房贷新政：能否给楼市降温？（热点扫描）(图)

http://www.sina.com.cn 2003年06月23日13:23 人民网-华东新闻

　　>华东新闻>>第三版财经 2003年06月23日房贷新政：能否给楼市降温？（热点扫描）———来自杭州房地产市场的调查

新华社记者　方益波

　　央行最新出台的房贷新政策，在“楼市热土”杭州产生了一定的影响，有人叫好，有人批评，更多人认为要等待下一步的实施细则，“再等等，再看看”。

　　消费者：有人欢迎有人疑惑

　　浙江省第10届房交会6月19日在杭州举行。经历了年初“泡沫”大讨论和非典的考验，再加上房贷紧缩，杭州楼市会降温吗？

　　据组委会统计，有13万人参加了首日的会展，共成交893套房子，成交面积、成交金额等指标均为历届房交会首日之最。当地媒体用“13万人挤爆现场，恐涨心理弥漫房交会”来形容这一“牛气冲天”的盛况。

　　有消息表明，央行政策出台后，一些房产公司售楼部更加热闹。杭州近郊的一些别墅项目价格上涨，购买者依旧排着长队。

　　杭州一中介机构“省直房产”的工作人员告诉记者，从最近一段时间的成交情况看，市场依然呈现求大于供的局面，二手房成交价没有前几年那样猛涨，但还是在缓慢地持续走高。

　　有人认为央行的政策体现出国家的导向，意味着对房价高涨幅的否定，遭受打击的楼市应该走低。家住西溪路的陈容说，杭州的楼市早就不正常了，央行政策一旦实施，投资客和开发商都会面临资金压力，不得不低价抛售，这就会拉低房价，我们低收入者有机会住上好房子了。

　　也有相当多的人对此信息表现漠然。记者在房交会上拉住一张姓消费者，询问对央行新政策的看法。他说，有关政策能不能拉低房价实在难说，在过去几年中，每次风吹草动大家都说房价“要跌了”，但杭州的房价一直在涨。这次的政策，谁知道是不是又一次“狼来了”？

　　开发商：是打击还是机遇？

　　受央行新政策影响最直接的是开发商。杭州各开发商在面对这一消息时，心态复杂。

　　武汉市浙金都房地产发展有限公司总经理卞涛说，这是一个短期不利、长期利好的消息，开发步伐将放慢，但会更加稳健。他相信，那些靠所谓的“资金运作”，到处圈钱，“跳跃式发展”的企业，将会没有生存基础；而踏踏实实做好自己的产品，一步一步走路的企业，可能发展慢一些，但最终会成为市场的长青树。

　　宋都房产副总经理王益平对政策作了自己的分析：主体结构封顶再贷款，意味着可能有不少楼盘到现房才发售，对老百姓是一件好事。由于开发成本增加，开发商根据市场供求关系，可能会提高房价，也可能降低利润率。最大的打击是对小企业的，新政策考验资金实力，作为资金密集型企业，房地产的准入“门槛”将会提高，一批没有实力、完全靠贷款过日子的小开发商会被“洗掉”，剩下有资金、品牌优势和较强负责能力的大企业。这对房产业的健康发展是有好处的。

　　此外，他认为，资金的紧缩，意味着过去可以做多个楼盘的资金，现在就只能做一个，这对很多企业的发展会产生很大影响。杭州不少企业经过前几年的发展，已拥有一定的积累，到了向外扩张的阶段，对他们来说是一个打击。他认为，暂时停下脚步作点调整未必是一件坏事，但也可能因此失去了发展的契机。

　　有消息说，有的楼盘已经在考虑“惜售”。部分开发商考虑到以后的楼盘开发周期变长，在新旧交替期间会有一个市场空档出现，可能会囤积本可发售的楼盘，待机入市，以获得更好的涨价空间。

　　通和置业市场开发部总经理黄海波评价说，新政策是“穷人政策”和“懒汉政策”。他认为，商品房本来就是给有经济实力的人准备的，新政策的出发点还是把它当成大众化产品。这是平均主义的眼光。投资求富是社会财富发展的原始欲望，不应抑制。他表示，关键还是要“尊重市场”。

　　据了解，杭州不少原本想在长三角地区扩张的房产商，现在纷纷表示只能守守家业，发展与否要看“天时地利”。

　　杭州楼市的火爆吸引了很多“外行”企业进入，它们往往拥有很强的资金实力。据悉，近段时期，已经有一些小开发商尝试走与“实力派”合作开发的路子。

　　土地储备中心：考虑新的资金渠道

　　杭州市土地储备中心主任赵春说，央行新政策对规范银行贷款具有积极作用，土地储备机构只能采取抵押贷款的规定对杭州影响不大，对某些地区来说却几乎是致命的。杭州是全国最早建立土地储备机构的城市，已经拥有大批土地权证，可以做到抵押贷款。但是，那些刚刚建立土地储备机构的城市，就会面临“需要贷款才能买下土地获得权证，但贷款又首先要求拿权证来抵押”的尴尬境地，最终导致土地储备制度难以建立，从而影响土地公开招投标拍卖。

　　他认为，只要政府用土地储备制度垄断土地，就不会有任何市场风险，完全可以实行信誉贷款。银行要做的事，不是出台这样的“一刀切”规定，而是根据每个城市的具体情况，认真审查该地是否实行了政府对土地一级市场的垄断。

　　他表示，杭州已在考虑制度创新，通过发行土地债券等手段，开辟新融资渠道，逐步减少银行资金。

　　新政策还需市场检验

　　政策的出台也有一个在实践中进一步检验的过程，符合市场规律的将会得到发扬，与市场脱节的最终会被废弃或边缘化。许多被采访对象说，央行的政策“落地”后能在多大程度上被实现，还要看各地市场的实际情况。比如说关于“高档房“的界定、个人购房信息采集等，都有很大的操作难度。

　　有关人士指出，关于“不能垫资施工”，在计划经济年代曾多次作出严格的规定，但这一现象从来没有消失过。浙江省副省长陈加元近日说，浙江楼市的银行金融风险极低，坏账率仅为1．5％，远低于全国平均数；银行房贷资金的回报率要比其他行业高3个百分点。按照目前的状况，杭州各银行房地产贷款质量优良。商业银行怎样应对即将来临的“开发商和消费者贷款大量减少”的局面？银行会不会为避风险而干脆超然于房地产市场之外？有人预计，这一新政策不仅带来房地产业的“洗牌”，也会影响银行业的经营与发展。

　　（新华社供本报专稿）

　　这几年，房交会是最热闹的城市会展活动。本报记者周寅杰摄

　　房贷新政策（链接）

　　中国人民银行6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整房贷政策，以防范金融风险，促进房地产金融健康发展。房贷新政策包括：

　　房地产开发贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

　　商业银行房地产开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。房地产开发企业申请贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　各商业银行应审慎发放对政府土地储备机构的贷款，对其发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过两年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴付土地出让金的贷款。商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。

　　商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

　　借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

　　对借款人申请个人住房贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房贷款利率规定。

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