黄金十年“鬼城”尴尬
习惯了高烧的中国楼市，“酷热”并未如2014年这个夏天一样如期而至。
在过去十年里一次又一次有力回击了“唱空论”后，有关楼市的最新话题，似乎正在开始着一场微妙的转变。“拐点论”的存在与否之争，“崩盘”与“杞人忧天”说针锋相对，在上周一份有关中国住房空置率的最新数据出炉后，话题争议被推至了高点。
隐现于有关楼市种种纷繁观点背后的，是伴随着中国房地产黄金十年一路争议未断的“鬼城”故事。在鲜有波折几乎呈现垂直上升曲线的中国楼市中，“鬼城”们一直被唱衰，却从未停止其茂盛而狂热的生长。
我们选取4个代表不同时段，不同生态，被冠以“鬼城”之名出现于公众视野的样本，在楼市重启争议漩涡之际，观察与它们的生长逻辑与现实境遇。
诞生于11年前的呈贡新区，以承接昆明的扩张为新城规划初衷，却成为最早陷入“鬼城”争议的样本，并在其后不断成为地方政府扩张冲动与规划失败反思案例的典型。
“造城者”中还有在楼市黄金十年中成为大赢家的开发商们。他们在城市扩张的冲动中寻找着自己的利益落脚点，将目光投向区域规划、稀缺资源的概念化包装板块。由此催生了寄望红利于“京津一体化”概念、“海滨度假消费模式”的京津新城与山东海阳。
炙手可热的“资本”也成为背后推手。在神木突如其来的财富神话面前，热钱如潮水般涌入县城开发。这样一个急促而就的推动力，在资本的快速退潮甚至决堤面前，面对着无人问津的“空城”，变得危险重重。
即便在隐约转向的楼市风向标下，此前总会逆转翻盘的中国楼市，也已使得没有人能够斩钉截铁地预测这些“鬼城”中空房们的未来。正如呈贡新区在最初陷入“鬼城”质疑时，官方曾提出其培育与成型需要至少三五年的时间，而在去年最新谈论这座依旧人气低迷的新城时，这一说法变成了新城的建设是一个可持续发展的过程，“需要20年，甚至上百年的精心经营才能建成。”
在一个可以不断被拉长的时间轴面前，似乎一切都成为可能。
“鬼城”的证实与证伪，已经成了一个尴尬的话题。正如其证实并不能让十年里的种种反思获得真正意义上的停止，其证伪也仍未结束那里一到夜晚就孤灯几盏的现实。
而在“鬼城”生态链最末端的，是那些因为各种人生憧憬、未来愿景走进其中，让自己的生活与它们发生着或者将要发生关系的普通人。他们或是因“居者有其屋”的朴素希望走进这里，或是为着不断催生膨胀的“资产”论寻找自己的财富路径。对于他们来说，鬼城故事，已是生活的现实。
南都记者 王莹
京津新城：热销的“空城”
名片 京津新城
●地点：位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里
●面积：远景规划是260平方公里
●规划容量：“亚洲最大的别墅区”，远景规划8000多套别墅，目前建成约3000套；预计容纳二三十万人口
●动工时间：2004年
●入住率：仅一成
●原因：目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高；配套短缺；缺乏工商业，工作机会少
在天津宝坻，有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，被外界冠以“鬼城”之称。在北京和天津两座特大型城市之间，存在如此大规模的一个空城，非常罕见。
虽然入住率低，但“鬼城”的住户，对这个称呼并不以为然。他们认为，这里价格便宜，升值空间大，用不算太高的价格，就能买一栋别墅，足以满足美式中产阶级的梦想。
今年起，京津冀一体化骤然提速，位于京津唐腹地的京津新城似乎迎来新一轮机遇。对此，开发商、住户、商户的心态却有着微妙的差异。
“越干越心灰意冷了，”对于未来，超市老板徐如的态度比较悲观，“京津冀一体化之后会有人来住不？我不知道，反正这几年一直没有变化。”
怪现状：3000套豪华别墅九成空置
在京津新城桃园七区，小区无一户入住，保安亭空无一人，许多别墅大门敞开，院子里的野草已齐腰高，除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声，小区里没有任何声音。夜幕降临之后，这荒芜的景象透出几分阴森，让人后背发凉。
天津宝坻县城往南15公里，在麦田和树林的包围中，耸立着一片欧式建筑。大门造型类似凯旋门，约可供10辆车并排同行。路旁绿树裹以红布，通向绿树掩映下的各个别墅小区。
与豪华建筑形成鲜明反差的，是低迷的人气。除了偶尔驶过的车辆和骑车的工人，宽阔的公路上，罕见行人。
这里就是号称“亚洲最大的别墅区”的京津新城，由桃园、康园、顺园等别墅小区构成。这里有约3000座别墅，和一座豪华的五星级酒店。因为少有人住，近年来，屡被媒体贴上“鬼城”、“空城”的标签。
合生创展是京津新城的开发商。其销售部一杨姓经理称，京津新城的入住率在30%左右。
但实际入住率远远低于这一数字。南都记者走访多个小区，粗略统计，平均入住率不足一成。以京津新城桃园一区为例，据周边商户和保安称，小区内有70多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。在南都记者逗留的两小时内，小区大门没有一个人出入。
而在京津新城桃园七区，小区无一户入住，保安亭空无一人，许多别墅大门敞开，院子里的野草已齐腰高，除了鸟鸣声和偶尔经过的车流声，小区里没有任何声音。夜幕降临之后，这荒芜的景象透出几分阴森，让人后背发凉。
熙园商业街是京津新城最繁华的区域，但商铺出租率仅50%，其中人气最旺的是2个网吧和4个小旅馆———他们的客流主要为附近的大学生。
更多的商铺大门紧闭，玻璃门上贴着彩色海报，“贴海报看上去稍微热闹一点，什么都不贴更冷清。”超市老板徐如说。
2004年，徐如的超市进驻京津新城时，是这里的第一批商户。彼时，京津新城多个楼盘正在兴建，大批建筑工人作为客源，她的超市生意火爆。楼盘建好后，工人撤离，而常住的业主寥寥，超市生意顿时下滑。
“买房子的都是有钱人，但人家就是不来住。”徐如感叹。因为顾客少，牛奶常常滞销过期，她定下规矩，店里的牛奶只有提前预订，才能购买。
在她看来，京津新城内，为数不多的常住居民分为两类，一类是老人，一类是帮忙看家护院的工人。前者多是儿女买来孝敬老人，后者则是住户需要人看家打扫，或是养养鸡鸭。
尽管入住率遇冷，但京津新城的别墅却处于热销状态。
售楼处某销售经理称，京津新城的销售率达到90%左右。在京津新城康园，该园329套别墅，目前仅剩3套未卖出，价格为每平米13000元。
在外界贴上“鬼城”标签的同时，京津新城的住户们，却普遍对这里比较认可。
刘建斌今年50岁，在北京从事IT行业，2013年，他花300万买了一套330平米的二手别墅。算下来，单价为每平米9000元，而北京郊区的类似别墅，单价要翻四倍以上。
这幢二层美式独栋别墅前后，有个一亩大的花园。院子临河，坐在自己家里就能钓鱼。在节假日里，刘建斌偶尔带家人来度假。除此之外，房子一直空着。
对于刘建斌来说，它在相当程度上满足了自己的中产阶级梦想，“这点钱，在北京只够买个两居室的。”
“这是京津冀地区最后一块价格洼地。”他对自己的选择非常自豪。
合生创展销售部一中层经理称，京津新城的早期客户多来自全国各地，买房目的主要为落户、投资等。而目前客户主要来自北京，一般年龄在40-50岁，事业小有成就的中年人。
和刘建斌一样，对于许多京津新城的住户来说，除了环境优美，升值、性价比是选择这里的关键词。
在搜房网京津新城论坛，一则《天津京津新城是个有发展潜力、有升值空间的别墅区》的点击量为1 .9万多条，为论坛最高。
有趣的是，这则帖子只有题目，没有文章，仍能吸引网友的注意。今年6月3日，有人跟帖提问：“(京津新城)还能不能发展升值了？”
马上有人回答：“等什么都好了还有你的吗？”
对于外界流传的“鬼城”质疑，刘建斌早就见怪不怪，“京津新城不适合有固定工作的人居住，适合养老和自由职业者。”
在他的计划中，这里确实是退休后养老的地方。“再等几年，慢慢就会好起来。”他甚至还劝南都记者，“你有钱的话也买一栋吧。”
而针对外界质疑，开发商合生创展的员工则认为，京津新城属于低容积率的远郊别墅，人口不可能太多。
“我不否认是空城，”上述中层经理说，“在别墅区，0 .28的低容积率，如果不空，那才见鬼了。”
他以京津新城的康园为例，“康园面积44万平方米，与梵蒂冈大小相当，共有329栋别墅，就算每栋住五口人，也不可能比北京一个高层小区的人多。”
而京津新城前任总经理郑昌立接受媒体采访时认为，京津新城有自己的发展周期，“每一个新城都是从空置开始到兴旺的，特别是远郊的飞地大盘。每个城市的发展周期不是一两年，也不是十年八年，可能更长。”
历史：政商结合
“投资者踌躇满志，提出这个开发项目，要立足环渤海经济圈……(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。”
梳理京津新城的建城史，不难看出，这座“鬼城”的诞生，混杂着地方主政者的发展冲动，与地产商人的商业野心。
2001年9月，天津宝坻撤县设区，此前，宝坻经济在天津郊县中表现平平。在庆祝宝坻区成立大会上，时任区委书记张世琥对媒体称，宝坻将建成4个特色园区，地热开发区位列其中。
宝坻南郊的里自沽洼原为一片荒芜的盐碱地，但地热资源丰富。据《中国经济时报》报道，2001年，宝坻招商团就此赴广东招商，吸引到了合生创展的投资，后者的负责人朱孟依赴宝坻考察。
对于当时局面，上述报道如此形容“投资者踌躇满志，提出这个开发项目，要立足环渤海经济圈……(建造)综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。”
按照当时的计划，合生创展将在此投资120亿元，建造一座新城。据宝坻一位匿名官员称，在当时招商官员对这个数字多是惊讶，“绝对没想到，能找到这么大一笔钱。”
合生创展依靠在广州“造城”发家，在宝坻大手笔投资建造新城，符合其商业布局，也满足了当地主政者的需求。据媒体报道，合生创展仅以每平米78元的价格，就收购了1.8万亩土地。
另一个例证是，随着合生创展的第一批投资项目落地，地热开发区的定位，被官方进一步明晰———利用地热资源“造新城”。
2003年8月，宝坻区委学习中心组曾发文，称“用5年时间，建设规划面积60平方公里、人口30万的现代化新城。”这恰好与合生创展的规划步调一致。
“造新城”的规划，甚至还影响了天津市的总体规划，《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》公布了天津周边的11个新城，规划将按中等城市标准建设。京津新城忝列其中。
按照该规划，京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，至2020年的人口规模为20万人。
争议：商业决策失误？
尽管别墅销售火热，但商铺、酒店等商业会所人流寥落，合生创展并未在京津新城项目中获得成功，反而成为其在全国扩张的“滑铁卢”。
合生创展和当地政府的蜜月期并未一直持续。
据南方周末报道，一位合生创展的高管说：“政府最开始称这里有京津城际(高铁)，还会有很多配套，结果很多承诺都没兑现，到后来就是一个民营企业干了政府所有的活。”
除了交通不便，京津新城确实存在配套短缺的尴尬，周边医院、菜市场、小学，均在附近镇上。刘建斌也认为，这里的配套设施，远远未达到住户的预期。
此外，京津城际高铁在武清区设站，而宝坻人期待的京唐高铁，目前暂无实质性动作。
房价的涨幅，也能折射京津新城的尴尬地位。在过去的十年里，全国楼市价格疯涨，但京津新城涨幅远低于燕郊等北京的卫星城。
一名房产中介称，京津新城初开盘时，房价约每平米3000元左右，而目前京津新城内新房价格约为每平米13000元，二手房价则在每平米7000至1万元左右。
事实上，在房地产业内，对京津新城存在“这样的房子卖给谁”的争议，诟病这个楼盘的定位问题。
从地图上看，京津新城恰好位于京津唐三城腹地的中心点。它距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在规划之初，这被看做是京津双城融合的先天优势，现在似乎也成为尴尬所在。虽然地处腹地，但它离三座大城市距离都不算近，存在着被边缘化的危险。
在房地产业内人士看来，京津新城的主要客户来自北京。而目前宝坻并未通高铁，交通成本较高。
更重要的是，京津新城面临着激烈的竞争。作为竞争对手，北京郊区的别墅虽然价格较贵，但足以满足北京市场的需求。
“在两座特大型城市中，存在这样一个大规模的鬼城，非常罕见，这是京津新城最为特殊的地方。”北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对南都记者表示。
尽管别墅销售火热，但商铺、酒店等商业会所人流寥落，合生创展并未在京津新城项目中获得成功，反而成为其在全国扩张的“滑铁卢”。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。
“京津新城都算不上第二居所的范畴了，应该纳入第三居所的范畴。”北京市成业行房地产经纪公司市场拓展中心某负责人分析，住户“即使有能力购买，也不会有充裕的时间去享用这类物业，因此从支出成本和获取收益来看，拥有这类偏远区域的别墅是不经济的。”
未来：京津冀一体化之后
地产专家杜猛认为，京津新城附近缺乏工商业，导致工作机会少，人气无法聚集。如果产业聚集得当，类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口，迟早会摘掉这顶“鬼城”的帽子。
今年起，京津冀一体化骤然提速，给北京周边的房地产市场打了一剂强心针，燕郊、廊坊、保定等地，房价应声而涨。
在京津冀一体化的背景下，房产中介和售楼人员对京津新城的未来保持乐观。京津新城北京销售项目经理杜宏博举出保定的例子，认为京津冀一体化，不仅能带动周边经济发展，也能提振房价。
他在天津售楼部的同事也认为，虽然今年楼市不景气，但受到京津冀一体化的影响，“北京周边的都涨了，京津新城的迟早也要涨。”
刘建斌也认为，京津新城肯定会迎来转机，“业主们都到了快退休的年龄，这里就人多了。”
在他看来，更重要的是，随着中关村科技园区进入宝坻，房价很快要涨价。20 13年11月30日，北京中关村与天津宝坻区签署战略合作框架协议，在宝坻开发建设中关村科技新城。虽然科技新城不在京津新城附近，但对宝坻当地工商业有推动作用，也可能顺便推高京津新城的人气。
刘建斌已经谋划，如果未来条件合适，把自己的公司搬到宝坻，这样可以在京津新城的别墅里常驻了。
“京津新城的问题是工商业没跟上”，杜猛认为，京津新城附近缺乏工商业，导致工作机会少，人气无法聚集。如果产业聚集得当，类似于京津新城这样的鬼城会聚拢更多常住人口，迟早会摘掉这顶“鬼城”的帽子。
“但对于开发商来说，此时，基础设施将迎来寿命周期，开发商的投资回报率很低。”杜猛补充道。
而在京津新城的许多商户看来，即便未来京津新城迎来转机，但他们已经没有时间和耐心等待。
“越干越心灰意冷了，”对于未来，超市老板徐如的态度比较悲观，“京津冀一体化之后会有人来住不？我不知道，反正这几年一直没有变化。”
她趴在桌子上，眼睛盯着电视屏幕的韩剧，这大概是这个闲得无聊的下午，她唯一感兴趣的事了，“我们的店不能老一直赔，你要是想要，我的店盘给你得了。”
徐如的超市不远处，京津新城内的凯悦酒店前，一对新人摆出姿势，拍摄婚纱照，背后是空旷的广场和欧式风格的尖塔。
摄影师坦言，这是他们绝佳的婚纱照拍摄地，“风景漂亮，也没人走来走去，打乱背景。”
入夜后，除了星星点点的路灯和路边商店的招牌，京津新城陷入黑暗中。
而在曾经的规划中，这应该是一座容纳二三十万人口的城市。
采写：
南都记者张少杰
摄影：
南都记者孙俊彬
