解读一：业主有权监督物业服务

　　如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。

　　作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。

　　这事王女士管得好，她完全有权利这样做，《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权；5,选举业主委员会委员，并享有被选举权；6,监督业主委员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务合同；8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

　　有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益，条例规定业主应尽的义务有5项：1,遵守业主公约、业主大会议事规则；2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4,按照国家有关规定交纳专项维修基金；5,按时交纳物业服务费用。

　　解读二：解聘物业公司权利在业主大会

　　谁有权选聘、解聘物业公司？谁有权制定、修改业主公约？如此等等重大的决定事项，《物业管理条例》把权利交到了业主大会的手里，而不是业主委员会。对业主委员会，条例给予的地位是业主大会的执行机构。

　　为什么这么规定？不少专业人士认为，其含义在于“不让少数人决定多数人的事情，大家的事情大家决定”。

　　那好，业主大会如何来履行自己的职责呢？根据条例规定，业主大会应有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。还有，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　记者注意到，上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方，对于一些大社区来说，要求1／2以上的业主到会，这几乎很难做到；重大决议通过要求2／3多数，这就更难了。有人担心，如果真正操作起来困难重重的话，结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。

　　正是充分考虑了社会意见，这次正式公布的条例尽管原则不变，但增加了相关规定，即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，业主还可以委托代理人参加业主大会。

　　“此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。

　　解读三：开发商和物业公司要分家

　　业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似乎成了物业管理的一个死结。

　　有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们建管是一家人呢。

　　的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系，在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中，如鱼得水，其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人，把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业，业主就等着吃亏吧。

　　为打破这种关系，《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。

　　条例还规定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。

　　建管不分问题的彻底解决，与整个房地产市场的发育成熟密切相关。

　　解读四：业主临时公约开发商必须明示

　　提醒你，买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容，不满意就千万别勉强自己匆忙买房。《物业管理条例》第25条规定，开发商和购房者签订的房屋买卖合同，必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。

　　这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量，还要仔细查看前期物业服务合同，认真斟酌。这一关，买房前应尽量把好，而不是等买房后再吃“后悔药”。

　　买房前，还应该要看到业主临时公约，这是开发商必须明示的。今年3月26日，李静蓉搬进北京通州区一小区新房，令李静蓉非常不快的是，当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷：“这份公约我以前根本就不知道。”

　　按照《物业管理条例》规定，开发商制定的业主临时公约，应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。

　　物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同，都要约定这些内容。

　　解读五：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责

　　1998年4月4日晚，深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案，57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝，在追究凶手的刑事责任之后，明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说：“最无法接受的，是父亲竟死在自己的家门口。”

　　2001年3月5日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物业公司。

　　这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。

　　小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，《物业管理条例》给了一个说法。

　　条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。

　　如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同，那就根本不要去签它，因为这样的合同根本就保护不了业主；业主可以通过业主大会招标选择物业公司，对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。

　　切记：安全，是物业服务至关重要的一环。

　　解读六：物业代收水电费不得另加手续费

　　“住进这个小区已有几年了，我至今有一个问题想不明白，物业公司究竟是根据什么来收费。我们是5月份入住的，可物业费从1月就开始交，每户还收了入住手续费15元。更让我感到奇怪的是，有线电视入户除了交正常的安装维修费外，物业还每月收有线电视两个端子费，一个端子1.66元。我问了有线电视的工作人员，他们说他们没有这项收费。”说者李先生，北京一花园小区业主。

　　物业费牵扯的是一根敏感的神经，它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范，条例对此作出了原则性规定。

　　条例第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　在物业费问题上，有一个现象特别突出，就是业主和物业公司都觉得自己是窦娥，冤得很。

　　物业公司指责业主拖费欠费，总想少花钱甚至不花钱得到物业服务，以至物业公司维持正常的运转都很艰难；业主则抱怨“交物业费不是买服务而是买气受”，而且一些物业公司擅自巧立名目乱收费实在不像话。双方针锋相对。

　　有人说二者都是“问题青年”。对逾期不交纳物业费的业主，《物业管理条例》规定，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。

　　条例同时明确，物业公司从事代收业务的，不得向业主收取手续费。“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　有一位业主要求物业公司帮她家换下水管，物业公司提出收费，她答应了。条例规定，物业公司可以提供物业服务合同以外的服务，报酬双方认可即可。

　　解读七：屋顶广告收益不能全归物业公司

　　在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？

　　提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”记者的一位同事不久前买了一套顶层住房，他就稀里糊涂与物业公司签下了这样一款协议。物业公司就把经营后的所得理所当然地装进了自己的腰包。

　　屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢？两个月前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来，作为物业费。

　　这类纠纷不是少数。《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到相应的报酬，但决不能独吞。

　　解读八：挪用专项维修资金：罚款，吊证，判刑

　　有些小区，不管是周围的公共环境，还是公共设施，给人的感觉是无人管理。刘先生所居住的小区内，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天尘土飞扬，雨天一片泥泞，无论是行人还是驾车者都感到非常不便，可李先生每年被要求交纳的公共设施维修费用高达5073.24元。李先生问：“这些钱用到什么地方了？”

　　这的确是个大问题。围绕这个问题，《物业管理条例》作出的规定有：

　　———住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　———业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　———专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定；

　　———违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收非法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　新区新房维修问题或许不是很突出，过保修期后的维修费用会明显增大。这个问题的监督工作不可懈怠。

　　解读九：绿地变停车场要经业主大会同意

　　物业公司擅自占用绿地建停车场收取费用的事，不是没发生过。这个问题实际是问：小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，能不能改变用途？谁有权改变用途？

　　原则上，《物业管理条例》对此规定不得改变用途。同时，无论是业主还是物业公司，不得擅自占用、挖掘小区内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　实际生活中可能会确有需要，“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

　　对确需临时占用、挖掘道路、场地的，业主应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司要这样干的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。

　　解读十：挪用物业用房所得收益服务业主

　　业主花钱买物业，都希望能聘到个“贴心管家”。但实际情况可能并不如人意，以致物业纠纷不断升级。

　　《物业管理条例》的第58条、第60条、第61条、第62条都明确写到，“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

　　看看条例具体列举的情况包括哪些：

　　———开发商擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

　　———未取得资质证书从事物业管理的；

　　———物业公司聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

　　———物业公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

　　上述4种情况下，地方政府行政主管部门要对其进行相应的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　在处理行政处罚和民事责任的关系上，条例体现了优先保护业主共同利益的原则。

　　比如，未经业主大会同意，物业公司擅自改变物业管理用房的用途的，条例第65条规定应受行政处罚，罚金1万元以上10万元以下。对所得收益，条例规定用于小区公共建筑、设施的维修、养护，剩余部分业主大会做主使用。条例第66条也是明确了一些个人和单位的一些违法行为的所得收益，一样同上处理。

　　背景链接

　　物业管理条例的立法进程

　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。

　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。

　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。

　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》列入当年的立法计划。

　　2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例(草案)》，公开向社会征求意见。

　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。

　　来源：法制日报 作者：李立

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