问：我在一年前与开发商签订商品房预售合同，并将该合同在房产局做了登记备案，但交房前开发商被宣告破产。此时我们才知道，该房产在卖给我之前，已抵押给了银行，而且抵押合同在我登记备案之前也在房产局做了合法登记。请问，该房产应怎样分配？损失该谁承担？衡阳王唯

　　答：银行依据合法登记在先的抵押合同要求行使抵押权，有充分的法律依据。但房产局在登记了该房屋的抵押权后，既未对你尽告知义务，又未征得抵押权人同意，对你的预售合同作了违法登记，你作为善意当事人，同样可以主张合同的权利。此时出现两个合法权利的冲突，但抵押权在先登记，所以较你的权利优先。而你的合法权利之所以受到损害，是由于登记机关的违法登记行为所致，理应由登记机关承担责任。就上述事件，就你遭受的损失，你可以登记机关为被告提起行政诉讼，并申请赔偿。刘大华 律师

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