物业管理四种权利

　　根据《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理公司对业主以下四种行为有权制止、批评教育和责令赔偿。擅自改变 小区内土地用途。因为土地性质的变更将影响小区原有的规划设计，并引起土地出让金或收益金等方面的税费变化，须经有关 部门批准。

　　擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的。对于需要装修房屋的，要经小区 管委会和物管公司同意，对于确需改动主体结构，实施较大装修的，还需经房管部门审查批准。

　　私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响小区景观，噪音扰民的 。

　　不照章缴纳各种费用。如对物管公司收费有异议，可向管委会反映并向有关部门举报，而不应擅自拒绝交费。

　　单位包揽不合时宜物业管理渐成趋势

　　晨报讯：一直由单位大包大揽管理职工宿舍的模式，今年开始在合肥市不少单位发生变化，物业化管理成了众多单位 的新选择。有关人士认为这将成为必然趋势。

　　以往，单位职工宿舍都由行政、后勤部门管理，小区房屋设施的维修养护都由单位包了，这既分散了单位的精力也增 加负担。因此，一些单位着手将职工宿舍的管理纳入物业管理的模式，既让小区得到专业化管理，又减轻负担。

　　采访中，记者巧遇正在筹备中国科大宿舍区物业公司的田德贵。他说，高校正在进行后勤制度改革，实行后勤管理社 会化，教职工宿舍区管理自然也要走向社会化，科大将教职工宿舍分出来成立物业管理公司，物业公司人员虽仍是科大员工， 但以后却要面向市场寻出路，靠物业管理经营自负盈亏，和以前管理有很大区别，压力也大了，只有靠良好的服务，才能让住 户心甘情愿掏管理费。

　　据合肥市物业管理办公室方女士介绍，单位自管房转物业管理，今年增加明显，已有十几家正在成立物业公司，从实 行物业管理成功的单位看，都是物业公司先为小区提供服务，搞好服务再收费住户较易接受。这一类的物业公司还和单位有必 然联系，属于一种过渡类型。但单位自管房转物业公司将成为趋势。

　　旧小区难引物业公司

　　晨报讯：合肥市今年旧小区整治工作已接近尾声。整治完的小区必然要实行物业管理。奇怪的是原本是各专业物业管 理公司扩大经营的良机，但却反应冷淡。

　　今年，合肥市将市内9个旧小区的综合整治作为为民办实事工程，截止到11月份，大部分小区完成了拆除违章建筑 ，修建下水管道，翻建道路工作。接下来便是要落实小区内的物业管理，整治过的旧小区若没有良好的物业管理，用不了多久 又会恢复前貌。然而各小区在聘请物业管理公司上却遇到了难题，众多专业物业管理公司都不愿介入。

　　该市物业管理办公室有关人士分析，物业管理公司不愿介入与旧小区先天不足、管理难度大有关。在旧小区整治过程 中发现，旧小区内50%的违章建筑是原管理单位街道搭建的，整治触动了其利益，因而对实行物业管理有抵触情绪，实行物 业管理后，小区内居民对收取管理费也有抵触情绪。据了解，去年整治完毕的铜陵新村小区，物业管理费的收取比新建小区要 难得多，旧小区居民普遍对收取物管费不理解。另外，由于旧小区先天不足，车库、配套办公用房及供物业公司“造血”的经 营用房缺乏。让物业公司难为无米之炊，好在配套用房问题已得到有关部门的协助，可望解决，但存在的问题仍让物业公司犹 豫不决。

　　小区交通真难管

　　合肥市一些大型小区内交通乱，已成了住户投诉的热点。这其中，琥珀山庄内的交通混乱曾多次见诸报端，这与其全 国知名度极不相称。

　　像琥珀山庄、南园新村这样的大小区，不让车辆进入是不现实的，即使是琥珀山庄通了公交车也不能完全解决交通问 题。出租车的大量进入又增加了交通管理的负担，居民也对出租车在小区内乱行乱停、随意鸣笛极为反感。特别是每年夏季和 高考期间，住户对此更是深恶痛绝，投诉不断。对此，琥珀山庄物业公司曾设想禁止出租车入内，在小区内添置电瓶车，将居 民运到小区出口。此法虽好，却增加了居民进出换车的不便，居民未必满意。

　　同时，合肥一些大小区的交通管理在管理主体上也未明确。按合肥市城市住宅区物业管理暂行办法规定，小区内交通 管理由物业公司管理，但现在却让小区内派出所管理。派出所管交通名不正言不顺，他们并无处理车辆违章、事故的处罚权。 管松了，交通混杂，住户不干，管严了，车主不干，投诉你，派出所两头为难。那么，让物业公司管理怎样呢？记者发现，在 该住宅区物业管理暂行办法中，虽规定物业公司负责交通管理，但对违章不服管的车辆如何处理则未见规定，真管起来，方便 吗？

　　统管费收取有标准

　　南园新村一住户投诉本报，对小区物业管理费的计算方法持有异议。他认为小区统管费和卫生费应该用公共场所 的面积来计算，不应用住房建筑面积来计算。如他认为：统管费＝整个小区绿化等所服务的公共场所的面积/整个小区的住房 建筑面积之和×0.22×12×住户建筑面积。而不应该是：统管费＝0.22×12×住户建筑面积。另外，他认为物业 管理公司在事先没有和住户约定以何种方式来处罚不按期交纳费用的情况下，没有权利单方面做出每天加收2‰的滞纳金。

　　记者据此采访了合肥市房地产管理局物业管理处的一负责人表示：只要小区有经营性服务收费许可证，这样收费 即是合法。否则在没有许可证的情况下，居民可拒付。在市物价局，记者又得知：该小区拥有收费许可证，且统管费的计算方 法是按照有关文件执行的，收取2‰滞纳金在合肥市城市住宅区物业管理暂行办法中亦有规定。

　　(实习生　徐承彬)

　　物业管理八项服务

　　物业管理是一种综合性服务，服务内容包括：1．房屋建筑主体的管理。如建立物业完整准确的档案，进行房屋 的日常保养维修和装修。2．房屋设备、设施的管理。这是为了保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而 进行的管理工作，如掌握各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等，对它们进行日常运营、 保养维修和更新。3．环境卫生的管理。包括楼宇内外物业环境的清扫。4．绿化管理。如园林绿地的营造等。5．治安管理 。6．消防管理。7．车辆道路管理。如车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。8．公众代办性质的服务。如为业主 和使用人代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。

　　要想好效益就得多服务

　　针对我省普遍存在的物业企业经济效益低下的现状，省建设厅李祖顺副厅长为物业公司拓展经费来源出谋划策。

　　李副厅长分析，物业企业效益低下，一方面是由于住宅小区规模小，物业管理配套设施不全，用房不足，企业造 血功能弱。一方面物业企业经营规模小，服务质量低，群众有意见，收费难。因而各物业公司应从提供更好的服务来开拓经营 收入。

　　一是抓好公共服务性收费的收缴工作。如公共卫生清洁、公用设备的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务 收费，以及代收代缴水、电、气费等公众代办性质的服务收费。二是广泛开辟特约服务领域和服务项目，争取通过特约服务增 加收入。三是做好经营性用房的开发利用并开展多种经营，搞好创收工作。四是做好住宅共用部位共用设施设备维修基金的建 立和管理。其中，提供优质服务，让住户满意，是物业管理企业生存发展的首要条件。　

　　(本报记者　宋珍)

　　住户该交哪些费

　　小区实行物业管理，收费自然成了住户关注的问题。

　　物业公司提供物业管理服务。必然要收取一定费用。目前，省城住宅小区住户应交的费用有以下几项：住宅区房 屋公共部位维护费，按建筑面积0.05元/平方米-月标准交纳，室外卫生费0.06元-0.1元/平方米-月。用于小 区内广场、道路的清扫、生活垃圾的运输处置、楼道、楼梯扶手的清洁；室外统管费，根据小区的实际情况核算，由物价局批 准。用于道路养护、绿化维护、下水道维修，路灯、楼道灯维护，此外，小区保安费也将纳入统管费内；车辆看管费。另外， 物业公司开展一些有偿服务，如代订牛奶、报纸，代收水电气费等服务收费，住户可根据自身需要选择是否接受服务。

　　据合肥市物价局经费处邵同志介绍，和前几年相比，小区实行物业管理已逐渐被居民接受，但仍有住户对物业服 务收费难以理解，尤其是旧小区和折迁恢复房。同时，合肥的物业管理水平还不高。检查发现，有些物业公司存在多收费少服 务的“克斤扣两”现象，住户对此可进行监督。