金黔在线讯2000年6月,某某房地产开发公司在一次房产交易会上发售期房,张某经洽谈后于同年7月与该房开公司签订了商品房预售合同,上述房屋由该房开公司于2002年3月交付给张某使用,张某后来对房屋朝向、质量不满意,就以商品房预售合同未经登记,没有生效为由要求房开公司退房,后张某起诉到法院,法院经审理认为,预售合同登记备案不是本案商品房预售合同的生效要件。遂判决驳回张某对房开公司的诉讼请求。
针对此案,贵州黔城律师事务所卢安龙律师评说:《城市房地产管理法》第44条第2款规定了商品房预售合同需要进行登记,其目的是通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查,以此维护预购人的利益,使已经成立并生效的请求权具有对抗第三人的效力,但由于我国登记备案制度并不完善,存在查询不便、公示程度差等问题,实践中我国的商品房预售登记主要侧重于行政管理方面。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释》(一)第9条明确规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”规定解决了对在司法实践中长期存在着将登记作为合同生效要件的做法。
