□本报记者李文川

　　时下，个人住房贷款已成为各家银行竞相发展的业务，个人住房贷款 质量高、逾期率低是不争的事实，但部分借款人拖欠贷款的现象仍时有发 生，且有愈演愈烈之势。借钱买房谁来设防？

　　作为最大的国有商业银行，中国工商银行近年来在个人住房信贷领域 屡出新招、异军突起，在个人住房贷款的风险防范方面也做了许多有借鉴 意义的探索，记者对此作了深入采访。

　　收入下降易违约

　　据了解，拖欠个人住房贷款本息的原因，主要有以下几种情况：

　　原办理了住房贷款的房产权未落实，夫妻双方均不愿意还款。如潘某， 男，35岁，某事业单位职工，月收入稳定，向某行借款41万元，期限五年， 用于购买住房，贷款采用递减法还款方式，并由发展商作保证。刚开始， 潘某一直按月供楼还本付息，但后来出现拖欠，经该行经办员多次催收才 了解原委：潘某与其妻协议离婚，法院判决同意潘某与其妻离婚，房产归 其妻周某。由于产权已不再属潘某，潘某不履行还款义务。迫于无奈，该 行向法院起诉，法院判决贷款本息由周某偿还。

　　收入发生变化，停止供款。借款人因下岗、失业、生意失败造成经济 来源中断，或由于炒股票、炒期货、炒房等出现亏损，无力还款。从拖欠 户总的情况来看，属此类原因的有80％。

　　恶意拖欠银行贷款本息的例子也不少。如：借款人陈某向某行按揭贷 款117．6万元购买住房，分七年还清。该业主在归还了九期之后，一直拖 欠不还。据银行了解，该业主在深圳市有多套住房，且拥有一家针织厂， 完全有偿还能力。但由于还款意识淡薄，想将归还贷款资金用来生产周转， 反正罚息也不高，该行已向法院起诉。

　　个人住房贷款风险还包括发展商的风险，主要是预售楼花风险。如果 发展商的后续资金不到位，出现工程“烂尾”房子，不能按期交付使用， 或出现工程质量问题，达不到“购房合同”所规定的要求，导致购房借款 人与发展商发生纠纷，从而影响按期还款。

　　种种迹象表明，随着个人住房贷款总量扩大，以及居民收入水平变化 幅度增大，各种拖欠贷款的行为还可能更多出现。诉诸法律还不够

　　浙江、上海等地的工商银行成功的实践经验表明，采取法律诉讼手段 是对拖欠贷款本息的借款人进行的较有效也是较彻底的催收措施。一般情 况下，借款人累计拖欠九期以上，经多次催收无效的，银行则委托律师向 法院起诉，并催收保证人，拍卖房产归还贷款本息。

　　借助发展商催收这一招也很有效。一方面房地产发展商是购房借款人 的保证人，负有垫款代偿责任，另一方面房产的物业管理多数是发展商的 下属公司，联系紧密。银行、发展商与物业管理部门加强联系，能有效地 催收个人住房按揭贷款的不良贷款。

　　记者在深圳工行采访时还发现，该行引进律师代理催收颇有新意。由 于个人住房贷款业务涉及面广，我国目前对该类业务的法律滞后：引入律 师代理机制一方面能对贷款发放资料如借款合同等起审查把关作用。另一 方面，对贷后管理如逾期贷款的催收提供法律咨询，如直接委托律师代理 催收等，比起银行信贷部门发出的催收逾期贷款通知书更具有催收效果。

　　业内人士指出，由于民法通则中有关生存权的条款与贷款通则中对债 务人的处置方式有矛盾，即个人住房贷款者即使还不起款，银行也不能把 他赶到大街上去，贷款人既不还款也不交房，银行耗时耗力不说，也不一 定能解决问题。因此亟需有中介公司介入方能化解银行信贷风险。

　　针对这一情况，工行浙江分行聘用了一批社会人员上门催款，同时也 正在与有关部门筹建房屋中介公司，解决发放购房贷款银行的后顾之忧， 使更多的市民能及时还贷。如发生个人贷款逾期的情况，该公司也将帮助 贷款者解决还贷中出现的问题。未雨绸缪是上策

　　工商银行提供的信息表明，今年工行住房贷款新增400亿元，其中： 个人住房贷款新增250亿元，住房开发贷款新增150亿元。大中城市行当年 新增个人住房贷款要力争达到同业首位。

　　要使个人住房贷款业务成为工商银行贷款业务的一块优良资产，成为 银行业务新的利润增长点，必须未雨绸缪，防患于未然。这，已成了工行 人的共识。

　　工商银行房贷部负责人接受记者采访时表示，今年下半年工行将在全 国试行《住房贷款管理台帐》、《个人住房贷款核算软件》，使住房贷款 业务逐步建立在科学、规范的监控和管理之下，在保障业务发展的同时， 最大限度地控制贷款风险。与此同时，他们还将努力探索减少住房贷款风 险的各种途径，在贷款担保方式上，除现普遍采取的物契抵押和担保形式 外，积极探讨形式多样的担保品种，如物业收益抵押、个人住房贷款业务 的发展商回购担保，履约保证保险，住房置业担保公司担保等，实现贷款 风险的多渠道分散，确保住房贷款的质量。