孙小静

　　近两周内有关房产的消息，最吸引眼球的当属6月13日央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》了。一系列新举措的背后，是规范房地产市场、规避资金过度聚集房地产行业而可能产生金融风险的深意。对于消费者来说，政策中对高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的贷款限制，使之看到了政府推进房产市场结构调整的决心。

　　似乎与此相证，此前两天上海市市长韩正透露，从今年起，上海每年将推出300万平方米单价3000元至3500元的中低价商品房。

　　抑“高”扬“低”，引导房价回落，上海楼市未来的走向也会如此明确吗？从多种途径得知的信息看，未必。

　　楼市地域性极强，其发展有时与城市的发展平行推进。上海在迈向国际大都市的进程中，自身“引力”不断增强。世界著名企业不断入驻，港澳台人士前来发展，海归人员百川归“海”，外省投资者纷纷看好，从而形成了一个较为高端的住宅消费群体。而这一群体，正是高档商品房的支撑主体。有关数据表明，2002年上海单价7000元以上楼盘的成交量中，外地人士占29．3％，境外人士占23．3％，两项相加，非上海本地人占了“半壁江山”。上海的国际化进程不会停滞，这一块市场继续坚挺理所当然。因非典静寂近两个月的上海房展市场最近解禁，推出的第一个房展“上海第二届别墅博览会”，走的正是高档路线。

　　从上海自身消费群体来看，房价短期内下降的可能性也不大。目前，上海人均GDP已达5000美元，国际上同等水平城市的人均居住面积为20平方米，而上海仅12平方米多一点。据加拿大、美国的测算，随着个人事业的发展、经济条件的上升，购买一套住宅“持有期”平均为6年。照此推算，上海市民进一步改善住房条件的可能性很大。需求决定市场，有此一“托”，房价又如何会拉阴线？今年头5个月上海新推出的300多个楼盘中，中高价房占50％以上。许多房产商表示，近期依然看好上海楼市。

　　政府调整房产结构、大量发展中低价位住宅的决心与行动，值得称道。同时，这需要实实在在的政策配套，如相应的扶植政策与限制政策。如果仅仅靠市场“一只手”解决，有时不免捉襟见肘。此次出台的房贷新政策，对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房进行限制，可谓一个有益的尝试。不过，第二套房的认定有难度，且住房贷款利率的优惠与否仅相差零点几个百分点，限制力度尚嫌不够。

　　虽然楼市价位难以下调，但是，房贷新规定中“30％自有资金”这一“门槛”，或可使上海目前3000多家房地产商重新“洗牌”，令有实力且规范操作者胜出，从而进一步规范房地产开发市场。这对住宅消费者来说，不啻为一个福音。

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