房贷新政引发“地震”？(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月01日06:32 青岛新闻网-青岛早报

　　央行近日下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，虽然实施细则尚未出台，但业界已经嗅到了房地产市场“变天”的味道。

　　消费者心情不错，房贷新政意在挤压房地产市场的泡沫，房价的涨势可能会受到抑制。另外，规范房地产市场，自己的利益也将受到更多的保护。

　　开发商们言辞激烈，认为房贷新政将市场带上了“开往冬天的地铁”，“一刀切”地收缩银根将决定一半以上的房地产企业的生死。

　　商业银行则心情复杂，新政策提高房贷门槛，客户资源必将减少，风险虽然降低了，面临的放贷压力也将增加。

　　消费者：

　　看到降温的“曙光”

　　“新政策让购房者看到了楼市降温的‘曙光’。”在证券公司工作的市民刘志原来准备近期买房，但房贷新政策让他推迟了购房计划：岛城的楼市近年来越走越高，央行政策一旦实施，炒房者和开发商都会面临资金压力，不得不低价抛售，这就会拉低房价。

　　一位商业银行房贷部负责人分析，央行为规避老百姓贷款买房风险，采取对楼房封顶以后才发放个人住房贷款的举措，让老百姓购房更有安全感。“岛城开发商发售期房的现象十分普遍，购房者不得不为此提前支付贷款利息。央行这一新规定不仅减轻了购房者付款利息压力，还有效地为购房者防范了房子‘烂尾’的资金风险。”她一语中的。

　　也有些消费者对这“降温说”不以为然。市民张诚直言不讳：过去的几年中，每次有政策的风吹草动大家都说房价“要跌了”，但青岛的房价一直在涨。谁知道这次的政策是不是又一次“狼来了”？

　　金融业：

　　对银行影响不大

　　目前，各大商业银行向房地产行业的贷款，主要可以分为两大类：针对房地产商的开发性贷款和针对个人购房者的按揭贷款。

　　农业银行青岛市分行房地产信贷处处长崔志新：

　　高价房二套房如何界定

　　谈到新政策的实施细节时，崔志新露出了自己的疑虑：如何界定高价房、怎么确定购房者是在购买第二套住房等等。他分析，目前各家商业银行间没有建立统一的信贷查询系统，信息资源不共享，如果购房者在一家银行办理了按揭贷款，又去另一家银行办理，银行方面无法确定其是在购买第二套住房。对外地购房者来说更是这样，在当地贷款买了房后，再到外地按揭购房，外地的银行可以说一无所知。

　　招商银行青岛分行个人银行部副总经理闫啸东：

　　新政策不影响银企合作

　　“对银行来说，这次央行出台的新政策并不‘新’。”闫啸东介绍说，去年下半年央行曾对金融机构发过一个类似的通知，“现在的新政策只是重申了一下那个通知”。他表示，招行已经坚持按照央行有关规定发放贷款，所以对招行与企业间的合作影响不大。

　　闫啸东同样认为新政策中“第二套房”的操作性不强，比如一家人可以轮换着贷款按揭，银行无从知晓是不是“第二套房”。“银行也不太愿意放贷给炒房者，毕竟炒房是一种投资，投资就有风险。”银行也有自己的无奈：“第二套房”对避免炒房的意义不大，可能不会产生什么实质性影响。

　　开发商：

　　洗牌在所难免

　　房地产市场过热，原因之一是目前的融资体系为开发商提供了“以小博大”的可能。事实上，在目前国内的房地产市场，这种现象还相当普遍。

　　一般而言，房地产商开发项目，资金来源主要有三块：自有资金、银行贷款和购房者的个人按揭贷款。开发商如果按部就班地运作一个项目，在交了土地出让金、付了拆迁费和相关配套费，拿到相关许可证后，才可以进行预售。走到这一步，项目总投资可能已超过一半，甚至更高，房地产商没有一定的自有资金是不行的。

　　但在实际运作中，据透露，不少房地产商自己的投入甚至不足10％，余下的资金基本上全部是来自银行。采取的手法即所谓前期靠工程队垫资、中间靠银行开发贷款，后期靠个人按揭贷款。而施工企业的钱，也大多来自银行贷款。

　　青岛东都房地产开发有限公司总经理张志强：

　　挤掉房地产市场泡沫

　　“新政策会相当程度上挤掉房地产市场的泡沫，首先，地价过高是造成高房价的重要原因之一，而地价高的一个因素就是不规范的信贷资金作支撑，新政策将限制这些资金；其次，新政策将规范开发商的开发行为，开发商惯用的融资方式施展不开，会转头选择做一些实际的东西；第三，一些炒房者在购房时可能会考虑资金的价格，消费者在换房时也会考虑资金的价格，作出更加理性的选择。”张志强这样分析房贷新政可能带来的影响。

　　“‘一刀切’的政策对健康的企业来说影响不大，对不健康的企业而言可能意味着出局。”张志强坦言，目前资本市场不健全，企业融资渠道不发达，新政策将促动行业洗牌，部分企业的资金链条会出现问题，“重新洗牌总是痛苦的”。但从资金结构、资金流动性角度分析，对规范运作的公司来说影响不是太大。因为，对开发商而言，运作是否规范、资金实力强与不强，一个很重要的指标就是财务是否健康。

　　张志强认为新政策对青岛高档房的影响可能不会太大，一方面高中档房子的价格受市场供求关系的影响较大，青岛的高档房主要集中在沿海地区，但沿海地区的土地资源有限，市场供给有限；另外，土地价格之外，新型建筑材料、新技术、新工艺的使用，会不断提升房屋成本，“按照国际绿色健康住宅的标准，目前国内房屋的建筑材料中90％都不能使用”。青岛环宇房地产发展有限公司总经理袁三平：

　　新政策是“双刃剑”

　　谈到央行新政策，袁三平很理性，他认为：新政策是一柄“双刃剑”。目前国内房地产持续高温，土地、市场等多种因素促动房地产开发有向高档房发展的态势，另外，由于利润空间的存在，开发商也倾向于高档房。“此时，政府采取一定的措施引导房地产发展趋势可以理解，这也是保护消费者利益的手段之一。”

　　在看到“利好”的同时，袁三平也有自己不同的看法：在经历了市场经济这么多年后，房地产业已经进入了一个相对健康的阶段，开发商、消费者都相对理性，当前市场的发展态势是由供求关系决定的。目前市场的购买主力是相对有消费能力和有一定经济基础的人，所以高档房、第二套房等有一定的需求。

　　袁三平认为，因为一部分人投资性进入房地产，造成市场有虚高的成分，但这种投资因素是合理的，如果没有任何人愿意投资，行业是支撑不住的。市场经济发展到今天，通过强制性金融措施限制市场发展不太合理，政府的调控应该从土地投放量、经济适用房的开发量以及区域分布方面考虑。

　　“新政策将使大的开发商更强，能力不强的则出局。”袁三平预计。

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