上周五，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，《通知》对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。这项新政策的出台，立即引起了社会各界的广泛关注。

　　力降房贷风险　显示中央决心

　　《中华工商时报》报道指出，酝酿多时的政策在此时出台，显示了中央整顿房地产市场以及控制房地产信贷风险的决心。

　　近几年，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。人民银行一位负责人指出，如果这些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　这一点在近期得到了最好的印证。据悉，近日正在接受审查的周正毅、钱永伟、许培新以及在沈阳接受审讯的“中国二号富豪”杨斌都是从地产或与地产有关的行业发家的。在他们为自己积聚巨额财富的同时，也给为他们提供信贷支持的商业银行留下了一个个黑洞。据悉，在2002年中国富豪榜上，15％的富豪都从事房地产业。房地产市场的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜；商业银行为了抢占市场份额，也都铤而走险，违规操作。

　　遏制假按揭　减少乱炒楼

　　业内人士指出，央行抬高第二套房屋按揭准入门槛，可以引导信贷资金向中低档楼盘流入，重点支持中低收入家庭购房需要。更重要的是，央行想通过抬高第二套房屋按揭准入门槛，遏制开发商利用“假按揭”套取银行贷款资金，以及投资者购入多套房屋出租或者炒卖的盲目投资的势头。

　　所谓“假按揭”就是开发商制造假文件和合同，用一人或多人的名义购买自己所开发楼盘的房屋，以向银行申请按揭贷款，在房子真正卖出去收回房款再把贷款归还给银行，一来可以应付资金周转需要，二来可以用较优惠的房贷利率来取得银行贷款。万一开发商资金无法回笼，银行就面临着贷款收不回的风险。“假按揭”还造就楼盘“热销”假象，从而造成更多的楼市泡沫。

　　另外，在商用房、高档房以及第二套房屋按揭者里面，投资者也在扮演着重要角色。在二手楼拍卖、银行抵债资产拍卖等市场中，许多投资者往往采用贷款方式来支付房款，然后将所购房屋出租或倒手炒卖。一位投资者表示，他在几个高档楼盘购买了四套单位，共需200万元。但实际上他只花了40万元付首期，余款向不同的银行按揭贷款，每月支付利息12600多元，而他每月收租接近16000元，“比放在银行存或者买基金收益丰厚多了！”不过他承认，如果房子租不出去，就要把房子当二手楼“甩手”，风险相当大，银行把贷款给这部分投资者，也背负着贷款风险。

　　广州雅居乐营销策划副总监郎梅表示，由于广州房地产市场前几年已经回归理性，就算新政策正式实施后，也不会有房价下跌的明显迹象。而一些走高档路线的、房价水分较高的楼盘，在新政策实施后，可能会有开发商为应付银行收窄贷款而导致资金回笼减缓，从而降低房价以求加快资金回笼。

　　“新政”刚刚出台　竟遭业界质疑

　　刚刚公布的央行“房贷新政”在房地产业引起巨大反响。

　　目前的房地产开发在很大程度上依赖于银行的信贷，在普遍采取期房销售的北京等一些城市绝大多数项目都是在利用个人按揭的资金滚动开发。特别是在今年5月建行对高档住房和商业用房建设企业提高了自有资金比例，并同时降低了贷款占项目总投资的比重后，个人按揭贷款在项目开发建设的整个过程中成为不可缺少的资金来源。而央行的新政策使开发商利用银行贷款盖房的最后一条通道几近关闭。

　　很多开发企业认为，在没有更多的融资渠道的条件下，央行用限制个人贷款及两次以上购房消费的方法降低房地产开发风险不足为取。这种做法虽然会淘汰房地产开发企业中一些实力较差的企业，但好的企业也难免被一刀切掉。由于资金的压力，开发速度会减慢，现房销售会使房价相应提高。有开发企业担心，在目前信用评估体系不够健全的情况下，会在新政策后引发新的变通做法，由此带来市场的混乱。中国房地产业协会对此项政策也做出了反应。该协会有关负责人认为，央行的房贷收缩政策对于规避房地产开发造成的风险是有利的，但该政策与现行的“商品房销售管理办法”产生了矛盾，依照“商品房销售管理办法”的规定，开发企业取得销售证即通过了银行及土地规划等部门资金、资质的审核，此时的开发企业应具备了“封顶”的基本条件，可以获得银行的贷款。应该说，房地产项目在开发过程中风险始终都会存在，即使楼盘封顶了，仍旧会有水、电、暖等其他方面的风险。银行应该更多注意企业在前期土地抵押等方面造成的风险，而不应把风险截在后期的销售环节上，采用行政权力“堵”的方法会造成企业的不良循环，易使市场产生混乱。

　　该协会有关人士转达了协会副会长顾云昌的看法。他认为，央行《通知》的初衷是好的，但银行发放住房贷款等相关风险不是靠期房、现房来控制的。他表示，对央行的《通知》持保留意见。协会会通过其他方式、渠道表达自己的意见。

　　房地产专家、上海财经大学房地产经济研究中心主任印坤华表示，商业银行对房地产开发企业发放贷款是市场行为。房地产业也与其他行业一样，政府应尊重消费者和投资者的市场主体地位，尊重他们的自主决策权。政府的职责就是要制定规则，当好裁判，提供信息，让消费者和投资者自己判断、自行决策。

　　他还指出，不应把房地产业看成“洪水猛兽”，而应看作是建设城市、发展城市的助手。即使存在一些房地产开发商的“骗贷行为”，也只是个别现象。

　　印坤华认为，当前国内城市化正处于一个加速发展时期，房地产还刚刚进入成长期，它不仅要解决原有的住房困难、旧城改造和产业结构调整问题，还要解决农民进城和外来投资引发的房产需求问题，因此适度超前发展是必然的。

　　同时，印坤华认为，《通知》提出对中低收入者提供贷款倾斜是必要的，但对高档住房的贷款政策则大可由商业银行自己决定。商业银行经过这么多年的商业化改革，应该能判断一个房地产项目的风险与收益大小。印坤华认为，房地产业的问题只能靠规范来解决。

　　银行操作规则　尚需明确细化

　　去年下半年人民银行在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，之后就开始针对出现的违规情况制订对策，并反复征求各商业银行的意见。时至今日，已有近一年的时间。在该《通知》发布后，一些业内人士表示，《通知》对市场中出现的问题做了比较全面的要求，但在实际操作过程中有一些问题有待细化。

　　此次《通知》明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。但是中信实业银行一位有关部门负责人告诉记者，在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。

　　《通知》要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。该人士表示，信贷登记系统建设得非常好，但是，由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误，所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。

　　深圳市商业银行内部有关人士则指出，虽然央行要求建立相应的查询系统，但这一办法操作性并不强，一方面是商业银行每天办理大量的房贷业务，而负责信息上载的工作人员极少；现在许多银行的房贷客户资料是互相保密的，换一家银行就能进行第二次房贷。另一方面，客户的全面信息并不容易掌握，客户用子女的名义买第二套住房就很难堵住。

　　其次，由于目前国内并没有“高档住房”的统一定义，因而贷款是否用高利率就有很大的弹性政策空间。同时，银行可提高第二套住房的“首付比例”尚没有明确规定。这需要由各银行根据自身风险来调控，但在按揭市场竞争激烈的情况下，银行为了避免客户的流失也不会主动调高首付比例。孔华　刘畅　何涛　杨明　炜陆昀

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