评论：银川市房价缘何走高_观点与评论_新闻中心


			评论：银川市房价缘何走高 http://www.sina.com.cn 1999年11月10日 01:25 银川晚报　　自1997年第四季度全国开始统计房地产价格指数以来，宁夏银川市土地出让价格指数、房地产销售价格指数均呈逐年、逐季走高态势，多次名列全国35个大、中城市前茅。银川市与邻近的西宁市、兰州市、宝鸡市相比，商品住宅价格每平方米分别高出530元、100元、700元，如此之高的房价，引起了社会各界的普遍关注，也引起了自治区党政主要领导的重视。最近，由自治区物价局牵头，土地、城建等部门参加，进行了银川市房地产价格的专题调查，基本上查清了银川房地产价格过高的主要原因：　　土地供求矛盾突出，地价大幅上涨。银川市近年来经济发展速度加快，固定资产投资规模逐年扩大，对土地的需求非常旺盛，导致土地价格大幅上涨。1998年城区危房改造任务基本完成，近郊可供开发的土地存量大大减少，郊区的国家建设、住宅建设征地费分别比1995年上涨了1727％、170％。同时，由于银川市的土地基准地价相对较高，I类住宅用地每亩43万元，II类住宅用地每亩283万元，使旧城改造土地取得费用上涨，带动城郊征用集体土地价格大幅度上扬。　　土地交易二级市场缺乏有效管理。银川市土地隐形市场大量存在，土地非法交易时有发生，有些人利用倒卖土地大发横财，扭曲了土地价格。　　用地单位直接协商征地，抬高了补偿标准。一般建设项目绝大部分由征地方与被征地方协商补偿标准，被征地方开价过高，征求方求地心切，造成互相攀比、轮番上涨的恶果。目前银川城区拆迁安置费用一般每亩在30万～60万元之间，个别的高达100多万元。　　地方政府在征地中搭车收费。如银川市郊区政府按基础地价的10％收取公路建设费；还有温棚菜地基金，每平方米收取38元；购粮代金，每平方米3元。乡政府收公益设施沟渠费600元/亩，学校建设费5000元/亩，村民农居配套费1万元/亩，不可预见费600元/亩。　　征地相关税费的收缴，增加了征地总费用。如耕地占用税，自治区规定川区为每平方米3至6元，银川郊区实际按1 0元收缴；新菜田开发建设基金，银川市规定为前3年菜田平均年产值的2至4倍。郊区1996年前按每亩6000元至8 000元收缴，1997年以来每亩15万元，翻了一番；经营性用地的土地出让金等也逐年上升。　　土地取得费用占房价的比重过大。土地取得费用主要包括土地使用权所支付的出让金和征地拆迁补偿费用。在银川市区内危旧房改造中土地取得费用摊入房价中平均为78460元/m2，占房价的36％，新区开发中占房价的比重为23 ％。　　住房有效需求的增长，直接带动了价格的上扬。随着住房制度改革的深化，福利分房政策被取消，房改价格将逐步提高到成本价，造成一些单位、社会团体突击购买住房，争搭“末班车”。据调查，1998年单位购买住房占银川市商品住宅销量的60％以上。　　经济适用房总量供应不足，起不到平抑房价的作用。银川市1998年共竣工商品房140万平方米，其中安居工程只有15万平方米，加上单位自建10万平方米，仍远远满足不了中低收入家庭的需求；一些中高收入家庭也购买安居工程房用于出租和增值。　　建安工程费用偏高。建安工程费是住房价格构成中的最重要部分，近年来，银川市建安费只升不降，约在每平方米5 50元至790元之间，占房价的35％。　　房地产开发企业管理费和利润水平偏高。房地产开发企业经营机制有的不完善，缺乏科学严格的管理，普遍存在着过度依赖银行贷款的高负债经营的问题。加上房地产业投资额大，运作时间长，行业风险也比较大，开发企业把追求高额利润作为一种风险补偿。由于管理费和利润是以成本为基数按一定比例计算的，成本不断上升，管理费及利润也上升。加上一些隐性利润，实际利润率远远超过调查数。　　附属设施建设中垄断行业强行收费及承包工程的问题也较严重。如在房地产开发建设中，电力部门收取供电增容费后还要开发企业无偿修建变电所、室，供水部门收取供水增容费后还要承揽供水工程，电力部门也要承揽电力外线及配电室安装工程，而且其预算一般是水电部门做多少，开发企业承认多少。　　建筑收费名目繁多。这次调查房地产开发过程中各种收费共27项，占房价7％。特别是供电增容费、供水增容费、墙改费、人防结建费、散装水泥费等，对开发成本影响很大。有些还属重复收费，如已交城市配套费，就不应再交供水增容费、排污费；有些收费标准过高；有些属乱收费，如交易费、解困房费等。由于各项收费最终都要计入住房价格，其中一些政策性收费也作为计税依据，从而相应增加了税负。　　自治区物价局调查组认为，以上问题牵涉方方面面的利益关系，必须采取法律的、经济的、行政的多种手段进行综合治理。其治理的思路是从促进住房商品化出发，加强土地市场管理，控制地价水平，扩大经济适用住房建设，平抑市场房价，取消不合理收费，规范房地价格构成，切实降低房地产价格。一是加强土地市场管理，合理制定规范土地价格，保持土地价格的合理增长。二是加快经济适用住房建设，严格规范开发企业商品房价格成本构成。要调整住房建安定额标准。加大经济适用住房建设力度，严格界定经济适用住房认购对象，落实各项优惠政策，经济适用房的管理费、利润应控制在2％至3％以内为宜。三是加大清费治乱力度，坚决取消对开发企业的不合理收费。这次调查中，涉及房地产收费项目共45项；其中征地费用 18项，其它各项收费27项。要贯彻国务院有关文件精神，对国家和自治区已明令取消的收费项目继续征收的如商品房统计费、抵押贷款鉴证费等要坚决取缔，对地方自立的收费也要全部取缔，同时建议取消节水保证金、散装水泥费、档案资料保管费、电力增容费、供电入网费、交易费、解困房费、优良工程费等14项收费，并降低供水增容费、土地管理费、墙改费、招投标服务费等9项收费标准。如果以上措施得以实施，预计银川市城区房价可控制在1500元/左右。正凡邬杰文泓晓亮/文

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