停止福利分房后，公务员要直接到社会上购买4000元／平方米的经济适用住房，在现有条件下，公务员家庭是否具备了相应的住房消费能力？住房分配方式的变化是否会导致家庭消费结构的变化？

　　本文仅分析无房户的承受能力，以静态模式来计算。假设一个双职工家庭，双方都为公务员，1990年7月工作，科级待遇，人均工资收入为1000元，1996年建立公积金，2001年1月购房。根据文件规定，他们应享受70平方米的住房补贴，住房补贴采取一次性发放和按月发放的方式。1998年底以前的住房补贴按一次性发放，其计算公式为(职工1998年月均标准工资×1999年年度月住房补贴系数×职工1998年底前的工作之和)＋(1999年年度工龄补贴额×职工建立住房公积金制度前的工龄×职工购房补贴建筑面积)；1998年底后住房补贴是按月发放，其计算公式为当月标准工资×年度住房补贴系数，未建公积金前的工龄补贴为每年13元。

　　一、购房承受力的分析

　　判断是否具有购房经济承受力的依据有三条：一是房价收入比是否合理；二是公务员家庭是否具有支付购房首付款的能力；三是购房后，是否能够以经常性收入按月还本付息。以下我们就根据上述三条对一般公务员购房的经济能力进行分析。

　　1、支付能力的分析

　　根据国际公认标准，当房价收入比在3-6的范围，判定为具有支付能力。建设部根据我国的实际情况提出另一标准，即一个家庭是否具有购房支付能力，要看房价与家庭年收入的关系，若房价收入比小于4，则具备购房支付能力；若房价收入比大于4，则认为该家庭不具备购房支付能力。

　　停止实物分房后，公务员要承担的经济适用住房价格为4000元／平方米，则70平方米住宅总价格为28万元。根据规定，双职工可以享受国家补贴为(1000×0.66×102＋13×7×70＋1000×0.66×24)×2＝179060元，房价与补贴差额为100940元，此部分为职工实际需要承担的。根据上面假设的职工人均年工资收入为1.2万元，那么家庭年工资收入为2.4万元，如果考虑家庭年工资外收入为1000元，则家庭年收入为2.5万元，房价收入比为100940／25000＝4.03。据此可说明双职工公务员家庭具备支付能力。

　　2、职工家庭支付首期购房款的能力分析

　　根据以上分析，职工购房只需支付房价款与补贴的差额，一套70平方米的住宅职工只需付100940元，如果采用公积金贷款购房，首期支付30%购房款，需支付30282元。根据《中国城镇住房制度改革---目标模式与实施难点》推测，城镇居民户均储蓄约为3.2万元。由此可以认为，一般公务员家庭已具备了支付首付的经济实力。但需要指出的是，由于支付了首付款将花费家庭的大部分存款，这将影响家庭的其它消费。

　　3、月均还贷能力分析

　　根据假设条件，贷款为支付款的70%，采用月均等额方式偿还，贷款年期为20年，家庭需要贷款70658元。按照公积金还贷计算表，每万元20年期月均还贷额为63.75元，则每月需还款450.44元，占家庭月工资收入的22.52%，扣除公积金1000×8%×4＝320元，则每月实际需要支付130.44元，占家庭月收入的6.5%。

　　据此，对一般双职工公务员家庭，在购买住宅后，应当具备按月还贷的能力。

　　通过分析，我们可以得出结论，面对即将实行的4000元／平方米的购房价格，就总体而言，一般公务员家庭已经初步具备了承受这一价格的经济实力。但在我国目前整体经济发展和生活水平不很高的前提下，这种承受力是非常脆弱的。如何缓解购房承受力低的问题，必须对以下几个问题进行研究：

　　1、房价收入比偏高的问题

　　根据对公务员购房支付能力的分析，尽管房价收入比大约等于4，但仍然保持在上限，对于收入不很高的家庭，房价收入比可能超过4，这会造成购房支付能力减弱。解决这一问题的根本办法就是要大幅度增加公务员的收入，尽快将福利分房时期的建房资金划转进入个人工资，使工资包含住房成分，变住房暗补为明补。根据房价收入比小于4的原则推算，家庭年收入至少应达到3万元以上。

　　2、首付款比例过大的问题

　　虽然一般公务员家庭具备支付首付款的能力，但首付款可能花掉家庭储蓄的大部分，按照中国人的储蓄心理，储蓄是为了应付家庭突发事情发生，因此，一次性支付大比例的首付款，可能对公务员消费心理产生直接影响。并直接降低公务员的生活标准。解决这一问题的办法是减少首付款比例，从30%降到20%或15%。

　　3、贷款期限过短的问题

　　我们在分析贷款年限时都是以20年为期限，但实际操作中公积金贷款多为5年期和10年期。按照5年和10年期公积金贷款，公务员家庭月还贷额为1305.76元和735.34元，扣除公积金320元，实际需承担985.76元和415.34元，分别占家庭月收入的49.28%和20.76%。

　　这就造成职工每月还款负担过重。目前公积金贷款已放宽到30年，但由于手续审查复杂，实际上尚没有开展此项业务。北京房地产潘勇

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