房产利益链

　　一名省委组织部的年轻干部，在得到领导的肯定决定下派副区长职位的时候，想方设法地拒绝了。私下里，他的说法是：“分管房地局这个口，老危险了。”

　　本刊记者采访时，李强非常佩服他这位走仕途的同学——以他自己17年房地产从业经历，跑过全国十几个省份，能够在官场文化和商业公关的双重夹击之下不从的，他还真是记不太起来，他服气这位同学的清醒和定力。“傻子都明白这是肥缺，多大的诱惑呀，他上面又有根儿，人家就那么挺着，结果也就是一年吧，让他下去分管的那个区的房地局就出事了。”

　　“做开发，一手是地，一手是钱，地是国家的，你想拿地靠什么，那就是关系。如果给我的价格带来了5000万元利润，我肯定愿意拿出2000万元甚至更多。所以，这个行业从一开始就没法干净。”李强承认房地产领域是腐败重灾区，他介绍说，“从前期拿地到开盘销售，整个房产行业涉及的各个部门有110多个，连地名办不批你都没辙，哪个部门你至少也得认识一下吧。”这种认识的潜台词是无需解释的，最高人民检察院提交的报告指出，2009年严肃查办土地出让、规划审批、招标投标等职务犯罪案6451起，从查办的房地产相关案件看，腐败几乎渗透到立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节。

　　“地产挣钱，造富，这确实不假，但你看看项目公司的表外成本，不客气地讲，我绝大部分精力都用这上了。”李强提到的“行贿笔记”，是山西省检察院起获了一名“中间人”的一本行贿送礼笔记，行贿记录涉及各级官员60多名。这名“中间人”与太原市规划局关系熟络，房地产商通过他办理规划审批，每单公开要价200万元。

　　湖北第二师范学院副教授张红霞最近公布了《土地市场中开发商行贿与政府干预的量化关系》的研究报告。张红霞告诉本刊记者，自己研究的初衷就是近年来地产腐败案频繁曝光，更有开发商直言：“至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、假期组团旅游等方式来摆平权力部门。”

　　这份研究报告显示，有70%的受访开发商选择了行贿可以获得廉价土地或有利政策。有72%的受访开发商认为行贿可以获得政府保护并促使对其竞争对手施加限制。根据各个城市的经济情况和官员所处的位置以及帮助自己的程度，在心里形成好处费的价目表，通常是：科级干部5000元至1万元，处级干部2万元至3万元，局级干部则需要5万元或者更多。

　　“在奢侈消费上，房地产行业居功至伟。”李强略带调侃说，虽然行业规矩如此，但他觉得，有时候也确实迫不得已。据他介绍，每个项目都有根据市场战略制定的开发节奏，小公司可能项目单一，但大公司往往都是多点齐攻的战役，对于融资成本偏高的项目，时间就是真金白银，但土地、规划等要命的关节都疏通清楚的情况下，一些小环节照样能搞得你哭笑不得，让他一直难以释怀的就是：“地名办不给你批，愣是拖了我快俩月。”

　　土地爷与魔术师

　　“一次开发成败的核心简单说就是土地与规划。”这是本刊记者采访的多位地产人士认为的常识，“换个说法这就是开发的命门。”

　　盖房子先要拿地。但我国宪法明确规定，所有的土地归国家所有。政府是唯一能将土地属性从“农业用地”改为“城市用地”、以从两类土地的巨大价差中牟利的实体。

　　“这就跟人家自己家的一样，给谁不是给呀，所以能掌握地的那就是土地爷，供好了那就是财神爷。”根据一项调查，在最容易发生腐败的职务中，62%受调查者选择了“国土局长”，位列第一。

　　本刊记者采访的地产业人士都把上世纪90年代称为“乱战”的时代，在2002年9月正式实施土地招拍挂之前，以招标、拍卖等方式出让的土地仅占5%，其余是“协议出让”。“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”

　　“协议拿地完全靠的是信息和人脉，包括划拨用地转为有偿出让用地，企业改制和破产后的土地处置，大家都是私下里勾兑，等拿到桌面上的时候都是已经达成共识的。”这些地产人士回忆，当时公司里最好的车都是送给关系人或他们的子女亲戚开的，而让他们更为羡慕的是那些只做一级土地的牛人，“人家不做开发，只做土地买卖，赚钱更快”。

　　这种乱象，随着2002年国家出台土地招拍挂的政策而得到一定的遏制，一时间也引起了房地产市场的震动。“居然不让协议拿地，当时的感觉是那还怎么干呀！”

　　但政策也并非天衣无缝，特别是各地广泛兴起的“开发区”热，使得关系的魔力继续得以施展。“我去帮政府做土地整理的一级开发，那随后的招拍挂就是戴着帽来的，可能在设定的条件里会埋着许多雷。比如100万平方米只准40万平方米住宅写字楼，给你一堆配套，别人根本没法做，等完事把规划一改，结了。或者本身条件就是为你量身定制的，别人根本没戏，到时候找几家关系一起热热场子就完了。”

　　房子盖着，土地是要备着的，“所谓大军未动，粮草先行，你可以根据市场调整开发节奏，但土地可不能断顿”。业内人士都比较看重土地储备，但“有些公司屯了各种性质的地块，国家每年都有从农耕地转为开发用地的指标，这就是等待变性的”。

　　在房地产调控期间，各地多次组织了闲置土地的清查，但几乎没人会觉得这会落到自家头上，“国土部的闲置土地名单肯定不可能包括所有的闲置土地，只能说是杀鸡儆猴。我每年开发10万平方米，我拿你20年的地，被闲置处置了还成。所以土地闲置企业自身原因只是极少一部分，大多都是政策调整、规划调整等政府行为造成的。”

　　“大改改土地性质，小改改容积率。”华夏告诉本刊记者，在他接近20年的从业经历中，相当真切的感受是，“改规划这不是事儿，全中国难有不改的规划。这可绝对是大魔术师，每单可都是大手笔，农地改开发，平地起高楼，盖起来的全是钱呀。”

　　按照我国现行的制度，建设用地规划设计条件包括：明确土地使用性质、建设用地和公共用地的规模和位置、建筑使用性质、建设规模、建筑高度、空间布局、绿地率、交通组织、配套设施等。这些已经明确的条条框框在土地出让中就已经是确定的，即便是由于特殊的原因需要更改，也有相对完备的公示制度，但真正的实际操作中，却往往会出现大相径庭的变数。对此，华夏的解释是：“规划往往在开发之前就修改了，就算边开发边修改，公示也多流于形式，一方面买房的普通人关注度不高，另外，总会有一些打擦边球的办法。”

　　华夏在退出一线开发后多次帮人运作过土地性质重新包装的工作，他举了个前段时间做完的案例：“某新区原来的区委书记把土地定成了冷链物流类的产业用地，现在新的区委书记来了，我帮助组织详尽的调查和权威专家的论证，证明现在的经济形势变了，市场已经完全不对，原来的规划是错误的。这样产业用地的性质就应该变成住宅用地。”

　　“我要把工业用地改为文化产业用地，根据文化产业的特点，我就可以把建筑物做成别墅吧，我还可以配套建点职工宿舍吧，按现在的价格随便算算，吓人吧。”

　　“规划嘛也是利益为先。”华夏认为，每次规划的大调整都是底下和官面上协同配合的产物，并且两面都得做得漂亮。在他看来，土地性质变更虽然利益空间惊人，但相比较而言，真正修改土地性质的情况并不常见，而最为常见的是容积率的修改。“我拿1万平方米的地块，容积率是3的话，我就有3万的可售面积，假如容积率增加1个点，我就多出了1万平方米，按1万元的售价计算，我多出多少？1个亿，这可是没有什么成本的纯利，白捡一样。”

　　一个小小的甚至不起眼的规划变动，带来的却是超乎寻常的利润，利益分配更是头等重要的事情。李明作为职业经理人在不同的公司不同的城市做过多个项目，对于市场的运作规律也相对熟悉，他一直觉得，因受贿1796万余元判处死缓的原重庆市规划局局长蒋勇玩的把戏过于低劣，实在是自找灭亡。“我在重庆做开发的时候见过蒋勇，他曾留学英国威尔士大学，在重庆被公认为城市规划方面的专家型干部，可能有点得意忘形了。他安排个情人开设规划咨询中介公司，按照平方米收费，据说收了3年才获利710余万元。”

　　李明向本刊记者介绍，通过报批修改规划是一种常用的手段，但在房地产业界，还盛行“偷”容积率的办法，没人管就过去了，被查了就交点罚款。比如将房屋的层高建成5米多，中间加建一层，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算，而售房时则加上加建的那一层。而更有甚者，是根本就不报批。“那又能怎么样？人家在楼顶建了两三万平方米的四合院，现在虽然办不下来产权证，人家给业主送礼，业主享受VIP待遇，可以在自有的七星级酒店免费喝茶喝咖啡，只要业主不闹事，时间可是把万能的钥匙。”

　　谁动了那些房子

　　“我六七千元一平方米卖的房子，不到一年二手房就蹿到了两万元。”当开发商回忆起2007年前后房价飞涨的情景时依旧是遗憾不已，“那时候我真看不懂，我甚至后悔我们的销售速度太快了，我要把自己那些房买下来做二手房，比我开发的利润高多了。”

　　“确实是看不懂。”李明也坦率承认，“不过想想也合理，每次调控都是限制开发商、限制资金，等于是在需求不断增长的时候你压缩供给，哪还有不涨的？开发商做商品房，你政府该做的是增加保障房的供应，这是最简单的市场关系吧。”

　　就腐败推高了房价的话题，所有采访者都有点讳莫如深，“应该也算其中一个吧”。但说起卖房，大家还是有很多故事的。

　　“我2005年做的一个项目里，到现在还有好多套房子从来就没有见过业主。”

　　“所谓一铺养三代，我们做的高端商铺动辄就是上千万元，托关系找到我的都是有头有脸的，其中还有医院院长、大学校长，我印象最深的是那个院长，1500万元好像是从七八个账户打过来的，其中肯定是有什么药厂一类的，并且都不要发票。”

　　华夏认为，在房价飞涨之后，房产以高价值、隐蔽性，成了很多贪腐官员获取和隐藏资产最大的阵地。

　　“房产购买都是实名登记，并且已能够实现全国联网，查清领导干部及其配偶子女名下有多少房产，从技术层面来说不成问题。”对本刊记者这样的观点，华夏感觉还是不太靠谱，他并不是指官员的隐私掩护，而是“我见过很多房子都不是用自己的名字购买的”。

　　(文中部分采访对象使用化名)