房价涨跌最终是市场供求关系所致，反腐涉及到的房产与全社会供需的规模不在一个数量级上，故不能将房价下跌寄托在反腐上。

　　撰稿｜李宇嘉

　　马年楼市又遭遇一枚“重磅炸弹”——5月28日，在国土资源部计划给国务院上报的《不动产登记条例》(以下简称“《条例》”)中，不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨，“依法以人查房”被写进《条例》第6章第72条。国土部官员预计该《条例》最晚会在2014年年底出台。

　　这些年“以人查房”成了反腐利器，但由于其涉及隐私权问题，官方对不动产信息查询严格控制。如果全国实行不动产登记信息管理互通互享，是否会造成大量的恐慌性抛盘上市？中国楼市能否承受这个打击？

　　一度被叫停的“查房”

　　2012年下半年以来，“房姐”、“房叔”乃至“房爷”迭出，一连串事件让住房信息系统如何查询一度成为关注热点，一些地方随后出台房屋信息查询规范，除申请查询本人房屋信息和国家公检法等机关的协助查询外，严厉禁止“以人查房”。

　　这十年中国房价不断上涨，房子是最好的理财去向，还不需要像股票一样经常打理。而且，一些官员可以通过多搞几个假户口、假名字或者转移给子女、分散到各地等方式来规避监督，反正信息没有联网，谁也搞不清狡兔有几窟。

　　“房姐”、“房叔”甚至是“房爷”的屡屡被曝光，还是在住房没有全面普查(上一次住房普查还是1986年的事)、住房信息没有联网、不动产统一登记还未开展、严肃户口婚姻乱象等工作还未启动的条件下发生的。试想，若这些工作全面展开，“房家”老老小小在中国到底有多大规模？

　　全国人大代表、江苏省住房和城乡建设厅厅长周岚在2013年全国“两会”期间呼吁，尽快开展全国第二次城镇房屋普查，并把房屋普查与全国城镇房屋管理动态数据库构建结合起来。

　　即使现在允许的“以房查人”，其实也有多重障碍。比如，此前广州产权查询只要有房产证编号、房产地址任何一个信息就可以，但2012年底广州爆出“房婶”事件后，2013年1月起，查询者需同时提供房产证编号、地址和登记字号等。

　　隐私权当然是叫停“以人查房”的原因，但应该不是主要原因。

　　隐私权之辩

　　个人不动产信息属于隐私权保护范畴，应予以严格保护，不应允许其他人随意查询和散布。因此，公众要求完全开放“以人查房”可能合情，未必合法。这就是为何各国房屋登记信息公开范围和口径有所不同，但一般都仅限于“以房查人”的主要原因了。

　　但在探讨个人不动产的隐私权时，大前提是所有不动产所有者获得不动产的途径是合法的，机会是均等的。对于官员财产的监督，我国没有完善的不动产税(房产税或物业税、遗产税等)制度、官员财产公示制度和严厉的官员失信处罚制度等，官员的财产状况并不透明。

　　因此，在“以人查房”的法理问题上，若涉及到掌握公权的官员，隐私权不应具有太大的权重。事实上，即便在公权力受到严格约束的发达国家，也实施严格的公务人员财产强制公示制度，其目的就是为了对公务人员可能滥用公权形成有效的威慑，事实上也是“牺牲”了公务人员的部分隐私权。

　　在研究不动产信息该如何查询前，先要搞清楚不动产登记和不动产信息查询的关系。不动产之所以必须要到政府规定的登记机构登记，是基于《物权法》物权公示的原则。在现实生活中，我们在买房子、办抵押贷款、以房产入股或偿债、破产清算时，经常需要确认某一宗不动产是属于谁、或几方共有、是否已被出售或抵押，从而避免“一房二卖”、“掏空资产”等欺诈行为，这就需要到不动产登记机构去查询相关信息，焦点就是这房子是不是属于某个人的，这就是“以房查人”。实际上，在现行不动产登记系统下，任何一个地方都可以实现“以房查人”。而“以人查房”则是通过输入个人身份信息，查询其名下有多少宗不动产，以及各宗不动产的权属边界。

　　“以房查人”是世界各国主要的房屋信息查询方式。“以人查房”一般不对普通公民开放，这也是世界通行的一种做法。进行不动产登记时，登记簿的编成有两种方式，即以人为中心的编成和以土地或房屋等物为中心的编成。物的编成方式更为科学，目前世界上多数国家采取这一方式。

　　以人查房的理由

　　建立全国不动产统一登记信息系统，是个“劳民伤财”的活儿。一是土地、房产、林地、滩涂等不动产类别的登记掌握在不同的行政部门，可谓“九龙治水”，各有各的利益在里面，让国土部来统筹是基于任何不动产都不能离开地而“悬空”，而国土部能否协调利益而统一起来是个问题；二是按照住建部2010年6月的调查结果，全国尚有891个县未建立房屋登记信息系统，占全国的55%，不少城市依旧采取纸质档案进行登记，纸质档案电子化的人工和财力成本一定不菲；三是不动产信息缺失、登记的标准和口径不一致非常严重，即便在住房领域，小产权房、军产房、福利房等非商品类住房大多数未进行登记，补齐资料的成本也很庞大；四是不动产统一登记系统建立的过程中，利益方人为制造的阻力也需要破除，隐性成本也很大。

　　既然如此费神费力，那么这一信息系统建立起来后，就必须要发挥极大的效力才对得起付出的成本，坚持什么样的信息查询原则就非常关键了。具体来说，保护合法产权、征收房产税、反对腐败应该是最主要的三个应用领域，也是时下改革急需要突破的地方。但不管是在哪个方面的应用，都必须要坚持“以人查房”的应用取向。

　　“以房查人”确实能够证明某一套房是否属于某个人，对于产权保护的意义自不言而喻。时下，经济自由度越来越大，个人财产遍布全国完全是可能的。由于“以房查人”既不能统一房产、又不能统一人，其对产权的保护越来越力不从心。例如，前段时间闹得沸沸扬扬的李阳离婚财产纠纷案，原本由夫妻共有并因离婚而正常分割的房产，却因为当事人的隐瞒、转移而迟迟无法通过法律途径确认和分割，损害了另一当事人的不动产利益，这事实上就是无法做到“以人查房”造成的。

　　而且，在我国没有个人破产制度的情况下，如果仍坚持只能“以房查人”，在工商业经营、银行信贷和民间借贷等领域，就无法避免恶意逃债倾向，因为谁都可以隐匿名下的不动产，冒险经营、过度负债的情况也就难以杜绝。

　　征收房产税和反腐败，更需要坚持“以人查房”。参照国外房产税征收的经验，在一定免税面积(如家庭每人30平方米)以外，额外占用的公共空间越多、空间资源的评估价值越大，也就应该征收更多的房产税。在这种房产税征收模式下，首先就需要搞清楚一个人或家庭到底有多少套房子、房子的评估价值有多大。只能“以房查人”，不仅无法征收房产税，而且拥有多套房的人一定成为逃税的主力。

　　另外，置业是中国人储备财富的基本形式，由于近年来房价上涨，房屋的财富增值效应非常突出。只有通过“以人查房”，摸清楚官员到底有多少房子，才能弄清楚其财产来源合法还是不合法。

　　当然，“以人查房”必须有严格的法定程序，不能随意“人肉”。如果真正以保护产权、反腐和征税为取向，心里没鬼的人不会反对。

　　潘石屹曾说，把全国的房子持有信息都联网，只要拿着身份证号或名字可以查出任何人的房产状况，二手房供应量一定大量增加，从而导致房价下降。近期，部分城市也出现豪宅和别墅抛盘的现象，这与反腐力度加大、征收房产税传闻、不动产统一登记的威慑或许有一定关系。一些官员非法占有的房子多位于城市优质区域，反腐确能让他们急于抛售，对降低房价有一定作用。

　　不过笔者认为，房价涨跌最终是市场供求关系所致，反腐涉及到的房产与全社会供需的规模不在一个数量级上，故不能将房价下跌寄托在反腐上。(作者供职于深圳市房地产研究中心)