经适房悄悄地消失

　　面对汹涌的舆论，住建部甚至打算为经适房改名换姓。2011年9月，住建部副部长齐骥透露：“我们在想，最好把这名字(经适房)给改掉”

　　《瞭望东方周刊》记者芦垚 | 北京报道

　　2013年1月13日晚，郑州市人民检察院宣布，“房妹”之父翟振锋已经涉嫌职务犯罪，被检察机关批准逮捕。

　　随着这一事件的曝光，经济适用房再次被舆论推上“审判台”。

　　自从经济适用房推出之日起，因为时常被曝出与腐败的牵连，围绕它的争议从未停止。在最近两年，随着住建部放开经济适用房在保障房中的建设比例要求，多地先后停建经适房。

　　曾经被视为保障房建设主体和中低收入者解决住房问题的关键，经济适用房在公众眼中却似乎从未担负起这一重任。从其诞生至今不过十余年，在整个住房供应体系中，经济适用房已经从尴尬的主角位置上逐渐消失。

　　地方经适房止步

　　2012年，经济适用房遭遇全国范围的“阻击”。当年，广东、江西、河南等省已经明确停止了经济适用房的建设，更多的地区则明确了以公租房、廉租房为重点进行保障房建设。

　　2012年1月，福州市住房保障和房产管理局公布了《福州市“十二五”住房建设规划》，其中明确提到，福州市将继续加大住房结构调整，保障范围适度扩大，重点建设廉租房、公共租赁房、经济适用房，“将公共租赁住房和廉租住房作为住房建设的重中之重”。此后，福州市住房保障和房产管理局主要负责人在公开场合透露，从2013年开始市民将只能申请廉租住房和公共租赁住房两类保障房。

　　同年2月，北京市发布《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》，其中明确提出“以租为主”的保障房方式，将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。

　　同年3月，广东省公布《广东省住房保障制度改革创新方案》。根据这一方案，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围。与北京一样，广东明确要建立以公租房为主的保障方式的新型住房保障制度，逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，只租不售。

　　同年4月，江西省发布《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》，宣布从当年开始停止新建经适房和限价房，公租房是保障性安居工程建设的重点。

　　同年8月，河南省加入停建经济适用房的阵营。河南省住建厅宣布，将于2013年年底全部取消经济适用房，实行廉租房、公租房并轨的保障模式。

　　同年9月，武汉市房管局负责人表示，2012年是武汉保障房体系转轨之年，租赁性保障将成武汉保障房主流。

　　尽管当时中央部门并未就经济适用房做出明确的停建指令，但越来越多的地方正在选择“用脚投票”。

　　争议不断

　　经济适用房最早缘起于1991年6月国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，其中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”

　　这一表述确定了经济适用房的性质和功能。作为准商品房，经济适用房的利润率被严格控制在3%以内，其建设旨在解决中低收入家庭的住房问题。

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布。这份被视为“房改纲领”的文件，终结了中国近半个世纪的福利分房制度，使市场化成为住房建设的主题。

　　这份文件也第一次提出了在全国范围内建立新的住宅供应体系，包括高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，并明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的改革目标。

　　根据这一要求，经济适用房而非商品房将成为居民住房供应的主体，上述文件还明确了购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。

　　但是，自诞生之日起，经济适用房就始终争议不断。中低收入难以界定、产权不明晰、住宅价格、户型有违政策初衷等问题成为舆论诟病的对象。更为致命的是，尽管各地根据中央要求制订了各种实施细则，但是经济适用房始终难免与公平问题、腐败问题联系在一起，“开宝马住经适房”成为一个撕不掉的标签。

　　另一方面，由于多数建在郊区、性价比不高、政府投入不小、开发商却觉得利润不大，经济适用房的建设一直进展缓慢。统计数据显示，从1999年至2009年，全国经济适用房在住房体系中的开发比例已从17%下降到了不足4%的水平。

　　2005年，时任深圳市国土资源和房产管理局副局长李加林透露，从1992年开始，13年间，深圳只建了5.86万套经济适用房，比重仅4.5%。从数量上说，2005年对外销售的经济适用房有950套，与当年深圳商品房总销量(约1000万平方米，10万套左右)相比，仅占1%。而这一数字在新加坡高达80%，在香港亦有40%。

　　与此相应的是，千人彻夜排队抢购经济适用房的场景时常在各地上演，如此情景，与当初所言住房供应体系的主体，相距甚远。

　　2004年5月12日，我国第一部《经济适用住房管理办法》颁布施行。这一管理办法对经济适用房的建设做出了诸多详细规定，如第五条要求购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，第七条要求市、县人民政府经济适用住房主管部门应当会同计划、规划、国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。

　　虽然有了法规，经济适用房的问题仍然没有得到解决。尽管住建部屡屡强调审核和公示，但各地骗购等现象屡有发生。

　　事实上，在此之前一年，中央对于经济适用房在整个住房供应体系中的定位已经发生改变。

　　2003年，国务院18号文件压倒央行121号文件成为房地产市场的一件大事。当年6月，央行发布“121号文件”，要求商业银行落实房地产信贷政策防范信贷风险，旋即引来众地产大佬围攻；8月，建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”。

　　布局转向

　　2005年6月，新华社对全国最大的经济适用房项目北京回龙观的怪现状进行了报道：一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现近八成的出租率和高转售率。

　　这次报道掀起了关于经济适用房存废之争最为激烈的一次辩论。在此之后，关于经适房应该退出的声音每过一段时间便甚嚣尘上，一直绵延至今。观点激烈者，如清华大学教授蔡继明认为，“经济适用房既不是一个好的政策，也不是一个好的制度”，“经济适用房存在的唯一办法就是要取消经济适用房”。

　　对经济适用房的完全否认，住建部并不接受。2009年8月5日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉接受《人民日报》采访时表示，“经济适用房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式”。

　　不过，政策制定者亦不得不面对经适房存在的诸多问题并努力作出回应。住房和城乡建设部部长姜伟新多次正面回应了关于经济适用房的腐败问题。他说：“开宝马去买经济适用住房的现象发生过，说明我们在管理过程当中还有问题。”2010年在全国人大会议记者会上，他表示，下一步将加强对经济适用住房的管理，但“不能因为经济适用房的管理过程中存在问题就停止了经济适用房的建设和安排”。

　　作为新的管理措施，自2010年开始陆续上市的“新经适房”以“共有产权”为特点：购房者仅享有60%~70%的有限产权，余下产权归政府持有，这项改变旨在控制经适房的随意转手牟利。

　　面对汹涌的舆论，住建部甚至打算为经适房改名换姓。2011年9月，住建部副部长齐骥透露：“我们在想，最好把这名字(经适房)给改掉。”

　　尽管官方并未宣布停建经济适用房，但不难看出近年来政策已逐渐改变，曾经作为保障房主体的经适房正在退出其从未真正担负起来的重要地位。

　　2006年8月，建设部表示，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租赁型经适房将是未来发展方向，廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物性的住宅保障。这成为保障房建设方向的重要转变。

　　2009年，建设部副部长齐骥公开表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例。这意味着，经济适用房必须占有固定比例的紧箍咒已经被摘除，廉租房、公租房有望成为保障房的主体。

　　后来公布的“十二五”规划内容也明确了这一转变。这一总领中国2011年到2015年经济社会发展的总规划提出，“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”，并总体布局为，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

　　2012年底，有媒体报道说，住建部正在统筹研究2013年保障房的建设规模，其主题为从产品类型和区域差异上为保障房做结构调整。调整的内容之一是，不断加大以公租房为主的租赁性保障房的建设规模，并将不断完善政策和管理机制以清除保障房的牟利空间。