6月19日，北京朝阳区法院南磨坊法庭开庭审结了一起关于商品房实际面积缩水的案件。由于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于6月1日起正式实施，原告最终胜诉，而8年来的维权路让人们感叹在商品房买卖中不得不加倍小心。买现房：没有写明面积

　　1995年5月，肖女士看到帝恒房地产咨询公司的广告，称南新园小区有一套复式商品房。

　　5月27日，肖女士在帝恒房地产咨询公司的陪同下看房并签订了《房屋认购登记证》，注明房屋面积为109.77平方米。

　　5月31日，帝恒公司告诉肖女士，房屋面积变为109.54平方米，并在《房屋认购协议书》上写明。

　　6月16日，肖女士与房子的开发商新兴公司签订了《商品房购销合同》，在合同上写明：“所购商品房的基价为每建筑平方米4800元”，“总价款为人民币526000元”。

　　当时新兴公司只在合同上写明：“下层建筑面积为74.54平方米”，没有注明跃层面积。销售人员对肖女士说，房屋是准现房，到时多退少补，避免涂改合同。根据房款总额除以4800元，肖女士认为房屋面积应该是109.583平方米。

　　12月18日，肖女士接收这套房屋。办产权：发现面积缩水

　　自此，肖女士开始要求新兴公司办理房产证，但迟迟没有音信。直到2001年，新兴公司正式告诉肖女士，房产证要业主自己去办理。在办理房产证的同时，肖女士发现了问题。

　　首先，经北京市有关部门勘察测绘测量以后，发现房屋面积为106.71平方米。新兴公司多收了2.873平方米的房款。

　　肖女士找到消协，请求协商退还房款。但是，新兴公司称当时售房是按照每套52.6万的规格销售的，房款和房屋面积并没有直接关系，4800元／平方米是基础价格，总房款是根据楼层、朝向、环境等因素调剂以后做出的总合。肖女士称，自己购买的房屋是板楼，并没有朝向问题。因为是复式必然是顶层，也没有楼层问题。

　　肖女士还得知，1999年以前，南新园小区的产权已经由开放商抵押给银行，所以迟迟无法办理房产证。另外，合同上写明购房款为52.6万，但是新兴公司开具的发票只有42.08万元，发票与合同不符，还是无法办理房产证。

　　肖女士买房的一个主要目的就是把房子过户给儿子，方便儿子留学。2001年5月，在儿子领到身份证不久，肖女士就把房屋合同权利义务转由儿子刘某承担。

　　但是，因为房产证迟迟无法办理下来，孩子失去了留学的机会。上法庭：3％是个坎儿

　　种种问题得不到解决，肖女士以儿子的名义将新兴公司告上法庭，要求新兴公司退回多收的购房款，并按照银行活期存款支付8年的利息，同时帮助他办理房产证。

　　法庭经过审理认为，销售代理商从购房者处收取的房款，无论是否交与开发商，对购房者来说，可视为开放商收到了房款。

　　尽管是按套计价出售，开发商与购房者也应该约定误差范围和解决办法，本案当事人没有约定解决办法，应该由提供合同文本的开发商对此承担责任，故按照基价4800元／平方米作为退款的参考。

　　本案房屋缩水面积比率为－2.85％，按照高院《解释》，“商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内，按照合同约定的价格据实结算”。

　　法院判决：新兴公司于判决生效后10日内退还刘某13548元，并按照人民银行活期存款利率支付8年的利息。在原告办理所有权证书时提供必要的证明文件。双倍索赔：果子好吃树难栽

　　有法律界人士指出，自从高法《解释》出台后，人们对解决商品房买卖热点纠纷寄予很大希望，但是《解释》中虽然增大了条款的惩罚性，但是实施起来还有一定难度。特别是目前商品房买卖还是一个买方市场，因此合同条款还是由开发商提供，并保护开放商的利益，所以购房者还是处于弱势群体。

　　以本案为例，开发商抓住了“3％”的这个标准作文章，使购房者不能要求双倍赔偿。而一幢楼里如有100多套房屋缩水2平米，则开发商可以多出200平方米的利润。

　　肖女士8年来一直督促办理房屋的所有权证书，可是开发商一直没有给她明确的回答。其实开发商将现房进行贷款抵押，在地产界是非常常见的惯例。不久前，通州区法院就受理了首例由房产抵押引发的双倍赔偿案。而如肖女士这样为孩子出国急于办理房产证的购房者，则处于非常被动的情况。因为《解释》中的双倍返还只适用于以下3种欺诈行为：

　　1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假的商品房预售许可证明；

　　2.故意隐瞒所售房屋抵押的事实；

　　3.故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。

　　而“双倍返还”也不是绝对的双倍，它指的是“开发商返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过购房款一倍的赔偿责任”。法院在不超过一倍的赔偿范围内是有自由裁量权的。因此，消费者和业主应注意收集证据，要正确认识“欺诈”行为和“双倍返还”的概念。稿件来源：生活时报

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