自本报夏令热线开通以来，不断有读者反映来自小区物业管理各方的纠纷。上海市房屋土地资源管理局副局长马云安在今天上午的新闻吹风会上，对将于今年9月1日正式施行的国家《物业管理条例》进行解读时，明确指出当前上海物业管理领域存在各种观念上的误区。

　　关键词 责任主体

　　马云安认为，物业管理的发展跟市场经济的壮大有极其密切的关系。以前大家住的房子是单位分配的，房屋产权属国有，房管所受国家委托管理居民租住的房屋。如今绝大多数房屋已理清产权关系，绝大多数物业都属于业主的私人财产，在这种情况下，国家立法的指导思想非常明确，就是突出强调保护业主的财产权利，因此物业管理的责任主体不是政府职能部门、开发商和物业管理企业，而是物业区域内拥有私人财产的业主。

　　如今，各方都有观念上的误区——政府职能部门还要“抓”物业工作；开发商指定与自己有“血缘”的物业公司；业主认为自己是被管理者；业主管理委员会认为自己是小区利益的最终决定者；物业管理企业定位自己是小区“统治者”……

　　马云安说，《物业管理条例》正式施行后，政府职能部门要重新定位，只能做自己应该做的事情，比如进行行业管理、就新情况制定相应行规，而不能越权“抓”物业。

　　开发商不能随便指定物业管理企业，而是要根据条例第三章“前期物业管理”的内容，进行前期招投标选聘物业管理企业，并在销售物业前，制订《临时业主公约》向买受人明示，必须得到买受人的书面确认。当业主大会召开后，选聘物业管理企业的最终决定权就掌握在业主大会的手里，而不是现在的业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，小区内所有涉及全体业主利益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自决定。

　　关键词 各方关系

　　马云安指出，国务院颁布的《物业管理条例》6章70条中，除第6章专门明确法律责任外，其余5章都在阐述物业管理有关各方之间的民事责任关系，其中主要是五方关系，业主与业主、业主与开发商、业主与物业管理企业、物业管理企业与开发商、业主与相关部门。

　　其中最为突出，也是当前各方关系中观念误区最深的地方，就是业主和物业管理企业之间的关系。马云安说，当前的物业管理企业，尤其是房管所转制企业，一直认为自己和业主的关系是“管理与被管理”关系，这一观念根深蒂固，如果不扭转，很多纠纷无法消除。另外一个误区是业主觉得自己和物业管理企业是“主仆”关系，这一观念也是绝对错误的，因为业主和物业企业双方是法律关系平等的双方，物业企业是受业主委托对物业进行管理的企业，双方事先已签定有法律效应的合同。

　　马云安指出，当前上海的物业管理地方条例与国务院颁布的条例有许多不一致的地方，有关方面正着手修改上海的地方条例。

　　本报记者杨俊见习记者金孜华

　　订阅新浪体育新闻，送你皇马球票让你亲历五大球星风采
　　新浪邮箱雄踞市场第一 真诚回馈用户全面扩容
　　新概念英语 口语 出国考试 考研暑期限时优惠
　　无数人梦寐以求的境界，亲密接触，激烈搏杀，包你爽上“天堂”