贵阳“救市新政”已引起国家住房和城乡建设部关注，贵阳市政府就此专门向住建部递交了解释报告。贵阳楼市新政未来命运如何，会否被住建部叫停，目前没有进一步消息

　　《瞭望东方周刊》记者康正 | 贵阳报道

　　学生模样的罗成，是贵阳花果园项目数百名置业顾问中的一员。

　　10月25日中午，在人头攒动的花果园售楼部大厅，罗成主动找到《瞭望东方周刊》记者搭讪，随后便按部就班推销房子。

　　介绍完沙盘又看过样板房之后，罗成和记者坐下来展开进一步洽谈。这时候，记者以外地投资客身份询问，二套房贷款手续如何办理。

　　罗成：“你得在贵阳有一年的社保记录，或者个税记录，银行才放款给你。”

　　记者：“外地人没有这些记录，怎么办？”

　　罗成：“你要花钱弄，办个税记录(花费)2500元左右，社保记录8000元左右，个税是一次性的(注：买记录)，社保里面有5000元左右是你自己的，可以续保，其余的钱是人家收的手续费。”

　　记者：“你可以办吗？”

　　罗成：“我只给你引荐，我们都有这个渠道，我们都是交给他们办。”

　　“救市新政”争鸣

　　到底有多少购房客翻过了“限购”、“限贷”政策红线，支撑了贵阳楼市坚挺不衰的成交数据，尚没有权威的信息。

　　而贵阳市政府在9月出台的《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》(筑府发〔2012〕68号文件)，则被舆论指为推行“救市新政”。

　　实际上，“救市新政”主要见于68号文第三条，即“合理引导住房健康理性消费，满足各类购房需求”。

　　该条款下一系列措施包括有条件地“下浮贷款利率”、“减半征收契税”、“提高公积金最高贷款额度”、“购买商业、办公用房送小汽车专段号牌”等，后来备受舆论诟病的是“购房送户籍”。

　　该条规定：“凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。”

　　这一波对于“购房送户籍”的舆论指摘，是与“崩盘论”叠加交织在一起出现的，其中有质疑说，既无崩盘可能，何以政府要救市？

　　又有媒体援引贵阳地产商的说法，认为所谓新政不过是对贵阳的误读，理由是“购房送户籍”政策一直都存在，贵阳是在炒冷饭，因此也就不存在撞“红线”。

　　10月28日，中天城投副总经理朱晋仪告诉《瞭望东方周刊》，她根本不觉得68号文是针对房地产救市，“比如买商业地产送车牌，这哪是救房地产，这就是针对招商引资出的政策，因为贵阳和北京一样限号。至于‘买房送户口’，你想想，外省的人来贵阳买房，谁愿意把户口落到贵阳来？而省内地州市的人买房迁户口，一直以来就有这个政策。”

　　而领衔报道“崩盘论”的《国际金融报》记者卢元强向《瞭望东方周刊》阐释完全不同的看法，他认为中央出台限购政策的用意在于调控楼市，给楼市降温，贵阳此时抛出“购房送户籍”，显然是给楼市升温，因此无论如何洗不脱“救市”嫌疑。

　　贵阳市政府日前对《瞭望东方周刊》表示，暂时不便就“救市新政”及相关问题进行解释。贵阳市住房与城乡建设局亦保持沉默。

　　本刊记者从有关渠道获悉，贵阳“救市新政”已引起国家住房和城乡建设部关注，贵阳市政府就此专门向住建部递交了解释报告。贵阳楼市新政未来命运如何，会否被住建部叫停，目前没有进一步消息。

　　扩城计划中的地产依赖

　　贵阳有一个漫长而庞大的扩城计划，但由于工业经济薄弱，其扩城计划的每一步推进，几乎都要依赖地产业书写完成。

　　至少在2003年以前，贵阳城区，一般只包括老城两区范围，即南明区和云岩区。城区核心一环，则是一片被四面环山紧紧包围住的“袖珍盆地”。

　　贵阳的母亲河---南明河，自西南往东北穿过盆地中央。于是，这座城市几百年的文脉始终都沿着河的两岸努力朝盆地四面扩张。

　　最早从上世纪80年代开始，贵阳就蕴酿走出盆地，把城市扩大到山的外面去。这个计划经过了将近20年光阴，2003年，贵阳市政府终于翻过了西边的黔灵山脉，迁入金阳新区办公。

　　市政府搬迁意味着，在老城之外，首先从西北角开拓出一个新的市级行政中心。此后近10年，金阳新区房地产业便成贵阳扩城计划的晴雨表。

　　新区从2006年开始大规模推地，千亩大盘也就从这一时期齐头并进。2009年，金阳楼市销量便位居贵阳全市第一；2010年，金阳新区成交量更进一步，占到全市总量的43.83%。

　　进入2011年，金阳成交量占全市份额缩减到1/3，反超其上的，是老城周边的超级大盘花果园、未来方舟。不过，此时贵阳扩城也已经迎来崭新格局，当年9月，全长近50公里的二环建成通车，贵阳正式迈入“二环时代”。

　　贵阳二环恰好绕过老城群山背后，将山外的白云、乌当、小河、花溪等区串连起来，由此勾勒出一个被官方命名为“二环四路城市带”的大贵阳城市布局。

　　《贵阳市“二环四路”城市带控制性详细规划》方案，于2012年3月22日经专门评审会议票决通过。

　　公开资料显示：“二环四路城市带”规划总用地105平方公里，新增开发改造建设用地52平方公里，涉及7个区(市)及金阳新区，包括15个城市功能板块，聚集城镇人口80万，预计用5年时间建成后，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近5倍，区域内人口超过200万。

　　这15个功能板块主要涉及商业商务、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区和城市现代商业综合体、现代交通服务区。从中可以看出其中绝大多数功能要借助房地产投资实现。

　　6月17日至18日，贵阳市“二环四路城市带”棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会，在贵阳国际会议展览中心举行，会上贵阳精心准备了近百个项目，投资额达5000亿元。

　　会议闭幕第二天，《贵州日报》即报道说，“此次推介会，贵阳市精心挑选的涉及15个地块的60多个项目，受到了包括万达、碧桂园、人和、保利、恒大、首开等位列全国500强的100多家国内知名企业的热捧，最终40个项目签约成功。”

　　地产大佬的超级填空题

　　政府描绘的“二环四路城市带”蓝图，就像是一道超级填空题。未来5年，只有当一环、二环广褒土地上都被计划中的高楼填满，这项宏大决策方才交得了卷。

　　现在，贵州本土最大的地产商中天城投和宏立城，已成贵阳考场上的主力选手。

　　宏立城旗下的花果园、中天城投旗下的未来方舟，两个超级大盘恰好位于一环到二环之间。其中，花果园压住城市西南角，未来方舟压住城市东北角，两个楼盘之间，被那条穿越老城区的南明河相连。

　　花果园占地6000亩左右，规划人口约40万，投资规模900亿元。未来方舟占地14000多亩，规划人口17万，投资规模600亿元。“二环四路城市带”如果按计划5年完成建设后，贵阳核心区人口将超过200万。与此对比，光花果园、未来方舟两盘规划人口占到核心区全部人口数将近1/3的份额。

　　贵阳住房与城乡建设局统计数据显示，2012年上半年，两城区因受花果园、未来方舟低价入市影响，商品住宅成交推高至历史新高的35561套，占据了全市总成交套数的78%。

　　上述数据表明，未来方舟和花果园不仅身背贵阳扩城重任，更兼撑起贵阳楼市局面，这就正如贵阳地方媒体报道，“两家撑起了贵阳楼市的一片天”，并比喻为“花舟二人转”。

　　政府的扩城计划、地产商的超级大盘，遇上房市景气指数低迷，贵阳救不救市已非一场文字游戏那样简单。

　　温州楼市陷“钱荒”漩涡

　　温州楼市的窘境的原因是资金枯竭，“所有的链条都没钱，从开发商到炒房客，蔓延到实业，整个行业的资金都枯竭，全部都套在里面。”

　　《瞭望东方周刊》记者黄柯杰 | 浙江温州报道

　　“现在是让我选择现金或房子，不是我不喜欢房子，只是我只能选择现金。”温州的林舒华正在将一套300多平方米房子挂牌转让，希望能获得一点资金，来盘活他的工厂流动资金。

　　今年以来，温州的楼价大面积跳水，在第三季度，商品房价环比下降0.8%，跌幅居全国70城市之首，这一度引起温州楼市的恐慌情绪。

　　业内人士表示，在温州，炒房已经得到遏制，但是因为银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏，为应付年底的资金荒和对房价上涨的无望，一些温州人纷纷抛出手中的大套房，导致温州楼市购买力出现真空期。

　　“从杭州和宁波等数据来看，房价从今年5月到现在，有一定的升幅，但是温州是一个个例。”该业内人士表示。

　　一套房子的资金游戏

　　在温州，房子不仅仅只有居住功能，更是个人融资平台工具。

　　今年51岁的林舒华从事机床的配件制造行业已经有20多年，2000年左右，林舒华从自己92平方面积的公寓内搬出，搬入400多平方的大面积套房内，从此这套房子成为他夫人炒房的融资平台。

　　“这套房子买来时是600万元，随着房价上涨，现在估价是2400多万元。我夫人用它最高贷款过1800万元用来炒房，通过这套房子，炒过好几套房子，现在手里还有一套400多平方的店面房和一套300多平方的住宅，这两套房子全款付清，总共价值5000多万元。”林舒华说。

　　利用房子抵押得到贷款再进行投资模式来炒房，是温州炒房客的必杀技之一，但是现在更多考虑的是全身而退。

　　与2009年和2010年的楼市顶峰时期相比，温州新楼盘价格正在回归理性。以温州鹿城区的香缇半岛为例，2009年该楼盘开盘均价为2.5万元/平方米，随着楼市升温，开发商推出二期、二期的价格涨至3.8万元/平方米，在2010年时该楼盘达到顶峰售价，达到8万元/平方米。现在的售价，4万元不到，是顶峰时期的一半。

　　“在温州，一旦房价不涨，那就意味着投资价值的丧失，也意味着一些资金要套现，但是今年我的例外，我需要现金。”林舒华告诉本刊记者。

　　事实上，温州的店面房和住宅的租售比已经严重失衡，基本在2%以内。也就是说，一套价值1000万元的店面房，租金只有2万元左右。林舒华告诉本刊记者，他的一套300平方的住宅，根本没人去住过，房子空置时间长达4年。

　　“主要是用来抵押贷款，作为公司的流动资金。”林舒华告诉本刊记者，这套300平方的住宅，当时买入价600万元，现在是1500万元左右的估价，能从银行贷款得到1000万元左右。这1000万元一直作为自己公司的流动资金使用。

　　如果房价继续涨，意味着房子继续升值，也不影响公司的运营，但如果房价跌，那成本就要吃回去了。林舒华给本刊记者算了一笔账。现在温州的银行贷款利息再加上七七八八的手续费，基本要接近1分，而且贷款越来越难，也就是说，为了获得1000万元的流动资金，需要支付接近120万元的年利息，但是房价涨幅接近为零，如果不卖掉房子的话，对老林来说，就是一年亏损掉120万元的个人资产。

　　“不是我不喜欢房子，而是我现在更需要现金作为公司的流动资金，如果减少一点银行贷款，就是在增加盈利。”林舒华告诉本刊记者。

　　开发商资金窘境

　　随着银根收紧，温州以中小房地产开发商为主的市场，面临着资金紧缺的窘境。

　　“从2011年到今年，整个楼盘销售的形势就没有好过，现在更是到了不得不甩卖的地步。”温州一在售楼盘的刘经理告诉本刊记者。

　　刘经理曾在杭州等地做楼盘销售，到2009年才到温州来管理一个楼盘的销售，到温州才发现温州房地产开发市场与杭州等地迥然不同。

　　“以我所在的楼盘为例，开发商是温州的制造企业联合体，就合伙开发一个楼盘，这样的资金实力，在杭州业内算是小弟弟，但是在温州风生水起，2009年房子开盘时卖到3万元左右，在水涨船高的行情下，股东们决定捂盘等高价抛售，公司管理层多次建议套现获利，股东们就是听不进去。

　　现在剩余的房子还继续捂盘，但是价格远不到2010年的最高价4万元，而每年需要付出的银行利息却雷打不动。

　　刘经理说，10月份股东们开会后决定，以合适的市场价格抛售一些房源，回笼一些资金，降低资金的压力。

　　“现在卖不动，回笼资金的难度远远超出我们的想象，一个月还未出售过一套房。”刘经理说。

　　职业炒房客林建国告诉本刊记者，现在楼市窘境的原因是资金枯竭。“所有的链条都没钱，从开发商到炒房客，蔓延到实业，整个行业的资金都枯竭，全部都套在里面。”

　　林告诉本刊记者，现在他每天都能接到外地楼盘的电话，希望能组织温州人过去看楼盘，“江苏盐城、湖北襄樊、贵阳等地方，都来过电话，希望组织看房团过去，一般都承诺能打8折到9折，这在以前是不大可能的。”

　　林建国说，现在他已经无法组织到温州炒房客了，连观房团都看不到，现在这些炒房团都等着卖房子。“都不敢玩房子了。”林建国说，这是温州炒房客现在普遍的心态。

　　在此心态下，温州楼市的消化能力陷入弱市格局。据温州住建委网上销售系统显示，温州全市库存公开发售房源为28000多套，近几月来，最好的销售月份是9月份，售出1716套，倘若按此计算，单消化这部分房源就需要超过16个月。

　　作为楼市的标杆，杭州楼市的情况也不是太妙。据公开数据显示，现在杭州市区(包括余杭区和萧山区)商品房库存量已达到8.26万套，刷新库存新纪录。

　　抛盘杀价了

　　从本轮楼市调控至今，温州楼市不温不火，但是一些高价地的楼盘还是如约开盘。

　　作为当年温州炙手可热的地块，温州市中梁国宾1号三期楼盘暂定名“南滨锦园”的样板房，于11月17日开放。

　　11月初，售楼处就放出风声，只要在开盘前登记购房，可以享受20%的超低首付。在买楼靠按揭的温州，这样的举措吸引了不少人的眼球。

　　事实上，两成首付标准与目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突，包括本刊记者在内的多位记者，曾就此问题询问售楼处如何操作，但是对方均笑而不语，并说，我们能给客户做到。

　　据售楼人员介绍，除了首付20%，如果提前登记认购成功，开发商还赠送价值30万元的车位一个。

　　“中梁也是为了跑量，他们的资金没有银行贷款，这么做也是没有办法，过了11月，温州资金更紧，回款的难度还会增加，只能收回一点是一点。”在温州做楼盘销售的刘经理告诉本刊记者。

　　对于两成首付，刘经理说，这与当年的“0首付”一样，只需要在银行贷款的时候做点手脚，多签一份阴阳合同，并不是特别麻烦。

　　与中梁国宾的降价相比，万科龙湾花园的抛盘则显得大张旗鼓。2010年，万科低调进驻龙湾，以23亿元的价格拍下龙湾地块，折合楼面价12749元/平方米。与万科所有的楼盘一样，龙湾花园也在偏远地块，在瓯海大道与龙江路交叉口，属于温州的三类地段。

　　业内人士估算，加上建安成本、税收和营销等费用，该楼盘的售价就应该在18000元左右。但是，万科以惯用的方式快速回笼资金，以1.3万元到2万元左右的价格，强势抛盘。

　　“万科抛盘，也说明对温州的楼市不看好。”温州企业主张小峰曾多次去看过万科龙湾花园，对万科的楼盘总体表示满意，但是他看到，此次万科砸出300套的房子，他也不敢接手。

　　钱荒、钱荒

　　今年9月末，全国规模以上工业企业应收账款增至8.2万亿元，同比增长16.5%。上市公司的数据显示，截至三季度末，A股可比的2268家公司应收账款总额也已达1.99万亿元，同比增长19.78%，远远超越主营业务收入的增速。

　　“归根到底还是年底钱荒，在浙江，实业与房地产息息相关，今年实业的严峻形势超过历年。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅告诉本刊记者。据蔡骅估算，在温州，有20%的企业处于半停产状态，50%的企业开工不足。

　　浙江省统计局数据显示，上半年浙江省规模以上工业企业亏损4673家，同比增长23.5%；企业亏损面和亏损率分别为14.6%和6%，浙江省6.6万家微小企业更是出现了总产值和利润下降的情况。

　　而据浙江省经信委统计，上半年全省规模以上企业利息净支出369.98亿元，同比增长34.4%；小企业利息净支出增长45.5%。有56%的中小企业认为贷款困难程度超过去年。

　　临近年底，浙江的民间拆借又活跃起来，但是今年连放贷的投资公司都感觉到压力。“资金链很脆弱，民间拆借也是惜贷。”蔡骅告诉本刊记者。

　　对于温州房地产行业存在的资金荒，蔡骅告诉本刊记者，温州楼市已经陷入怪圈。温州开发商多是一些企业入股的房地产公司，将实体企业做房地产融资的平台。温州一些商人和炒房客，则习惯用房产作为自己实体企业的流动资金的融资平台。

　　“无论开发商和购房者，都是将房子作为融资平台，风险可想而知，因为一旦钱荒和实业受挫，必将牵连楼市。”蔡骅说。

　　上海楼市新投资潮真相

　　上海这波新投资客的重点是豪宅和写字楼项目，投资区域都集中于市中心，其中写字楼则多是按层，甚至按幢来买

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　“从7月到现在，我大概只有两个周末是在家休息的。”在上海专做豪宅和写字楼中介生意的David Xu告诉《瞭望东方周刊》。之所以如此忙碌，是因为这几个月来，他几乎是一天不落地接待来自台湾和香港的客户，奔波于上海各个豪宅和写字楼项目中。

　　David来自台湾，十多年前来到上海工作，从一个普通的房地产中介店长做起，如今拥有一家自己的中介公司，客户主要是从台湾和香港来到上海的投资客。

　　“最近1年来，上海写字楼的平均价格已经上涨了约15%。”David说，这波投资客的投资重点是豪宅和写字楼项目，而且投资区域都集中于市中心，“豪宅项目都是以千万级别起步，写字楼则多是按层，甚至按幢来买。”

　　上海新一波楼市投资潮是否已经卷土重来？

　　豪宅投资回暖？

　　“2012年4月到7月上半旬，上海的二手房豪宅交易出现了回暖。8月，上海豪宅二手房的成交量，已经达到了1、2月的近3倍。”上海志远地产总经理钱建国告诉《瞭望东方周刊》。这应该算作2011年10月以来观望客户的一次爆发。当时上海楼市打折风渐起，郊区的豪宅市场也不例外，龙湖旗下的一个豪宅项目，新房的成交价较之前一期的真实跌幅高达15%。打算购买豪宅的购房者自然也有了观望的想法。

　　不过，豪宅的稀缺性决定了郊区豪宅的降价对市中心项目不会产生影响。事实上，尽管楼市调控进行了很久，但上海核心地段即内环和中环内的豪宅二手房价格始终保持稳定。于是从2012年4、5月开始，降息的预期和对房价反弹的担忧让观望的购房者重新入市。

　　但钱建国认为，就此认为投资客重新大举入市并不太准确，因为许多人买房是为自住。“很多买家都是以子女的名义购房，有的就直接是把豪宅作为子女婚房，也正是这个原因，精装修的豪宅最受市场追捧。”

　　“当然也有单纯为投资的，不过他们所占的比例大约只有楼市调控前的20%。”钱建国说。当然，现在自住的买家也同时抱有投资的动机，但整体而言，绝大多数买家对投资期限的预期变成了长期或是超长期。

　　钱建国告诉本刊记者，这波购买豪宅的客户，主要是实业起家的民营企业主，上市公司老板或高管，以及来自台湾、香港的投资客。这些人各有偏好：民营企业主喜欢购买别墅、大平层；上市公司老板和高管喜欢老洋房；台湾和香港的投资客则青睐江景豪宅。

　　这些人在2012年的活跃程度可以从统计数据中看到。公开资料显示：2012年1月~10月，上海单价在5万元/平方米以上的新建商品住宅成交1300多套，同比提升8%以上。其中，单价在10万元/平方米以上的新建住宅成交110套，即平均不到3天就能售出一套。

　　“十一黄金周之后，温州很多人都到上海看了别墅项目，这种热闹的景象已经好几年没看到了。”温州投资客徐华新告诉《瞭望东方周刊》。10月最后一周，他在上海接连看了好几个别墅项目，“经常能碰到同乡甚至是熟人。”

　　自2009年以来，温州投资客逐步撤出上海，“一般都是先把普通的住房脱手，最后留两套别墅、豪宅看情况，但2012年以后，身边朋友基本不再出货，反而是逢低买进了。”

　　徐华新所说的10月最后一周(2012年10月22日~10月28日)，上海新增住宅供应面积中，公寓项目面积为13.7万平方米，环比回落2%，别墅项目则达5.1万平方米，环比提升6.3倍。显然，开发商也看到了市场的热情。

　　但徐华新也说，他所认识的投资客，在买进别墅的时候大多抱着抄底、长期持有、重视出租的态度，“不能简单地等同于前些年的炒房，更应该算作是人们对资产配置的重新安排，觉得这里有一个价值洼地而已。因此，一旦豪宅价格回升得多了，资金也不会继续跟进。”

　　谁在整层收购写字楼

　　上海的写字楼市场自2012年8、9月份以来也出现了罕见的大增长。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年9月中上旬，上海新建办公楼项目累计成交719套、11.78万平米，环比套数下降4.01%，面积增长74.34%，同比分别增长7.15%和41.77%。成交均价约为3.29万元/平米，环比增长64.81%，同比增长70.74%。

　　大幅增长的主要原因，就是内环内的写字楼大笔成交。在成交面积前十名的项目中，内环内的项目占据前4名，占总成交面积的60%多。成交均价超过4万元/平方米。这其中，还有3个项目为大宗交易，成交金额分别为18.24亿、6.79亿和2.43亿元。

　　业内消息称，这3个大宗交易项目，疑似整栋或整层购买。据21世纪不动产上海区域市场研究部的不完全统计，今年1~9月份，按月统计，上海写字楼市场出现疑似整购交易16次，月均1.78次。

　　公开资料显示，2012年前8个月，上海办公楼开发投资额约为2036亿元，同比名义增长35%。同期住宅和商业营用房同比的增速分别为10.6%和25.7%。

　　写字楼的优势在于始终“稳中有升”。钱建国说，目前投资写字楼的购房者，主要看中写字楼的租金长期回报和物业的稳健增值。以上海为例，上海写字楼的租金涨幅一般都略高于GDP的涨幅，租金回报率一般在物业价值的3%上下。租金回报虽然不高，但却稳定。物业增值就较为客观了，以目前的情况来看，上海写字楼的价格在6到8年间就能实现翻倍。

　　收益虽然不错，但对资金的占有量大，资金成本也很高，所以，即便投资写字楼，也多是出于资金避险、追求稳定现金流的考虑。David Xu告诉本刊记者，他所接待的香港、台湾投资者在上海投资写字楼时，“很多都是把在海外的投资资金抽回来，寻找一个风险较低但回报稳定的投资标的。他们觉得一线城市的市中心写字楼还保持着长期上行的趋势，但他们也对价格非常敏感，一旦超出预期就果断放弃，不存在追高的说法。”

　　钱建国告诉本刊记者，目前购买写字楼的购房者，很多都是自己拥有企业的民营企业老板，他们买下写字楼，既能自用，又能享受到资产增值的收益。

　　21世纪不动产上海区域商业楼宇部经理吴晓明则告诉本刊记者，目前写字楼市场的火热原因，除了投资客增多外，还有其他多重原因。一是上海高端写字楼的供应量比较稀缺，一旦入市总能吸引公司或机构整栋或整层购入；二是一些公司年内财政预算有剩余，会在年底突击花钱购入物业，所以每到年底大宗物业成交往往会增多。

　　相比之下，商铺投资则降温明显。最重要的原因是租金下跌严重。同时，投资客也不再寄希望于资产升值，而是更看重租金回报，于是大量出逃。21世纪不动产上海区域商业地产部高级经理马丽娜告诉本刊记者，目前上海小型商业除经营餐饮的店面较为稳定外，其他类型经营者的换手率往往都比较高。这对商铺租金回报产生了很大的削弱作用。以普陀长风板块内的新西宫为例，该项目内一套不到20平方米的商铺，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月时就已经下调至约6000元，降幅普遍达20%到30%。

　　开发商转型

　　不管传说中的楼市投资潮是否真的卷土重来，可以看出，这些投资资金的走向目前也正是开发商转型的方向，未来很多开发商也会和这些投资者一样，靠“持有”获利。

　　2012年9月26日，上海知名度极高的老牌高端社区也是最大的旧城改造项目---虹口虹镇老街项目调整了规划，其开发商瑞安房地产改变已经沿用了15年的单一的住宅开发模式，在保持原有开发总量不变的前提下，将3个街坊的用地从居住调整为商业，被业内视为中国大型开发商全面迈入转型期的标志事件。

　　新规划中的商业商务项目面积超过50万平方米，比2003版规划多出一倍，其中包括170米高的国际甲级办公双子塔楼，一站式家庭购物中心，一个号称亚洲最大的美食市场，以及一个娱乐文化艺术中心。瑞安房地产行政总裁李进港告诉《瞭望东方周刊》，基于中国房地产调控政策和市场发展趋向，瑞安房地产未来将进一步提高商业地产比例，以住商联动的方式积累地块价值。此前，业内一直传言，由于拆迁难、成本高以及宏观调控的影响，旧城改造项目给瑞安集团带来了巨大的资金压力。

　　瑞安房地产总部设于上海，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安集团在内地以旧城改造和商业地产闻名，上海新天地、企业天地、创智天地皆为瑞安房地产旗下项目。

　　李进港所说的趋势，从瑞安房地产的业绩数据中可见端倪。2012年上半年，瑞安房地产的营业额为16.43亿元，同比下降8%。其中，销售额由2011 年同期的52.70 亿元减少71%至人民币15.46 亿元。

　　瑞安房地产官方声明称，合约销售额及平均售价的下跌主要由于销售物业组合变动所致，由原先上海等一线城市的项目销售转为平均售价较低的二线城市项目销售为主。

　　与之对应的，是上半年受惠于现有投资物业组合，及新购入已发展成熟的投资物业瑞安广场及上海新天地朗廷酒店所贡献的租金收入，租金及其他相关收入由去年同期人民币4.05 亿元增长39%至人民币5.63 亿元。

　　扩大瑞虹新城规划中的商业面积，显然也是瑞安房地产在此趋势下，出于放大租赁业务规模，获取稳定增长现金流的考虑。其实，李进港早在2011年就曾在接受媒体采访时透露瑞安房地产的变革方向，而当时他的依据就是“国外比较成熟的地产商在商业物业上的租金收入，占公司收入的比例是40%到50%。租金是比较稳定的，不受住宅房价周期影响”。

　　实际上，自2011年以来，房地产企业纷纷改变业务格局就已成了较为普遍的趋势。绿地集团董事长、总裁张玉良告诉《瞭望东方周刊》，绿地集团未来几年的房地产业务增长将主要依靠商业地产。其中商业地产部分的业务将三七开，其中七成为办公楼及一般性商业设施，此部分物业将直接出售，其余三成为酒店、商场类物业，用于长期持有。而这七成直接出售物业，未来将在绿地所有的出售型物业中占60%以上比例，住宅的比例将下降到40%以下。

　　2012年8月，SOHO中国在举行中期业绩发布会时，董事长潘石屹指出，SOHO中国未来将从销售模式转型为持有，原定230亿元的全年销售目标也降低一半。

上一页12下一页