近几年北京旧城改造呈现高潮。但是，片面强调房地产经济效益、忽 视被拆迁居民利益的情况也日趋严重，由此引发的上访、诉讼事件有增无 减。旧城改造的出发点是完善市区功能、改善居民生活条件，为何会引发 这么多的社会矛盾？记者最近对此问题进行了调查--

　　“开发商只顾赚钱，哪管我们安危？”

　　北京玉桃园小区是北京市西城区危改项目，记者在这里看到，这个小 区的3区12号楼，如同一个筒子楼，其一至五层每层密密麻麻地住着32户 拆迁居民，上下只有两个窄窄的楼梯。居民们气愤地说：“这完全是坑民 设计！开发商为在拆迁方面少花钱，拼命往楼房里塞人，哪管我们死活？ 要是有人放把火，我们怎么逃出来？”

　　这个小区的拆迁户对记者说，两年前，当他们以满怀喜悦的心情迁入 新居时，怎么也没想到这些外观漂亮的楼房竟存在着如此多的质量问题。 记者在一些居民家中看到房屋墙面开裂、渗漏的情况严重。一位拆迁户向 记者反映，他们家在装修时，竟发现砖墙上有几十个洞。玉桃园2区31号 楼外地面去年6月曾发生塌陷，存在重大事故隐患。

　　据记者调查，为减少建设成本，想方设法压缩拆迁费用、降低安置标 准，已成为一些开发商惯用的手法。尽管北京市对居民住宅标准有明确要 求，但有的开发商“上有政策，下有对策”。在经济利益的驱动下，一些 开发商把拆迁户安置到尚不具备入住条件的住宅区，有的还安置到违法建 筑里，激化了社会矛盾。

　　位于北京城南的丰台等地区，因地下水严重超采，居民生活用水问题 突出。北京市规划部门已经提出，这一地区的住宅建设必须控制。可是， 随着旧城改造步伐的加快，丰台等地已成为一些城区外迁人口安置的主要 地段，这使得本来已十分严重的生活用水问题更加突出。记者最近到北京 丰台区与大兴县交界处的和义东里和南苑北里两个小区采访，被居民团团 围住，他们大多数是在崇文门外大街房地产开发中被拆迁来的居民。居民 们向记者反映，由于地下水被严重污染，他们饮用后出现了脱发、视力下 降、起红斑、肠胃不适等现象，不得不长年到城里的亲朋好友家去打自来 水，或从单位背水喝，有的老人每两天就得骑三轮车到十几公里外的城里 打水喝，每天来回四个多小时。

　　“宁愿住老房子，也不愿被强行外迁”

　　记者在调查中发现，在北京旧城改造中，尽管拆迁户的居住条件得到 一定程度的改善，但由于安置地点大多远离市区，这给大量中低收入拆迁 户的工作与生活造成极大的压力，由此引发许多社会问题。

　　崇文区东打磨厂、喜悦胡同、巾帽胡同的拆迁户对记者说，1997年他 们被拆迁到离原居住地点十几公里开外的南苑北里小区和大兴县旧宫，由 于大部分职工在市内工作，不少人在拆迁安置后每天上班路上单程就要花 三到五个小时，许多人不能保证按时到岗，面临失业的危险。另外，许多 退休老人的合同医院均在市区，如突然犯病就来不及送医院。从西城区被 拆迁安置到石景山鲁谷小区的拆迁户也向记者反映这类问题。这个小区六 合园18号楼的拆迁户房原成，在北郊小营垃圾处理厂工作，被外迁安置后， 每天上班路上单程花费的时间从过去不到一个小时增加到四个多小时。每 天他很晚才能回到家里，睡一觉又得匆匆赶路。

　　许多拆迁户反映，他们宁愿住在过去拥挤的老房子里，也不愿被强行 外迁，虽然拆迁后住房条件改善了，但由于安置地点远，给他们的生活带 来了极大的不便，交通开支成为一大负担。许多低收入者需要依靠市中心 区的商业环境谋生，外迁安置使他们失去了这一环境。他们对记者说：“ 在市区卖碗凉水就能挣钱，可到郊区行吗？我们曾向开发公司提出能不能 在市区内安置，可他们说就那几个地方，你不去，就强制你！开发商盖房 子是要赚钱的，可为什么让我们老百姓做出这么大的牺牲？”

　　“拆迁怎么拆没了财产？”

　　北京市西城区金融街一带近几年实施拆迁，在此居住50多年的骆淇春 一家遇到了难题。骆家是1943年买的私房，300多平方米、16间平房，一 旦拆迁，只给房屋作价，土地使用权不予补偿。骆淇春对记者说：“市场 上像我们这个院子能卖一两百万元，一拆就剩二三万元，安置房远在丰台， 产权还不是自己的，我们的财产哪儿去了？是人民政府无偿收回了？还是 商人无偿占有了？”这一地区与骆家情况相同的114户私房主、594人集体 向法院提起诉讼，要求房管局依法对原告房屋进行评估，并按房地产统一 的原则对私房土地使用权予以补偿。这些拆迁户对记者说：“如果是国家 建设，我们完全可以作出牺牲。但是金融街是房地产开发项目，商人的经 营行为不应损害公民的财产权。”家住崇文区磁器口高营南横巷三号的高 德君，有私房12间，他们家五口人，母亲半身不遂生活不能自理，高德君 的妻子为照顾母亲早已辞去工作，两个孩子还在读书。他们家多年被评为 “五好家庭”，全家人的生计主要靠每个月3000多元的合法房租来维持。 可是，开发公司前来拆迁时，提供异址回迁的三居室一套，高德君须付1 4万元的购房款，而开发公司只给12间私房作价10万元，其三年周转期内 损失的合法出租房费也不予补偿。

　　北京旧城改造涉及许多私房，它们大多是居民们在解放前或解放初连 同房屋的房产与地产一起购买的。1982年我国宪法规定城市土地归国家所 有之后，建设部提出，房屋所有权和该房屋占用的土地使用权的权利主体 应当一致，房屋所有权人对该房屋占用的土地享用使用权。国家土地管理 局也明确提出，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。去 年修订施行的土地管理法第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改 建，需要调整使用土地、收回国有土地使用权的，对土地使用人应当适当 补偿。但是，北京市私房的土地使用权属问题，一直未得到有关部门的确 认，在城市拆迁中，私房的土地使用权的补偿问题一直得不到解决，由此 引发的行政诉讼和上访事件近几年明显增加。

　　政府应把危改权收回来

　　北京市大规模危旧房改造是从1990年开始的，这项工作与一般的房地 产开发有着本质的区别，是市政府解危解困、造福于民、保证本世纪末人 民生活水平实现小康的重大举措。为确保危旧房改造顺利进行，北京市提 出危改要坚持“四个结合”，即与新区开发结合、与住房制度改革结合、 与房地产开发结合、与古都风貌保护结合。但是，在有的城区，这“四个 结合”并未得到全面落实。北京市规划部门的一些专家对记者说，随着危 改的深入进行，一些地方将“四个结合”变成了“一个结合”，即只注重 把危改与房地产开发相结合，过分依靠开发企业、片面强调其经济利益， 使危改偏离了本来的方向，城市拆迁矛盾激化难以避免。

　　由于危改区的划定权和开发权下放到区级政府和指定的开发公司，市 政府丧失了从城市全局来调控危改的主动权，不利于将城市外沿的新区开 发与旧城中心危改有机结合。

　　据了解，许多国家和地区通过几十年的探索，在城市拆迁改造方面已 有一整套成熟的办法。其特点是，政府直接抓土地一级开发，完成拆迁等 工作，将生地开发成熟地，招标拍卖。这样做，一方面使土地增值，政府 最大限度地获取了土地收益；另一方面政府成为实施城市拆迁的主体，能 够有效地发挥其调控职能。

　　相比之下，北京市没有实施熟地出让，而是将未拆迁的生地直接批给 开发商，由开发商搞土地一级开发，实施拆迁。这似乎省去了政府的拆迁 负担，但是其负作用十分明显，一旦引发矛盾，老百姓的“官司”往往又 打到政府这边来。城市拆迁是一项综合工程，涉及社区结构的重新组合， 而开发商难以站在全市高度，统筹安排，往往是能在哪里找到房子，也不 管找到什么样的房子，就把拆迁户安置到哪里，难以保证合理性。在拆迁 户与开发项目的利益之间，开发商顾忌的当然是后者。事实上，一些开发 商为追求土地差价，拆迁安置地点越来越远，回迁率越来越低，已引起了 拆迁居民的强烈不满。城市拆迁本来就极易引发开发商与拆迁户的矛盾， 这项工作又偏要让开发商去完成，势必导致不安定因素。

　　一些开发商由于掌握了拆迁主动权，随意修改经政府部门批准的拆迁 安置方案，损害被拆迁人的利益。根据北京市基准地价规定，北京市的城 镇拆迁安置费为每平方米5900至7800元，约占基准地价的60％。但是，一 些开发商在实施拆迁时，并未完全支付这笔费用，他们既没有买房也没有 买地建房，而是从一些单位租用房屋进行安置，赚取巨额拆迁费用。拆迁 安置方案经政府部门批准后须严格实施，但是一些开发商为减少拆迁费用， 与被委托的拆迁公司签订协议，规定如有节房予以重奖。于是拆迁公司想 方设法克扣拆迁户的安置用房，引发大量矛盾。一些地方简单地把危改推 向市场，以企业行为代替政府行为。许多开发商在与拆迁户发生矛盾时， 动辄以政府的名义压制对方，败坏了政府形象。

　　专家提出五点建议

　　北京市规划部门、清华大学建筑学院的专家在接受记者采访时提出， 城市拆迁是一项综合工程，要化解拆迁矛盾，政府必须对城市发展战略作 出有益的调整，确保政府在城市拆迁中的主导地位，增强其宏观调控职能， 让危改真正落到实处。

　　--根据实际可能，调整旧城改造速度，改变目前旧城改造“四面开花” 局面，组织多部门、多学科专业人员对旧城的保护与改造进行研究，明确 发展思路。

　　--清理旧城危改项目，严格危改立项。实事求是地调查旧城区现存平 房住宅的质量状况，改造真正危破的房屋，杜绝以危改之名“圈占”土地 、“炒卖”项目的行为。

　　--改变以拆促迁的办法，有计划地疏散旧城人口。改革现有土地开发 方式，由政府垄断经营土地一级市场，增加土地收益，大力发展新区，结 合房改，制订优惠政策，鼓励旧城居民自觉自愿地外迁。

　　--在疏散旧城人口的前提下，改变目前旧城区大拆大改的方式，提倡 多种渠道的小规模改造，减少拆迁矛盾，最大限度地把危改与古都风貌保 护相结合。--限制开发商过度追求经济利益的企图，保障拆迁居民的合法 权益，明确私房土地使用权补偿原则。

　　本报记者王军