夜排队，购房者坦言市场热度似乎重回2009年；另外，上周日上海浦东高桥尼德兰花园开盘，当天售出85%；碧桂园南京凤凰城也在周日开盘，首次推出约60至140平方米精装房源500多套，后加推200多套，截止到当天下午3点半，碧桂园内部统计销售超过600套，回款约3.5亿元，去化率近九成。根据到过售楼现场的人描述，当天现场大巴超过100辆，私家车超过1200辆，总人流约1.1万人。

　　很难理解为什么楼市会数月间出现如此大的逆转。不过，从成交量上来看，楼市“最坏的日子”似乎已经过去。

　　最新数据显示，截至6月11日，杭州主城区已成交住宅13531套，较去年全年的12784套住宅还多出747套。相较于去年同期的5701套，已经增长137.3%。

　　“从楼市的周期经验来看，杭州和深圳是比上海、北京更具风向标意义的城市。这一轮也是。杭州在年初最早出现大幅降价抛盘，也是最先开始释放成交量的城市。原因很简单，杭州是中国投资意味很浓的房地产市场，因此对市场趋势的嗅觉也最灵敏。如果要预测楼市方向，建议密切关注杭州这样的城市。”一位房地产业权威人士告诉记者。

　　根据上证报调查，这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结果。以杭州宝龙城市广场为例，这个位于杭州下沙2号大街的高层公寓项目，起价9100元/平方米，均价10800元/平方米。很多购房者坦言，在房价动辄2万以上的杭州，这个价格是相当吸引人的。最终，在开盘一个小时之内，开发商宣布，101套房源仅余十套左右。

　　碧桂园南京凤凰城的热销也有类似之处。据调查，此次碧桂园凤凰城精装修房成交均价5580元/平方米，和去年推出的前一批房源相比，有近600元的单价差。“一些存货较多、年度销售指标完成尚有压力的开发商，目前仍在选择以价换量。这种趋势会持续到下半年。”南京一位房地产业人士称。

　　房东心态转变 价格小幅上涨

　　由于一、二手房市场成交双双回暖，以及各地陆续出台微调政策鼓励刚性需求，二手房业主心态已经有所变化，议价空间进一步缩小，调低报价的比例亦有所下降，二手房成交均价随之小幅上涨。

　　中原领先指数显示，5月六城市二手住宅价格指数较4月均有不同程度的上涨。其中，广州以1.75%的环比涨幅高居首位；深圳、北京、上海、成都环比涨幅在0.5%—1.0%之间；天津环比涨幅最小，不足0.1%。

　　在上海，据记者从多家中介公司了解的情况来看，房东方面出现了议价空间缩小、心理价位有所上涨的现象。记者从中原南方商城分行了解到，目前该板块次新房均价在25000—28000元/平米，相比上个季度已有3%的增长，4月卖家的议价空间还有3%—4%左右，而现在议价空间几乎为零。例如，有一套“鸿发家园”130平米的房源，房东最初挂牌价310万，为了尽快成交，可让步至305万，但现在房东坚持310万的价格，最后以309万成交。

　　上海中原新湖明珠城分行经理查丽龄表示，该板块次新房均价在35000元/平方米左右，房东的议价空间从4月的10%，缩减到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平方米的房源，原先挂牌价470万，房东心理价格在440万，但目前房东心理价位已经提升至450万以上。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部也反应，6月以来多个板块甚至再度出现房东跳价的现象，有的房东在多组购房者上门看房后，心理价位陡然提升，甚至出现惜售现象。

　　先导指标回升 全面反弹尚早

　　“商品房销售回暖已成事实。这是一个重要的先导性指标。不过，走出低谷还言之尚早。楼市各项景气度指标全面回升估计要等到四季度。”上海房地产业专家杨红旭称。

　　如果说市场对“触底”还有争议，是因为从一些重要的经济指标来看，房地产确实还在低位盘整。5 月份，国房景气指数连续12个月下滑，房地产投资增速继续回落。前5个月，全国房地产开发投资22213 亿元，同比名义增长18.5%， 增速比1至4 月份回落0.2 个百分点。其中，住宅投资15098 亿元，增长13.6%， 增速回落0.3 个百分点。与此同时，自2010 年1 月份以来，房地产开发投资增速一直保持高于全社会固定资产投资增速，自4月首次落后于全社会固定资产投资增速后，5月再次落后1.6 个百分点。由此可见，房地产对于国民经济的拉动作用连续两个月呈减弱趋势。

　　从开发商的角度来看，虽然房子开始好卖了，但由于存货压力和资金链压力仍未全面缓解，其年初定下的少拿地、缓开工策略还在发生作用。前5个月，房地产开发企业土地购置面积13532 万平方米，同比下降18.7%；新开工面积72859 万平方米，同比下降4.3%，降幅比1至4 月份扩大0.1 个百分点。

　　不过，先导性指标的回升同样值得关注。除了商品房销售数据回暖外，前5个月房企购置土地均价为1936元/平方米，环比1至4 月份增长2.4%，比去年同期增长11%。上海等部分城市还出现全国性龙头房企高溢价拿地的现象。

　　“一般来说，房地产投资数据的全面回暖要滞后于政策和销售市场3至6个月。也就是说，如果趋势不变，基本上四季度投资数据会出现改善。”一位房地产上市公司负责人告诉记者。

　　影响房地产企业定价的还有存货。“上市公司年初定下的销售任务多数与去年相当，由于1、2月份市场太差，企业上半年整体指标完成情况并不理想。因此，下半年为了冲业绩，大型房企不会贸然涨价。我们也希望现在是触底了，但其实还言之过早。应该说，等到10月份销售旺季，如果卖得仍然不错，这一轮的风险，基本上就真的过去了。”一家在香港上市的房地产企业高层向记者表示。

　　从企业年度指标完成情况来看，前5个月，保利地产实现签约金额347.82 亿元，同比增长23.76%。和全年700亿元销售目标相比，保利已经完成任务过半。中海前5月累计实现房地产销售额503亿港元，同比增长25 .5%，也已完成全年销售目标六成以上。世茂地产前五月总合约销售超过164.7亿元，同比增49%，也已完成今年销售目标的54%。

　　相比之下，恒大、碧桂园等企业按进度比例来看，与年度销售目标尚不匹配。因此，不排除恒大、碧桂园等继续在下半年大手笔以价换量。

　　由此可见，一些企业去库存压力已经得到部分化解，一些企业的打折活动还将延续一段时间。而这段时间会持续多久，直接影响楼市低位盘整的周期，和真正反弹时点的到来。(上海证券报)

　　调控面临新挑战

　　当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。

　　在易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房地产调控已发生方向性的变化，房贷政策与更宏观的货币政策，是影响短期市场需求的第一要素，限购只能居次。伴随着降息这样的货币放水大动作，M1将会步入上升通道，流动性趋于宽裕，资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升，不能盲目乐观。

　　张大伟也认为，降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势，预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下，价格再跌可能性明显变小。市场底部接近出现。但粟日表示，房企目前面临的主要矛盾，仍然是资金偏紧和库存压力偏大，根本环境并未发生逆转，盲目涨价并不可取，建议仍以出货回笼现金为上选。

　　“当前，我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货，不会想着怎么涨价。”广州一家大型开发商人士说，当前市场仍然看不清，而行业存货仍然高企，仍以快速周转为好。(21世纪经济报道)

　　观点：

　　马光远：抑制房价反弹政策须稳定预期

　　一些房地产机构对5月份以来市场回暖的解释，大多认为是政策的松动，让刚需得到了好处，所以，大量的自主需求开始入市，推动市场回暖。很显然，在房价远远没有回归合理的情况下，购房者纷纷入市，唯一担心的，是自己一味相信政策不会松动，但等到最后，却发现房价已经距离梦想远去。因此，他们即使买错，也不想错过。比如，这次央行的“特急”文件，报道者真的是抓住了购房者最恐慌的心理：特急。对于房贷七折利率，之前的文件也有，为什么偏偏在宏观经济下调、房地产调控的关键时期，央行要出台这样的“特急”文件？急什么？对自主需求和投资需求，采取差别化的政策，这是一贯的政策，无需重申，但偏偏是在这个关键时刻，一些消息本身印证了购房者对政策以前的不信任。购房者担心，即使中央政策三令五申，但在目前宏观经济低迷，地方财政捉襟见肘的情况下，地方政府会想方设法刺激楼市，在鼓励自住需求的旗号下，通过执行层面的绥靖政策，打开限购等政策缺口，最终激活房地产市场。

　　的确，经过3年多的调控，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期远远没有扭转，房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是在目前情况下，抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购，而一旦限购取消，房价暴涨就是大概率事件。因此，抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期，政策给购房者房价长期稳定的信心。从目前入市的购房者情况看，大多数购房者表示，之所以现在购房，并不是什么“刚需”等子虚乌有的概念，而是担心房价又一轮的暴涨。

　　中国房地产调控成败的标志并不在于房价是否下跌，甚至下跌多少，而在于有没有给购房者稳定的价格预期。如果中国房地产公共政策给购房者的只是不确定和恐慌，那这样的政策注定不会赢得公信力，特别是在利益博弈非常惨烈的情况下，短期的政策只会引发价格的更大波动，这无论对中国经济，开发商，还是购房者，都是最不愿意看到的情况。但房地产调控要坚持到底，最根本的还是应该抓住有利时机，弥补房地产制度建设方面的欠账，以“制度调控”替代“政策调控”，最终形成长期稳定的预期。如此，则房地产持续健康可期。

　　中国的房价之高已经是一个不争的事实。笔者多次引用美国关于房价是否合理的数据，在美国的公共政策看来，如果一个家庭把家庭收入的30%以上用于住房支出，则意味着这样的家庭绝对存在“住房问题”，但目前中国的房价，如果按照这个指标来衡量，恐怕80%以上的家庭都有明显的住房问题。房价已经成了中国经济、社会最大的不确定因素，请不要把刺激宏观经济的重任再次寄托在房地产。如果真的想靠房地产振兴经济，则内需、经济转型几无任何活路，民众对公共政策的信仰，将荡然无存。( 每日经济新闻)