视点·关注《物业管理条例》出台

　　国务院总理温家宝签署第379号国务院令，公布《物业管理条例》。条例自2003年9月1日起施行。

　　如国务院法制办主任曹康泰所言：在广泛听取群众意见基础上制定的《物业管理条例》，充分反映了广大人民群众的意愿。条例体现了发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，明确了业主与物业管理企业之间的法律关系，为建立良好的物业管理秩序提供了有力的法律保障。

　　实际上，从新条例可以看出，政府正通过新条例的施行，力图让以往的“物业管理”向“物业服务”方向转变。新条例通过一系列规定改变目前物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，从体制上根除建管不分产生的弊端；加强了对物业管理服务质量和收费的监管，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。凡此种种，都是为了进一步加强物业公司的服务水平，让广大业主享受到更加人性化的优质服务。

　　不过正如我们常常强调的，在整个物业服务体系中，政府、物业公司和业主构成了有机联系的组成三方，也就是说，这种社会契约关系不仅只是物业公司和业主两方，而且也包括政府和业主、政府和物业公司。业主之所以强烈要求对现行物业服务体制进行改革，就是因为在市场经济下，权利和义务对等意识已经深入人心，业主有权要求物业公司提供与其交纳费用相一致的服务，这也是合乎常理的。但物业服务其实是一个大课题，涉及面非常广，物业公司除了与政府相关职能部门联系外，还必须与工商、税务、市政、交通、环保、水电、燃气等行业打交道，而在当前体制下，这些关系错综复杂，既有经济业务关系，又有行政关系，一时难以理顺。而物业管理作为一种社会化的服务性行为，在具体操作过程中，必须得到上述部门的配合和有力支持，否则，即使物业公司再努力也难以为住户提供优良的管理服务，更难以搞好自主经营，形成服务、管理、经营的良性循环。因此，新条例妥善处理了政府和市场、政府管理和社会自律的关系，保障物业行业的健康发展。

　　同时，物业服务收费标准基本上实行政府定价或指导价。以往，曾经出现过政府在制订价格时出于稳定社会秩序或其他因素考虑，一般对物业管理的收费标准都定得偏低，使物业管理服务的成本与收费标准存在差异。此次新条例制定了“分等定级，质价相符”的服务质量标准与收费标准，物业公司可以根据自身企业运作的基本情况和服务水平制定价格，然后由业主进行自主选择，这样就保证了物业公司和业主两方的利益在市场供需机制的协调下达成一种相对平衡。

　　物业公司现阶段还承担了大多数公用部门的收费任务，而且还有些行业的部分维护责任，如小区内天然气管线等维护，供水、供电部门设备的自然损耗，也由物业公司承担，据报道，西安市95％以上的物业管理企业在代收代缴水、电费方面亏损，有的已资不抵债，直接威胁到物业公司的生存与发展。而在新条例中，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业公司也就从这项本不属于自己的“义务”中解脱出来，可以更好地专注于自己的职责范围。

　　现在，我们的社会上下都在提倡一种服务观念，在物业管理中，我们既要强调物业公司为业主提供更好的服务，也应该看到政府相关部门通过综合服务，可以为广大业主创造更加良好的生活空间，为物业公司的健康发展提供更有利的平台。如此，才能使物业服务更快地走上法制化道路，得到规范发展。定国

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