“点土成金”辩证法（观察）

http://www.sina.com.cn 2003年07月02日11:13 人民网-华东新闻

　　本报记者　吴焰　杨晴初

　　土地价格，一直是所有开发区最敏感的问题之一。近日，记者了解到有关苏州工业园区土地价格的几个数字，从中可以观察到他们发人深思的“土地观”

　　数字一：15．78亿美元

　　15．78亿美元，是苏州工业园区每平方公里工业用地平均吸引的外商投资金额。

　　外资投资强度，被视作开发区引资力度、产业档次的重要指标，也是衡量土地集约使用效益的主要依据。在工业用地有限甚至趋紧的情况下，单位面积上的资金量越高，就意味着引资的“含金量”越高。

　　按照有关规定：省级以上开发区的集约使用密度，不得低于5亿美元／平方公里，而苏州工业园区的外商投资强度3倍于此。

　　这一数字，在全国各开发区中也高居首位。

　　检点苏州工业园区，它创造了一份份令国内外很多园区倾羡不已的“成绩单”：9年中，苏州工业园区一共向国内外客商转让工业用地7平方公里。经过开发的这7平方公里工业用地，引进373个工业项目，来自欧美、亚太的20多个国家和地区的投资者在这里投资111亿美元，平均每个项目投资额超过3100万美元，平均每平方公里投入15．8亿美元。其中，世界500强企业已有45家到此投资，投资额上亿美元的项目有40个。

　　9年前还用来种菜的这片农田，谁能想到，如今已基本做到每天引进1个外资项目、3个内资项目和3200万元到账资金？

　　难怪，很多人把园区比成是“点土成金”、“资本扎堆”的地儿。

　　与周边相比，地价不便宜，跨国公司，特别是高新技术企业更是用高薪吸引高层次人才。失去了这两条优势，园区靠什么吸引外资？

　　“这是因为我们特别注重招商引资的质量。”园区管委会招商局局长李亦农坦言。

　　中新合作的苏州工业园区，一开始就定下了“起步虽晚，但起点要高”的宏图大志。至今，给人们留下深刻印象的，是园区借鉴新加坡的开发管理模式，“亲商”思想，“规划先行”理念，以及高标准基础设施建设，等等。而人们并不太熟知的，是园区几乎从一开始，就审时度势，瞄准世界与国内的产业趋势，从而锁定了支柱产业方向。随后，在每次国际产业出现转移迹象之时，在每一次世界经济出现波动之际，园区就有针对性地做好了“调整”与“承接”，有意识地朝着以电子信息、精密机械、生物制药和新型材料等高新技术产业为主体的现代制造业基地开拔。

　　这使得它在招商引资中脱颖而出，成为产业大腕们集聚的地方。也使它不动声色地消解了一个中外“共识”：中国对外资的吸引力，不仅因为地价和劳动力便宜。

　　招商的成功，是园区土地迅速升值的前提。

　　记者点评：“点土成金”，需要想像、魄力与务实，更需要思路。要让资本更看重这片土地的预期回报，而不仅仅是眼前的成本低廉。

　　数字二：584美元

　　584美元，是苏州工业园区1平方米商业用地的新“卖价”。

　　这次“卖价”出现在今年的3月17日。那一天，也是园区本年度的第二次土地挂牌出让。出让的结果，是其中一块商业用地单价突破了园区地价最高纪录，达到了584美元平方米。

　　很多人都不禁想到了另一个场面与另一个数字。

　　5年前的1998年，园区刚刚开始启动房产建设时，发售首期新城花园商住楼。当时的售价仅40美元平方米。今年初，湖东那片地同样要出售，与当年的新城花园已经是九通一平的“熟地”相比，湖东这片商业用地还完全是高低不整的“生地”，但竞价却已高达320美元平方米。而新城花园目前的均价是3600元平方米，成为苏州最贵的商品楼。

　　5年，苏州工业园区的商业用地价格飙升13．6倍。

　　还有人算起另一笔账。按照规划，苏州工业园区先期开发的70平方公里区域内，工业用地与商住用地的面积比为1．9比1。按现行商业用地的价格一算，许多人咋舌了：“即使园区的工业用地以‘零地价’招商，除去整个基础设施投入外，园区这片土地也仍然增值了”。

　　难怪，园区土地管理局副局长吴宏总是底气很足：我们这儿土地的综合利用效益，体现得相当显著。“这与园区的科学开发模式以及园区快速良性发展、旺盛的人气密切相联”，苏州工业园区总规划师时匡这样认为。

　　这有两层含义。

　　其一，是园区采取的“富规划”政策。花3000多万元编制的一套不逊于发达国家的城市规划，是园区聚集人气的又一重要原因。

　　其二，苏州工业园区的开发理念是先造工厂，有了一定规模后，再建住宅；住宅发展成规模后造商业。

　　目前，园区内绿化覆盖率超过40％，区域环境通过ISO14001管理体系认证。区内社会公益设施和社区配套服务设施日益健全，累计开工建设各类商住房400多万平方米，已吸引入住居民4万余人。

　　记者点评：激增的引资额和越来越旺盛的人气，成为颇具号召力和影响力的因素，从中人们可以看到园区未来的辉煌。

　　数字三：“拒绝”1．765亿元

　　这次的“拒绝”，还是发生在那次创下“地价新高”的土地出让会上。

　　这块标名为01号的地块受到了追捧，最高竞价甚至达到1．765亿元。但最后，还是由园区收回了。事后，有关负责人解释说，园区土地拍卖设立有保留价，竞拍价若“够不着”保留价，土地将被收回。

　　“这个措施主要是为了保证地块的价值”，吴宏说，使土地资源产生最大效益，必须有理性的判断与长远的眼光。

　　苏州工业园区这几年明显抬高了门槛。一方面这说明园区经过9年的发展，具有了较大的“挑选资本”，另一方面，也可以借机使入区产业与企业的集群等级提升，从而更有利于保证其利益。

　　有意思的是，就在“惜售”的同时，园区却给一些先期投资的跨国大企业做好了“空地预留”。松与紧之间，明明白白地写着“导向”。

　　在园区规划图中，记者还注意到一些地块没有标明用途。“这恰恰是科学规划的体现”，时匡说，他们把这些地块称为“白地”。

　　原来，在园区管理部门看来，由于规划先行，有些地块需要随着经济发展来作出相应调整，因此，对一些地块的用途就应该晚定点。

　　记者点评：“拒绝”，是为了更好地“获得”；“白地”，是为了使更多的地成为“金地”。这个辩证关系，苏州工业园区如今已运用得极其娴熟。

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