首创的“资本之道”(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月10日05:53 人民网-人民日报海外版

北京首创集团总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光

　　曹建伟

　　“首创系”麾下的地产旗舰———“首创置业”成功登陆香港资本市场，揭开新一轮中国地产公司海外融资大幕。事实上，这不过是首创的又一次成功的“资本之旅”罢了。

　　开市：飘红H股

　　香港资本市场又杀入一匹内地“黑马”。

　　这批“黑马”就是中国资本市场著名的“首创系”旗下的核心地产旗舰———“首创置业”。6月19日，这家公司成为去年以来第一家成功在香港挂牌的内地房地产公司，面向海外投资者发行超过5亿股H股，筹集资金超过9．37亿港元，并获得10倍超额认购。

　　“首创置业”此次迅速给了香港资本市场一个极大的惊喜和刺激，投资者显示出普遍高涨的热情。此次上市可谓阵容显赫，全球五大会计事务所之一的———普华永道（PWC）会计师事务所提供审计服务，全球知名的金融机构———香港汇丰（HSBC）全力保荐，法律顾问富尔德律师事务所同样是香港一流的律师事务所。

　　事实上，“首创置业”自去年底积极筹备奔赴香港资本市场之际，许多内地房地产公司也制定了同样“野心勃勃”的计划，但是在一批地产公司被资本市场拒绝之后，“首创置业”却有备而来，该公司自身的实力已经足够让人刮目相看，首创集团自1995年重组以后，就开始在地产业展露头脚，业绩曾经“纵横捭阖”超过18个省市。2000年首创集团整合了集团所有优质房地产资产，2002年12月成立“首创置业”。上市后总资产近70亿元，去年主营业务收入超过26亿元，净资产回报率达30％，在中国同类公司中业绩卓著。

　　另一方面，“首创”在中国资本市场的实力向来不能小觑，其母体首创集团是一家拥有300多亿资产的大型国有公司，业务辐射金融、房地产、基础设施建设、高科技、商业贸易及酒店管理六大行业，同时它掌控超过4家内地上市公司，上市证券基金1家，香港上市基金1家，加上此次在香港成功上市的首创置业。其资本市场龙头公司———首创股份（600008）是北京市政建设的主要供应商，拥有众多大型跨国合作伙伴（其中包括法国威望迪公司，加拿大兰万灵公司，荷兰ING公司等等）。“首创”的流通市值占中国资本市场总流通值的1％左右。

　　随着政府逐步规范中国房地产市场政策，以及市场竞争的加剧，中国房地产公司贷款难度逐渐加大，资金充足率要求越来越高，市场的门槛也随之抬高。因此，大量的房地产公司急需打通新的的资本通路，“首创置业”则先行一步，如愿以偿。

　　谋局：精打细算

　　“首创置业”的成功上市其实是个“必然事件”，因为对于“资本高手”首创集团来说，上市就像是一次刺激的资本旅行，自1995年重组以来，一次又一次的资本市场锤炼，已经让首创深谙“资本之道”。

　　此次在“首创置业”上市过程中，首创集团同样进行了精彩的布局。

　　首创集团首先把旗下拥有优质资产超过7家的房地产公司整合起来，并且靠股权入资形式组建新的“首创置业”，其中以上市公司“首创阳光”为主体进行整合重组。为了把各自为政的诸侯统一起来，“首创置业”果断地动了“大手术”，对原有公司大规模地“削藩”，其职员90％是招聘而来。公司统一了成本预算，包括采购、施工、销售、地产服务等各个环节集中管理和控制，统一招投标。财务体系方面，“首创置业”推行全面预算管理，总部根据各公司业务特点，制定统一的财务会计工作流程、管理制度、管理办法。

　　在资本运作方面，首创更是早在1997年就不断“试水”，该年首创集团旗下公司———首创阳光房地产公司，以收购方式重组了广西虎威上市公司（0000608），三个月后该公司的股价由10元／股，快速攀升到25元，1999年该公司每股盈利达0．40元，进入2000年，“阳光股份”的股票随着大市一路飚升。更为重要的是，“阳光股份”由于其业绩良好、运作规范，于1999年10月完成了配股融资，实现了在资本市场直接融资的目标。之后，首创集团资本运作布局越来越有章法，2000年首创集团基础设施产业的旗舰公司———首创股份（600008）成功上市，其净资产从成立之初的12亿元增长到2002年的41亿元，该公司一直高速增长，近三年现金分红超过11亿元，且每年均超过3亿元。据统计，国内最近三年连续每股现金分红在0．33元以上的只有四家上市公司，首创股份为其中之一，该公司是“上证180指数?煞莨伞焙汀爸泄鲜泄咀酆霞ㄐ?50强”。如今，“首创系”已经有6家上市公司，其中目前以地产旗舰———首创置业、基础建设旗舰———首创股份、金融上市旗舰———银华基金和ING北京基金等上市公司为主，未来则会筹划新的资本运作之道。

　　另外，“产融结合”是首创集团的布局中最为抢眼的一个路数，如今金融业、地产业、基础建设业已经是首创集团的主要利润来源，而后面两大产业均为实业，并且都有核心上市公司（首创股份，首创置业）支撑，因此实现金融服务业与两大实业相互结合渗透，是首创必由之路。目前，首创旗下的金融业务已经比较完整，拥有证券、保险、资产管理、担保、基金、风险投资等等服务业务，这些金融服务业都是“首创置业”丝毫离不开的需求，一旦两者相互渗透，“首创置业”的资本运作又多了一条更健壮的腿———金融。

　　在“大资本”和“大金融”两条腿的支持下，“首创置业”将在逐步提升核心竞争力的同时，成功由传统地产开发商转型为发达国家流行的“地产营运商”。

　　风向：逆市陡转

　　经过了上世纪90年代两次“过度盲目扩张”的浪潮之后，中国地产业逐渐理智和清醒起来，这直接导致的结果是地产业的门槛被逐渐抬高，实力捉襟见肘的小公司渐渐丧失竞争的力量，未来中国地产业的阵地上，将是“大象的对垒”，激烈角斗以后，将是“胜利之象”的舞蹈。新政策使许多房地产公司再也不能像以前那样“轻松地靠银行过日子”了，换言之那些没有充足的自有资金、没有通畅的资本渠道、没有雄厚的股东背景、没有多元化业务互补的专业房地产公司，都将面临生存挑战。即便连中国“房地产上市公司10强”，也不再把赌注只压在“房地产业”上，这些公司除了投资房地产之外，业务已经涉及到金融业、医药保健品、电子、文化传媒、酒店、石油分销、建筑材料、汽车零部件等等领域。“首创置业”又能否成为“胜利的大象”呢？

　　然而，“首创置业”却似乎要在房地产的“逆市”中，使风向陡转。今年，“首创置业”销售总额将突破30亿元。而且“首创置业”认为自己正处于“利好”阶段，比如在新的土地政策下，“首创置业”依然拥有土地储备资源优势。其一，它所拥有的项目均符合规定，不受拍卖政策影响，绝大部分的项目均位于黄金地段，升值潜力巨大；其二，土地拍卖、招标政策有利于“首创置业”这样资金充足、经验丰富、实力雄厚的开发商；而且，“首创置业”在北京市所持有的项目均已经立项，不受新政策影响；同时新政策将使市场竞争透明和有序，而“首创置业”有足够的资金和信誉去参与竞争。相反，那些实力欠缺的房地产公司，可能要遭殃了。

　　同时，“首创置业”也有足够的实力在“大资本”角斗中，赢得胜利。除了产融结合优势、股东背景实力、资本融资能力、专业营运实力等等竞争力之外，“首创置业”还有一个足以让其他那些谋求在北京一展鸿图的地产商眼馋不已———那就是土地储备。

　　目前，“首创置业”在北京市黄金地段拥有数百万平方米建筑面积的土地储备，其中95％分布于“热点商圈”（燕莎丽都商圈、亚奥商圈、马甸商圈、CBD、中关村、金融街）。

　　“钱”景：天道酬强

　　畅行于资本大道上的“首创置业”的“钱景”如何呢？

　　“首创置业”上市前，总裁唐军非常乐观，为今年确定的几大任务包括：确保实现今年开复工面积超过一百万平方米，销售额和税后利润都圆满完成预期的经营目标；尽快建立统一管理体系、研究拟订战略规划；全面实现首创集团房地产资产、业务、管理重组。

　　在业务层面，唐军为“首创置业”制定了周密的“三步走计划”。分别是，近期目标是加快竣工物业销售变现，评估论证现有土地储备，适当加大土地开发和项目转让；中期目标是制定差异化市场和产品定位，集中开发一批样板工程和集团持有型物业；远期目标是将经营模式由“房地产开发商”转向“综合性房地产运营商”。

　　保持“可持续成长”是“首创置业”所坚持的方向。对于“首创置业”来说，地处黄金地段不断增值的大量持有型物业，就是其稳定收益的主要来源，为此该公司精心调整产品结构，筹划多元均衡的物业组合，以规避市场风险，“首创置业”遵循的产品模式为：住宅＋商用物业＋写字楼＋酒店Κ抗风险能力＋可持续发展。而稳定盈利模式则为：持有型物业＋销售物业Κ稳定收益＋高回报。

　　在“首创置业”的开发项目中，80％的产品销售给客户，20％作为投资持有。另外，“首创置业”还加快向房地产服务领域延伸（这在发达国家非常流行），其控股的金网络代理公司，去年代理销售额达数十亿元，是北京最大的房地产代理公司。正是由于坚持了以上正确的发展方向，“首创置业”一直顺风顺水。作为北京最大的房地产营运商，“首创置业”在过去几年开发项目的特征有三：其一，多种类、规模化；其二，大多分布于北京市热点地区；其三，销售业绩非常突出。“首创置业”的远期目标是：由房地产开发商向综合性房地产运营商转变，使“首创置业”具备与国际国内一流房地产公司竞争的专业基础。“现代企业竞争，拼的就是实力！”首创集团总裁刘晓光则一语道破天机。

首创置业股份有限公司总经理唐军

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