| 两个“条例”有差异(图) | |||
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| http://www.sina.com.cn 2003年06月26日05:17 青岛新闻网-青岛早报 | |||
已经实行了4年的《青岛市物业管理条例》与上周公布的国家《物业管理条例》的基本原则是一致的，框架也是类似的。但是，通过比较我们也可以发现，《青岛市物业管理条例》与刚刚公布的新条例也有一些不近相同的地方，主要表现在以下五点。 差异之一：重大事件要经2／3以上的业主同意 《物业管理条例》（第十二条）：……业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过…… （第十三条）：……业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 《青岛市物业管理条例》（第十条）：业主大会和业主代表大会行使下列职权：……通过和修订业主公约，批准业主委员会章程，改变和撤销业主委员会不适当的决定…… （第十二条）：……业主委员会作出的决定应经全体组成人员过半数通过…… （第八条）：……经15％的业主或业主代表提议，应当就所提议题召开业主大会会议或业主代表大会会议。 点评：从岛城近年物业纠纷可以发现，有许多纠纷都是因选聘或解聘物业公司产生的。因此，在业主遇到修改业主公约、选聘和解聘物业公司这样的重大问题时，经过2／3绝对多数业主的认可，确实可为物业的日常运作消除许多隐患。 另外，提议召开业主大会的“门槛”由15％提高为20％，也有助于减少业主要求召开业主大会的随意性。 差异之二：销售前必须制定业主临时公约，但在前期物业管理费用不由开发建设单位承担。 《物业管理条例》（第二十一条）：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 （第二十二条）：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约…… 《青岛市物业管理条例》（第二十四条）：新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担…… 点评：前期物业管理时期由开发建设单位负担物业管理费用的条款，在岛城实际物业服务中一直存在争议和纠纷。因此，国家的物管条例中的规定，也是适应物管行业发展的实际需要。 差异之三：禁止整体转包，未售出房屋也应全额缴纳物业费 《物业管理条例》（第四十条）：物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 （第四十二条）：……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《青岛市物业管理条例》（第三十七条）：……新建物业尚未售出部分的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理有关服务费用，交纳标准按已入住房屋收费标准的50％执行。双方另有约定的按合同执行。 点评：明确了物业公司不得整体转包物业管理项目，从根本上杜绝了名不符实的物业服务。明确了缴纳物业费的责任人，特别是物业在出租状态时的缴费责任人。同时，对于新建而尚未售出的房屋也一视同仁的作出了足额缴费的规定，这一点更能体现业主权利与义务对等的原则。 差异之四：明确临时占用、挖掘道路、场地的程序 《物业管理条例》（第五十一条）：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 《青岛市物业管理条例》）：无类似明确条款。 点评：在日常的物业管理中，经常会发生业主、物管企业擅自占用、挖掘场地道路的事情。而在这个条例中操作性非常强地告知业主及物管企业，应该征得业委会的同意才能“动土”。 差异之五：明确利用公共部位进行经营及收益 《物业管理条例》（第五十五条）：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《青岛市物业管理条例》：无类似明确条款。 点评：虽然在具体操作上，也是依照有关法律有类似的指导意见，但这次能在条例上得到明确界定，更能从根本上保护了业主的权益。 点评：王西涛（市物业办副主任）撰文：张鑫
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