根据长沙市统计局统计数据显示，长沙1998 年全年竣工房屋面积98.4 万平方米，实际销售面积40 万平方米，同期商品房空置面积57.6 万平 方米，如果简单地将1998 年的竣工面积乘以3 作为近三年长沙市商品房 可供数量，则长沙市商品房空置率高达19.5%，考虑到1998 年为项目集中 上市期，1997 年、1999 年可能还不到1998 年的供求数量，则长沙市商 品房空置率甚至可能超过20 ％。

　　国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品房空置率应在 5%-14%之间，如果空置率在14%-20%之间，则为空置危险区。此时，商品房 开始供大于求，资金开始积压；空置率在20%以上时，为商品房积压区， 资金积压严重，大批房地产开发企业经营困难。

　　长沙商品房大量空置据长沙市城市社会经济调查队人士分析，1999 年一季度长沙市房地产市场仍表现不佳，几大因素导致空置压力进一步增 大：一、市场购买力不足。受宏观经济环境的影响，人们对预期收入的期 望大为减低，使有效消费需求下降；

　　二、房价依然居高不下。一方面商品房空置率在不断上升，销售形势 不容乐观，另一方面老百姓却反映房价过高，难以承受。政府宣布取消部 分不合理收费的政策没有完全落实，导致房地产开发商据此降低成本、合 理调低房价的目的无法实现；

　　三、启动消费的政策没有配套，比如住房信贷购房者难以轻松享受。 就目前而言，信贷体制尚存在许多不足，比如申请贷款手续繁琐，贷款担 保要求严格，往往呈现出“符合条件的不需贷款，需贷款的不符合条件” 的现象；

　　四、大量房产自身问题严重。许多房产因已开发较长时间，造成户型 落后，服务不配套。另外，随着城市规划和布局的调整，有些房产地段已 不再受青睐；五、消费者权益保障机制不完善，由于房地产消费属于大宗 消费，消费金额往往是一家人多年的积累，消费者在消费选择时无不慎之 又慎。同时，时常发生的消费者对住房的投诉现象也令许多消费者望而却 步。

　　大环境冷小环境热

　　据调查了解，长沙市商品房的市场格局已逐步呈现两极分化的局面： 一方面，好的中高档楼盘在2000-3000 元的价位上继续热销；另一方面， 好的安居项目在1000 元左右的价位上吸引绝大多数的中低收入阶层。留 给中间档次不成规模、毫无特色的楼盘的市场份额，将越来越少。目前市 场上的明星楼盘是在前期成功楼盘的经验基础上，结合沿海地区及海外的 先进理念做出来的更好的项目，它们基本上摈弃了那种“住房就是建筑物” 的简单思维，开始注重对人在住家时的生理需求、心理需求的理解，具体 表现为追求建筑外观的个性，有一定的小区绿化，房型注意针对性，物业 管理较系统规范等，这些将成为长沙楼市今后的发展主流。

　　今年以来，经济适用住房的开发建设进入完善繁荣的阶段，以德政园 、金帆小区、四方小区、芙蓉苑等四个小区为代表的一批项目，本着“低 成本、高标准”的理念搞开发，使小区真正做到交通便利、配套齐全、户 型讲究、服务完善，逐步接近过去的中档商品房的档次，并且在小区的环 境建设上有更新的创意。同时，一方面市政府加强了对经济适用住房的政 策宣传力度，另一方面发展商也一改过去忽视广告宣传的观念，开始注重 自身形象的树立。

　　在4 月22 日-25 日为期4 天的长沙市经济适用住房订购会上，推出 的3600 套住房（大多为期房）中，购房人交付定金落实的有844 套，被 单位意向订购的有2300 套，总订购率为87.2%，这为该市前几届住房交 易会所不及，特别是处于中环线附近的东郊段的几个大区：德政园、芙蓉 苑、金帆小区和四方小区被居民普遍看好，未来几年，它们将形成长沙市 最佳的住宅区。但由于经济适用住房的定价由政府限定，如果价格偏低， 势必给发展商以“低成本、高标准”理念进行建设带来困难。所以，经济 适用住房要真正得到百姓拥护，仍需政府和发展商共同不懈地继续努力。

　　启动市场出路有三

　　一、化整为零，以租带售是出路之一。1998 年，长沙市写字楼新开 工面积28119 平方米，竣工面积66501 平方米，实际销售面积13852 平方 米。从数据看，面对严峻的市场现实，发展商已明显减少了写字楼的投资。 但即使如此，仅目前空置的写字楼，以1998 年消化速度，也必须卖上五 六年。面对前有市场阻力，后有资金压力的窘境，发展商普遍调低了心理 预期。许多发展商不再坚持只售不租，而愿意考虑租售并举。毕竟，房地 产物业尤其是写字楼，人气的吸聚非常重要，一幢楼内有不少企业在办公 （如果有知名企业则更佳），新企业就更乐意进来，如果一幢楼冷冷清清， 则很难引起新企业的兴趣。写字楼市场销售呈明显的“马太效应”。因此， 如果市场不是很乐观的话，与其让楼空着，不如赶紧租出去，一来吸聚人 气，二来补贴一些物业管理费，待市场转暖时再售不迟。

　　其实，市场购买力不是一成不变的，市场亦需要挖掘，需要培育。为 使自己的楼盘最大可能地适合购房者的需求，贴近购房者的经济条件，一 些发展商作出了许多卓有成效的努力。近期将推出的东塘大厦，长沙市房 地产博视公司为其精心设计了一个“以租带售”的付款方案，即租房者在 一段时间内，可买下所租物业，已付租金可冲抵房价款。这种付款方式将 付租金的过程转换成分期付款的过程，这个方案引起了许多公司的兴趣。

　　二、当降则降，盘活资产是出路之二。积压楼盘所以销售不畅，往往 有其自身的一些缺陷，或位置偏僻，或房型不佳，或配套有问题等等，而 销售价格又相对偏高，本身即存在降价的内在需求。从市场竞争的角度看， 积压楼盘如果仍高价惜售，只会越来越无竞争力。业内人士已感觉到，现 在许多公司已经有了更新的经营理念，新推出的项目的物业定位已经有了 “生态物业”的雏形，这是以往许多见缝插针式的楼盘所不能比拟的。而 越往后越会有更好的楼盘推出，有限的市场需求将被它们完全占据，现在 的积压楼盘倒真可能变成“死盘”了。

　　许多发展商一提到降价销售，第一反应往往是：不行!我的成本是多 高……这种思路多少还带有些计划经济时代“以产定销”的影子。现代市 场营销的根本出发点在于“以销定产”，提供市场接受的产品，才是有效 供给，只有有效供给下的价格，才是有效价格，而有效需求不足的“成本” 不会被社会承认。

　　当然，降价促销并不是积压楼盘的唯一出路，有条件的楼盘可考虑完 善配套、改变空间格局、甚至改变楼盘使用功能等，如此，也可以产生“ 柳暗花明又一村”的效果。三、周全地考虑消费者利益是出路之三。启动 房地产市场的根本立足点在顾客，所以必须采取一系列切实的措施吸引消 费者。

　　1．迅速完善信贷机制，简化信贷手续，降低贷款难度，让购房者可 以轻松贷款。

　　2．规范房地产市场，降低房价。长期以来，消费者一直抱怨房价过 高，企盼房价下跌，而开发商则又因开发成本、各项税费、贷款利息等而 坚守价位，市场呈现一种偏离市场规律的形态。虽然各级政府和部门取消 了一些不合理的收费项目，但是并没有形成规范的市场，有些收费项目甚 至会发生转移。因此，应该加强房地产市场的立法，规范市场，切实降低 开发成本和消费者的消费成本。只有规范的市场才能健康、平稳地发展。

　　3．完善消费者权益保障机制，使消费者减少顾虑，安心消费。